戸建てやマンションの価格はどう決まる？不動産評価額について解説

相続税を知りたいときは、相続税路線価を調べましょう。
相続税路線価は、国税庁のホームページ路線価図・評価倍率表というページで調べることが可能です。

路線価図・評価倍率表のページ内を検索すると、道路に数字とアルファベットが記載された地図が表示されます。
数字が路線価で、アルファベットは借地権割合を指します。

借地権割合とは、その土地の権利のうち借地が何割を占めるかを示す数字のことです。

相続税を計算する場合であれば、借地の相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合で、算出することができます。

なお、基本的には路線価から地価を調べることが可能ですが、地域によっては路線価がついていないケースもあります。

実際に相続税を計算する場合は、以下の2種類の計算式にて算出することがおすすめです。どちらの方式で計算するかは、路線価がつけられている地域かどうかによるため、路線価がついているかついていないかをまず路線価図・評価倍率表にて調べましょう。

路線価方式は、相続税を求めるための計算方法のことです。基本的には、路線価（土地の価格）面積=土地の評価額という計算式を用いれば、相続税を求めることができます。

ただし、正確には奥行価格補正率・側方路線影響加算率・二方路線影響加算率などさまざまな補正率を掛け合わせるため、この式で出せる金額は公示地価の8割程度です。

詳細な金額を調べて確認したい場合は、税理士に依頼しましょう。

倍率方式は、地方や郊外など路線価がつけられてない地域で使用されている計算方法のことです。

倍率方式では固定資産税評価額に国税局長が定める評価倍率を掛けて計算するため、固定資産税評価額×評価倍率＝土地の評価額という計算式で相続税を求めることができます。

評価倍率は、国税庁のホームページにある評価倍率表から確認することができるため、ぜひ参考にしてみてください。

実勢価格を簡単に調べる方法として、固定資産税評価額から計算するというものがあります。

固定資産税評価額は不動産売買の実勢価格の70%程度とされているため、売り出し価格＝固定資産税評価額÷0.70という計算式で、大まかな実勢価格を計算することが可能です。

たとえば、固定資産税評価額が2000万円の場合は、2000万円÷70%（0.70）=2,857万円が実勢価格の参考数値となります。

実勢価格の詳細な金額を確認したいときは、上記の計算式で算出してみましょう。

4. 不動産評価額は目的に合わせた方法で計算や確認をしよう

いかがでしたでしょうか。

不動産は、取引時の金額が大きいことと相続税や固定資産税などの税金が関係してくるため、目的に応じた価格が不動産評価額という5つの指標により決められています。

相続税を計算したい場合は相続税路線価の計算式を使用し、売却価格を調べたい場合は実勢価格・固定資産税評価額の計算式を使用すれば算出が可能です。

一方で、厚生労働省や国税庁の公式ホームページが、路線価や倍率価格などを取りまとめてくれているケースもあるため、閲覧してみることをおすすめします。

※この記事はLIFULL HOME'S 不動産投資コラムより提供を受けたものです。

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部