少子高齢化が進むと空室リスクや、需要が減り不動産価格が下落するリスクなどデメリットばかりが思い浮かびます。
一方で少子高齢化が進むことでメリットが生まれる不動産投資も一部あります。
今回は少子高齢化が進むなかで有効な不動産投資先になりうる老人ホームについてまとめています。
老人ホームへの不動産投資を行う前におさえておくべきポイントやメリット、デメリットについてみていきます。
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1. 少子高齢化による老人ホームへの影響
2021年のデータによると日本の総人口は1億2,522万人です。
そのうち65歳以上の高齢者の人口は3,640万人と過去最多になっています。
総人口に占める割合は29.1％とこちらも過去最多になっています。
少子高齢化が進む日本で問題の一つとして挙げられるのが独居老人ではないでしょうか。
独居老人は読んで字のごとく一人暮らしをしている高齢者のことを言います。
結婚していない高齢者や子どもが独立し配偶者に先立たれた方が独居老人となります。
昨今では二世帯で住む方も少なくなっています。
そうなると近くに親族がいないという方も増えていきます。
また地域とのつながりも希薄になってきていることから、なにかあった際に周りに頼れる方がいないという方も多いでしょう。
独居老人の問題は将来的には孤独死といった問題にもつながっていきます。
この独居老人という問題を解決する手段の一つとして高齢者向け施設が果たす役割は大きくあります。
ただし高齢者向け施設も入居基準があったり、入居希望者が多く入居待ちになってしまったりと問題も生じています。
需要と供給でいくと供給が足りなくなることも想定されるので今後の不動産投資先として高齢者向け施設には将来性がある程度見込めると考えられます。
2. 老人ホームや介護施設の分類には何がある？
老人ホームといってもどういった方が入居できるのか人による分類や運営している団体による分類があります。
分類によって建てられる施設や、建てるための一定要件が異なります。
まずはどのように分類がされるのかを理解しましょう。
2.1 ①介護の必要状態での分類
老人ホームや介護施設において入居できる人による分類としては、要介護認定を受けていて介護を必要とする方を受け入れる施設とまだ介護認定はされておらず健康で自立している方を受け入れる施設があります。
2.2 ②運営している団体による分類
老人ホームや介護施設において運営している団体によっても分類分けができます。
社会福祉法人や地方公共団体が開設運営する公的施設と民間が開設運営する民間施設があります。
入居できる人による分類と運営している団体による分類を表にまとめると下記のようになります。
また公的施設には総量規制と呼ばれる規制があります。
総量規制とは都道府県ごとに設置数に上限が設けられており、自治体がその数を管理します。
老人ホームが乱立して入居者が集まらずに経営が悪化し倒産してしまうことを防ぐといった規制になります。
民間施設で唯一総量規制があるのが介護付き有料老人ホームです。
一般的には公的施設に入居したほうが入居一時金や月額料金は安く抑えることができます。
一方で入居希望者が多く、入居待ちになる場合もあります。
民間施設の場合は、入居待ちをしなくても入居できる可能性がありますが、入居一時金が公的施設と比較して高くなる傾向があります。
3. サービス付き高齢者住宅とは
今回は民間でも建設することができ、総量規制もない自立した人向けの老人が入居するサービス付き高齢者住宅に焦点を当てていきます。
サービス付き高齢者住宅はバリアフリー構造の建物で一定の面積、設備が求められます。
登録基準の要件として、床面積が原則25m2以上であること、トイレや洗面所が設置されていること、建物がバリアフリー構造になっていることが求められます。
またサービスとしては安否確認サービス、生活相談サービスを最低限提供する必要があります。
契約内容としては、高齢者の居住の安定が図られた契約であること、前払家賃等の返還ルールや保全措置が講じられている必要があります。
受け入れ対象者（＝入居者）は自立している方から要介護3程度の方が対象となります。
日常のことなら自分でできるけど、一人暮らしが不安な方や、介護は必要だけど軽度の場合で住み替え先として入居を考える人が入居します。
入居時の契約は賃貸借契約を結びます。
通常の賃貸住宅の場合は高齢者を理由に入居を断られることがありますが、基本的には高齢者であることを理由に断られることはなく、契約の更新もありません。
またサービス付き高齢者住宅を建設もしくは改修するときには、国土交通省の「高齢者等居住安定化推進事業」の対象になっていることから補助金制度があります。
建築費の最大1/10、改修の場合は1/3の補助金を受けられます。
補助金制度をうけるための主な要件として、サービス付き高齢者向け住宅に10年以上登録すること、入居者の家賃が近隣の同種の住宅家賃とバランスがとれていること、家賃等の徴収方法が前払方式に限定されないこと、情報提供システム上で「運営情報」の公開を行うこと、地元市区町村のまちづくりに支障を及ぼさないと認められるものといった要件を満たす必要があります。
この補助金制度以外にも固定資産税を一定期間軽減する措置や不動産取得税を一定額控除してくれる措置があります。
国としても、少子高齢化が進むことで生じる問題解決を図るために優遇措置を設けることで高齢者向け施設の建設促進を目指していることが読み取れます。
4. 高齢者向け施設に不動産投資するメリット
高齢者向け施設に投資をする際のメリットについてみていきます。
通常の不動産投資とは少し違ったメリットになるため、ポイントをおさえておきましょう。
4.1 ①地方でも勝ち目がある
マンションやアパートといった不動産投資の場合は、立地が大切になります。
一方で高齢者向け施設であればマンションやアパートといった不動産投資と比較して立地面の重要性は高くありません。
そのため、少し都市から離れた地方でも十分に勝ち目があります。
むしろ都心だと土地がなくて高齢者向け施設を建てられないといったデメリットもあるため、広大な土地がある地方のほうが建てやすいといった側面もあります。
また入居する方からしても都心にアクセスしやすい場所を好む方もいれば、幼少期を地方で過ごしていた方や静かで自然豊かな環境を望む方などはあえて地方を好む方もいます。
このようにオフィスや通常のマンションアパートの不動産投資と比較すると、高齢者向け施設は立地面の影響が比較的小さいのも魅力です。
4.2 ②空室リスクが少ない
高齢者向け施設は更新がないため、空室リスクが少ないです。
通常のマンションやアパートといった賃貸契約の場合は、更新の際に引越しをしようかどうか迷います。
また結婚した、子どもが増えたなどライフプランが変わると引越しをせざるを得ない場合もあります。
高齢者向け施設は一度入居したらそのあとに引越すといったことは考えにくく、空室リスクを抑えられる点もメリットの一つになります。
4.3 ③家賃収入以外の収入を上げられる
通常の不動産投資の場合は家賃収入もしくは売却をしたときの利益しか見込めません。
ただ高齢者向け施設であれば付随するサービスで収益を上げられます。
たとえばオプションとして食事の提供サービスをしたり、清掃や洗濯といった家事代行サービスを提供したりすることでプラスアルファの利益を見込むことが可能です。
4.4 ④補助金制度や税金面の優遇措置がある
前述したように高齢者向け施設のうちサービス付き高齢者住宅を建てた場合は、一定の要件を満たすことで補助金制度や固定資産税、不動産所得税といった税金の優遇措置があります。
国の政策としても高齢者のための施設に対する補助金制度や税金面の優遇措置を設けている点が不動産投資を行う上で追い風となります。
5. 高齢者向け施設に不動産投資するデメリット
次に高齢者向け施設に投資をする際のデメリットについてみていきます。
5.1 ①コストが高い
規定により床面積を大きくしなければならなかったり、一定の設備設置の要件を満たす必要があったりします。
そうすると必然的に通常の不動産投資よりも投資規模が大きくなり、コストが高くなります。
その分借入金は大きくなり、借入期間も長くなります。
5.2 ②融通が利かない
融通が利かないというのは、なにかあった際に施設としての転用がしにくいということです。
収益性が見込めないから高齢者向け施設を取り壊してほかの施設を作ろうと考えてもすぐにはできません。
借入金も大きくなるため、取り壊してほかの施設を作ろうにも借入金の返済ができなくなるリスクもあります。
また間取りも一定の要件を満たさなければならないこともあり、特殊な構造になっています。
そのためすぐにほかの施設に転用するのは難しくなります。
通常のマンションアパートのほうが、なにかあったさいに建物を取り壊して駐車場にする、シェアハウスに転用するなど融通が利きます。
5.3 ③リスク対策が必要
入居者が高齢者になるため、事故が起きるリスクが高くなっています。
身体能力が衰えて施設内で転倒しけがをしてしまう、入居者同士で何かトラブルが発生してしまう、入居者と職員の間で問題が発生してしまうといった通常の不動産投資では考えられないリスクが発生します。
事前対策を生じることはもちろんですが、保険に加入をするといったリスク対策をすることが重要になります。
5.4 ④高齢者の人口もそのうち頭打ちになる
統計をみるとたしかに今後も総人口における高齢者の占める割合は高くなります。
ただし、日本の人口自体が減少傾向にあるため、将来的には高齢者の人口も減少していきます。
現状では高齢者の人口が増えていますが、将来的には横ばいもしくは減少に転じるため、そうなった際にほかの施設との競合に負けないようなサービスの提供や口コミといった評判を高めておく必要があります。
5.5 ⑤優良な事業者を見つけるのが難しい
高齢者向け施設はオーナーが建物を建設して、運営に関しては事業者に委任する形が多いです。
その際の事業者選びが難しいです。
優良な事業者を見つけるための情報収集や、見極めるための知識といったことも求められます。
まずは優良な事業者を見つけたうえで建築設計計画をたてるなど慎重に計画を練る必要があります。
6. メリット・デメリットを把握し老人ホームへの不動産投資を検討
今回は不動産投資における高齢者向け施設への投資についてみていきました。
株式や投資信託にもトレンドがあるように、不動産投資にも時代に応じたトレンドがあります。
人口減少と少子高齢化を逆手に取った高齢者向け施設への不動産投資は一種のトレンドであり今後増えていく可能性があります。
ただ不動産投資に限らず投資をするまえにはメリット、デメリットの比較や収益がどのくらい見込めるのかをしっかり考えたうえで行う必要があります。
まずは情報収集をしたうえで投資の判断を行いましょう。
また最近ではJ-REITといった不動産の投資信託以外にも不動産投資のクラウドファンディングといったものも出てきています。
一人では投資金を準備できなくても、同じ想いを持った方が集まることで投資金額を集めて投資を行う方法もあります。
小口での不動産投資でも高齢者向け施設への投資が盛んになってくる可能性があります。
これを機に高齢者向け施設に対しての不動産投資を一考してみてはいかがでしょうか？
※この記事はLIFULL HOME'S 不動産投資コラムより提供を受けたものです。
