借主負担となる退去後の室内クリーニング費について、広告上では記載がなかったケースがありました。

不動産の表示に関する公正競争規約では「物件の価格、賃料又はその他の費用について、実際のものよりも安いと誤認されるおそれのある表示」を禁止しています。

退去時の費用はトラブルとなりやすい項目の一つであるため、重要事項説明書や契約書だけでなく、広告上にも記載して借主側にしっかりと認識してもらうことが大切です。

そこで今回は、退去時の室内クリーニング費や貸主・借主の負担割合について解説します。不動産投資オーナーの方だけでなく、これからお部屋を借りる予定の方もぜひ参考にしてみてください。

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1. 退去後の原状回復にかかる費用は誰が負担する？

退去後の室内クリーニング費やクロスの張り替え費用、入居時に預けた敷金を上回る金額が請求されるなど、賃貸借契約において退去後の費用はトラブルになりやすい項目の一つです。

トラブルが起こりやすい要因としては、貸主・借主のどちらが負担すべき修繕費用であるか両者に認識の違いがあること、契約内容をしっかりと理解していなかったことなどが挙げられるでしょう。

退去時の原状回復費用をめぐってトラブルが多発していることから、国土交通省は原状回復費用の負担について一般的な基準をまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公開しました。

ガイドラインでは「原状回復」の定義を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」としています。

つまり、原状回復は「賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」と明確化しているのです。

この定義だけではどのような費用がどちらの負担になるのかわかりにくいため、ガイドラインでは具体例も提示されています。

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通常損耗・経年劣化による傷・汚れであれば貸主負担、借主の故意・過失によるものであれば借主負担が原則です。契約書の条文が曖昧である場合などは、ガイドラインを参照しながら解決策を探していきましょう。

ただし、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」はあくまで一般的な基準を示したものに過ぎず、強制力のあるものではありません。そのため、実際にトラブルになった場合は賃貸借契約書の内容も非常に重要なポイントとなります。

賃貸借契約では、一定の要件を満たせば一般的な原状回復義務を超える範囲を借主の負担とすることが可能です。

1.1 【賃借人に特別の負担を課す特約の要件】

① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて 認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

引用：国土交通省「https://www.mlit.go.jp/common/000991391.pdf 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

「借主として了承していないのに、退去時の室内クリーニング費を請求された」というトラブルの中には、賃貸借契約書の特約に室内クリーニング費が借主負担となることやその金額についてしっかりと明記してあるケースもあります。

お部屋を借りるときの「契約」は重大な約束事です。退去時になってから「知らなかった！」とならないよう、しっかりと内容を理解した上で契約を締結してください。