3. 【年収500万円から始める資金計画②】ローンを借りるなら、「固定金利」より「変動金利」がおすすめ
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投資用マンションのローンを組む方は、「変動金利」と「固定金利」のどちらかを選択することになります。どちらを選ぶかによって、将来の返済計画が大きく変わるため、これは非常に重要な決断です。
私の結論から先に申し上げると、特別な事情がない限り、「変動金利」を選ぶことを強くおすすめします。
その理由はシンプルで、金利が圧倒的に低いからです。2025年現在、私たちが提携する金融機関の変動金利は、おおむね1.7％～2.3％台で推移しています。一方で、固定金利は4.0％を超えることもあり、その金利差は歴然です。
この金利差は、毎月の返済額、そして35年間という長期にわたる総返済額に、数百万円単位の違いとなって表れます。
3.1 金利上昇より家賃収入が増加する可能性が高い
例えば2500万円を35年ローンで借り入れた場合、金利1.8％なら月々の返済は約8万円ですが、金利4.0％なら約11万円にもなります。その差は月々3万円、年間では36万円以上です。どちらが有利かは、言うまでもありません。
「でも、変動金利は将来、金利が上昇するリスクがあるのではないか？」とおっしゃる方もいますし、当然の懸念だと思います。しかし、リスクを過度に恐れる必要はありません。
まず、歴史的な事実として、日本の変動金利の基準となる短期プライムレートは、この十数年間、極めて安定的に推移してきました。2024年には約15ぶりに多少の上昇がありましたが、それでもなお、歴史的な低水準であることに変わりはありません。
さらに重要な点を挙げると、金利が上昇する局面では、一般的に「景気が良い時期」であるということです。景気が良くなれば、人々の所得が増え、それに伴って物価や家賃も上昇する傾向にあります。
つまり、仮にローン金利が上がったとしても、それ以上に家賃収入が増えることで、その影響は十分に相殺できる可能性が高いのです。
また、多くの金融機関の変動金利ローンには、「5年ルール」や「125％ルール」といった、急激な返済額の上昇を抑える仕組みが備わっています。
これは、金利が上昇しても５年間は返済額が変わらず、5年後の見直し時も、それまでの返済額の1.25倍までにしか上がらない、というものです。ただし、このルールが適用されない金融機関もあるため、契約前の確認は必須です。
固定金利は、将来にわたって返済額が変わらないという「安心感」はあります。しかし、その安心のために、変動金利よりもはるかに高い金利を支払い続けるのは、投資効率の観点から見て、決して賢明な選択とは言えません。不動産投資は、あくまでビジネスです。感情的な「安心」よりも、合理的な「収益性」を優先すべきなのです。
