【住宅ローン変動金利】もし、金利が1％上がったら返済額はいくら増える？「残高3000万円・残り25年」返済負担増額をシミュレーションフラット35の金利も確認

3. 知っておきたい変動金利の「5年ルール」と「125％ルール」の仕組み

変動金利型の住宅ローンの多くには、「5年ルール」と「125％ルール」という仕組みが適用されています。

5年ルールとは、金利が途中で変動した場合でも、毎月の返済額は5年間変更されないという規則です。金利が上昇した直後に、急激に支払いが厳しくなることを防ぐ目的があります。

125％ルールとは、5年が経過して毎月の返済額を改定する際、新しい返済額はそれまでの返済額の1.25倍（125％）を上限とするという規則です。これにより、急激な金利上昇があっても月々の支払額の急増を抑えることができます。

しかし、これらのルールは「返済負担の先送り」に過ぎない点に注意が必要です。

金利が大幅に上昇した場合、毎月の返済額が変わらなくても、その内訳の中で「利息」の占める割合が増え、「元金」の返済が全く進まない状態が発生することがあります。

さらに、金利上昇によって発生した利息が毎月の返済額そのものを上回る「未払利息」という事態が生じるリスクがあります。未払利息は免除されるわけではなく、最終的な返済期日に一括して支払う義務が残るため、客観的なリスク管理が欠かせません。

※5年ルールおよび125％ルールは、すべての変動金利に共通するものではありません。選択する金融機関（一部ネット銀行などではルールなしの場合あり）や、返済方式（元金均等返済は対象外）などの契約内容によって適用の有無が異なります。実際の適用状況については、必ず各金融機関の最新の規定をご確認ください。