不動産投資を行う際、物件の価格が自分の想定より高かったり、安かったりした場合は「なぜこの価格なの？」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
実は、不動産価格には5つの標準価格の種類があり、それを不動産評価額と呼びます。
そこで今回は、不動産評価額の意味や指標の調べ方などを解説します。
物件の正確な価格を知りたいという方はぜひご覧ください。
【注目記事】新築住宅で「実は要らなかった設備」トップ5！後悔しないためのポイントを徹底解説
1. 不動産評価額とは
不動産評価額とは、不動産の価格や計算をするうえで基準となる価格のことです。
一軒家やマンションなどの不動産は、取引金額が大きく相続税や固定資産税などの税金も関係してくるため、ある程度の指標となる価格が国や都道府県によって定められています。
この、指標となる価格のことを不動産評価額といいます。
また、一物五価という言葉を聞いたことはありませんか？
これは実は、不動産評価額を指している言葉です。
不動産評価額は、1つの物件に対し5つの項目が決められていることから、このように呼ばれることもあります。
2. 不動産評価額の5種類の価格と用途
通常は、物の値段といえば売買価格を考えるでしょう。
しかし、不動産の場合、売買価格以外でもいくつか値段の指標があります。その理由は、取引額の大きさと税金が不動産取引に絡んでくるためです。
ある程度標準化された価格指標が必要なことから、それぞれの目的に応じた価格＝価値が定められています。
以下に、5つの指標についてまとめました。
2.1 指標①固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、それぞれの市区町村に所属している不動産鑑定士が、実際に物件の状態をチェックして評価した価格のことです。
固定資産税評価額は国で3年に1度は見直されており、固定資産税や都市計画税・登録免許税・不動産取得税などの算出に使用されます。
なお、固定資産税評価額は、固定資産税を算出するための基準とした「固定資産」の価値を評価した額であるため、資産の購入価格や販売価格とイコールではありません。
そのため、固定資産税評価額において、土地の価値や物件の状態が加味される割合としては公示地価の60～70%、建物については建築費の50～70%程度が一般的とされています。
また、固定資産税は不動産評価額の1.4%と定められているため、固定資産税評価額=支払っている固定資産税÷1.4%（0.14）にて、求めることが可能です。
1.4%は標準税率と呼ばれるもので、地方自治体により自由に決められています。
もし詳細な標準税率をチェックしたい場合は、お住まいの自治体のサイトなどでぜひ確認してみることをおすすめします。
課税標準額とは
一軒家を所有されている方で、固定資産税の納付通知書で「課税標準額」という指標を目にしたことはありませんか？
課税標準額とは、税額計算の基礎となる金額のことを指しており、土地の価格を表す不動産評価額とは少し異なります。
基本的には評価額と課税標準額は同じ額ですが、特例措置や土地の税負担の調整措置が適用されるなど、課税標準額のほうが低くなるという特徴があります。
2.2 指標②公示地価
公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日に公表する、1m2当たりの地価のことです。都市計画区域内外の地域において、2名以上の不動産鑑定士が現地調査を行うことで決定されます。
なお、定められた公示地価は、土地の売買による指標や、公共事業の土地取得価格の参考などで使われています。
2.3 指標③基準地価
基準地価とは、各都道府県が公表する全国2万ヶ所以上の基準地の1m2当たりの価格のことです。
基準地価は、1ヶ所につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定することで決められます。
用途は公示地価とほとんど同じですが、違いとしては基準地価の場合は都市計画区域外も対象になっているという点が挙げられます。
基準地価と公示地価は、公表される時期が半年程度ずれるため、それぞれを比較することで土地の売却価格や土地の購入時に価格を決める際の参考として利用できるでしょう。
また、基準地価は、1月1日時点で算出される公示価格の約半年後に発表されるため、地価の速報値として地価変動も確認することができます。
調べたい地域の地価変動を知りたいという方は、ぜひ調べてみましょう。
2.4 指標④路線価
路線価とは国税庁が公表している相続税や贈与税など、税金の計算の基準となる土地価格のことです。
路線価は、さまざまな税金の計算をよりスムーズに行うために税務署によって決められます。なお、税務署によって決められている路線価の基準は、公示地価のうち80%程度です。
路線価は国税庁が公表している相続税路線価と、各都道府県が公表している固定資産税路線価の2種類があります。
相続税路線価は相続税評価額を求めるために用いられ、固定資産税路線価は固定資産税評価額を求めるために用いられます。
ちなみに、路線価は相続税路線価のことを指す場合が多いです。
また、固定資産税路線価は、公示地価の70%程度の水準と定められています。大まかな金額が知りたい方は、公示地価の値から逆に計算してみるとよいでしょう。
2.5 指標⑤実勢価格
実勢価格とは、厚生労働省や国税庁などの国が公表している価格ではなく、市場で実際に売買取引が行われた価格のことを指します。
実勢価格がついているということは、その物件は不動産取引において、実際に売買が成立した価格という意味になります。
ほかにも、公的機関が実際に公表している評価額とは異なるケースもあるため、注意しましょう。
また、取引がない地域の場合は、実際に取引が行われた不動産の金額から推定して実勢価格とする場合もありますので、調べてみることをおすすめします。
3. 不動産評価額の目的別の調べ方
土地や建物などの調べたい不動産評価額は算出方法によって変わってきます。
たとえば、相続税を計算したい場合は相続税路線価の計算式ですし、売却価格を調べたい場合は実勢価格・固定資産税評価額の計算式で算出します。
以下に調べ方の方法をまとめました。
3.1 固定資産税評価額の場合
不動産の売却価格を知りたいときは、固定資産税評価額を調べることをおすすめします。固定資産税評価額を調べる方法は以下の3つです。
固定資産税評価額を調べる3つの方法
- 固定資産税の納税通知書を確認する
- 固定資産税評価証明書を取得する
- 固定資産課税台帳を閲覧する
固定資産税評価額を一番簡単に調べる方法は、毎年4～6月ごろに送られてくる固定資産税の納税通知書を確認するという方法です。
基本は、課税明細書の価格・評価額の欄に固定資産税や固定資産税評価額が書いてあります。
また、固定資産税課税標準額・都市計画税課税標準額の欄には、課税標準額の記載もあります。
もし、評価証明書を紛失してしまって手元で確認できないという場合は、本人が本人確認書類を持参して、役所の所定の窓口で手続きを行えば取得することが可能です。
ただし、再発行には時間や手数料が発生するため、取扱いには十分注意しましょう。
また、固定資産課税台帳とは、不動産登記簿に記載されている事項や、固定資産評価額の価格など納税上必要な事項が記載されている台帳のことです。
固定資産課税台帳は、納税義務のある本人か、委任を受けた人が本人確認書類とともに各自治体の役所に問合せをすることで確認ができます。
3.2 公示地価・基準地価の場合
公示地価は国が調査し、基準地価は各都道府県が調査するため、公示地価よりも基準地価のほうが、より詳細に各地方の土地価格を反映しています。
そのため、地価を知りたい場合、都心の価格は公示地価で調べ、公示地価の情報がない地方の価格は基準地価といったように、使い分けて調べることをおすすめします。
また、公示地価と基準地価で同地点の価格がわかる場合、両者を比べることでその地点の価格がどう変遷したのかも確認することが可能です。
詳しくは、それぞれ国土交通省のホームページの国土交通省地価公示・都道府県地価調査というページで確認できます。
任意の物件の公示地価と基準地価を調べることができるため、ぜひ地価変動の参考にしてみましょう。
ほかにも、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している、全国地価マップでも公示地価と基準地価を同じ方法で調べることができます。
ただし、全国地価マップで閲覧できるデータは、運営側が独自に収集しているものです。
国土交通省によるデータとは金額に若干の差があることを念頭に入れて閲覧しましょう。
3.3 相続税の場合
相続税を知りたいときは、相続税路線価を調べましょう。
相続税路線価は、国税庁のホームページ路線価図・評価倍率表というページで調べることが可能です。
路線価図・評価倍率表のページ内を検索すると、道路に数字とアルファベットが記載された地図が表示されます。
数字が路線価で、アルファベットは借地権割合を指します。
借地権割合とは、その土地の権利のうち借地が何割を占めるかを示す数字のことです。
相続税を計算する場合であれば、借地の相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合で、算出することができます。
なお、基本的には路線価から地価を調べることが可能ですが、地域によっては路線価がついていないケースもあります。
実際に相続税を計算する場合は、以下の2種類の計算式にて算出することがおすすめです。どちらの方式で計算するかは、路線価がつけられている地域かどうかによるため、路線価がついているかついていないかをまず路線価図・評価倍率表にて調べましょう。
路線価方式
路線価方式は、相続税を求めるための計算方法のことです。基本的には、路線価（土地の価格）面積=土地の評価額という計算式を用いれば、相続税を求めることができます。
ただし、正確には奥行価格補正率・側方路線影響加算率・二方路線影響加算率などさまざまな補正率を掛け合わせるため、この式で出せる金額は公示地価の8割程度です。
詳細な金額を調べて確認したい場合は、税理士に依頼しましょう。
倍率方式
倍率方式は、地方や郊外など路線価がつけられてない地域で使用されている計算方法のことです。
倍率方式では固定資産税評価額に国税局長が定める評価倍率を掛けて計算するため、固定資産税評価額×評価倍率＝土地の評価額という計算式で相続税を求めることができます。
評価倍率は、国税庁のホームページにある評価倍率表から確認することができるため、ぜひ参考にしてみてください。
3.4 実勢価格の場合
実勢価格を簡単に調べる方法として、固定資産税評価額から計算するというものがあります。
固定資産税評価額は不動産売買の実勢価格の70%程度とされているため、売り出し価格＝固定資産税評価額÷0.70という計算式で、大まかな実勢価格を計算することが可能です。
たとえば、固定資産税評価額が2000万円の場合は、2000万円÷70%（0.70）=2,857万円が実勢価格の参考数値となります。
実勢価格の詳細な金額を確認したいときは、上記の計算式で算出してみましょう。
4. 不動産評価額は目的に合わせた方法で計算や確認をしよう
いかがでしたでしょうか。
不動産は、取引時の金額が大きいことと相続税や固定資産税などの税金が関係してくるため、目的に応じた価格が不動産評価額という5つの指標により決められています。
相続税を計算したい場合は相続税路線価の計算式を使用し、売却価格を調べたい場合は実勢価格・固定資産税評価額の計算式を使用すれば算出が可能です。
一方で、厚生労働省や国税庁の公式ホームページが、路線価や倍率価格などを取りまとめてくれているケースもあるため、閲覧してみることをおすすめします。
※この記事はLIFULL HOME'S 不動産投資コラムより提供を受けたものです。
