2022年4月の民法の改正でこれまで20歳だった成人年齢が18歳に引き下げられたことに伴い、賃貸借契約が18歳でも親の許可なくできるようになりました。改正から1年が過ぎようとしている現在、実際の契約現場ではどのような動きが起きているのでしょうか。
今回は、18～19歳が賃貸借契約者になるメリットとデメリットや想定されるトラブル、契約時の注意点についてお伝えします。
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1. 18歳からの住まい契約って何？
これまでも18歳以上であれば賃貸借契約自体は可能でした。従来の契約と18歳からの住まい契約との相違点や、18～19歳が契約者となるメリットとデメリットを紹介します。
1.1 保護者の同意が不要に
これまでは民法で定められた成人年齢が20歳だったため、18～19歳が賃貸借契約を行う際は親などの法定代理人の同意が必要とされてきました。しかし成人年齢の引き下げで法定代理人の同意は不要となり、18～19歳本人が単独で賃貸借契約を結ぶことができます。
成人年齢に達した18～19歳の子どもが自分の意思で契約したのであれば法律上の責任が生じるため、もし親に知らせずに契約しても後で親がその契約を取り消すことはできません。
とはいえ、高校生や大学生では契約条件の1つである安定した収入がないことがほとんどなので、実際には親などの法定代理人が契約者になったり、連帯保証人になったりといった従来通りの形での契約が多いといえます。
1.2 18～19歳が契約者になるメリット
18～19歳が契約者になると、たとえ本人が学生であっても、収入のある親など信用度が高い連帯保証人をつけて賃貸借契約を結べる点は大きなメリットです。家賃の滞納が起こりにくいと判断されて入居審査をクリアしやすくなります。
さらに、自分の名前で賃貸借契約を交わすため、18～19歳が契約者としての自覚を持って生活できるようになる可能性が高い点もメリットでしょう。
1.3 18～19歳が契約者になるデメリット
18～19歳で高校生か大学生の場合、収入がないことで毎月の家賃を支払う能力が低いと判断されると、物件の選択肢が少なくなりやすいというデメリットが想定されます。
親などが連帯保証人になるとしても、不動産会社からすると契約者本人が安定した収入を得ている方が安心というのが本音でしょう。連帯保証人の収入証明書などの提出書類も増え、契約完了まで手間がかかります。
2. 18歳からの住まい契約で想定されるトラブル
18歳から賃貸借契約が可能になったとはいえ、契約事に慣れていないことからさまざまなトラブルが想定されます。18歳からの住まい契約によって起こり得る契約前後のトラブルについてまとめました。
2.1 契約時のトラブル
契約時のトラブルとして考えられるのは、契約前に契約金の支払いを請求されるケースです。本来契約金は契約内容に同意した後に支払うものですが、契約者の収入状況によっては不動産会社が契約前の支払いを求める可能性があります。
内見時と契約時とで説明される契約内容が違うというケースも、想定されるトラブルの1つです。内見時には説明がなかった管理費や諸経費が契約時に追加されていた、仲介手数料の金額が変わっていたなど、事前に説明された内容と異なるトラブルは実際に起きています。
契約した場合に必要となる支払い項目と総額を不動産会社に書類で提示してもらい、変更がないことを確認し、内容に納得した上で契約しましょう。
2.2 日常生活や入居中のトラブル
18～19歳の契約者が一人暮らしをする場合、集合住宅を借りるケースがほとんどです。さまざまな人が住む集合住宅には、快適に住むためのルールが決められており、入居後はそのルールを守らなければいけません。
しかし、上階や隣室からの騒音がひどい、ゴミ出しの曜日や出すゴミの種類を守らない、禁止されているのにペットを勝手に飼ったり部屋を改造したりする、契約していない人が駐車場を使用するといったトラブルはよく起こります。
特に18～19歳は契約前まで家族と暮らしていた人が多いこともあり、それまで配慮しなくて済んでいたことが集合住宅ではトラブルの原因になるケースは珍しくありません。
自分がされて不快に感じることはしないよう配慮すると同時に、他の入居者が原因で起きたトラブルは自分で交渉せず、まず管理会社に相談するといった知識を身につけることが大切です。
入居中に家賃を滞納した場合は、契約者本人に支払い催告が行われます。それでも支払いをせずにいると、連帯保証人に請求が渡り、迷惑をかけることに。たとえ高校生や大学生であっても自分が契約者である自覚を持ち、家賃滞納をしない努力が必要です。
2.3 更新・退去時のトラブル
賃貸住宅は1年もしくは2年ごとに契約更新が行われますが、その際に起こりやすいトラブルとして家賃や管理費の値上げがあります。
値上げの通知時期について法的な決まりはありませんが、不動産会社が値上げ直前になって一方的に通知をすることは禁じられているため、契約更新日の1ヶ月以上前に行われるのが一般的です。
周辺の家賃相場より安い、社会の経済情勢の影響といった正当な理由でない限り、値上げは基本的にできません。また、借主が承諾しないまま値上げを強行することもできないので、値上げの通知を受けても納得できない場合は慌てずに対応しましょう。
退去時のさまざまなトラブルの中で、不動産会社への退去通知の遅れは特にトラブルになりやすいです。契約書や重要事項説明書に退去通知の時期が明記されているはずなので、退去を検討し始めたら契約書を確認し、適切な時期に退去通知をしましょう。
その他、退去が決まった後のトラブルで多いのが敷金や修繕費用に関することです。
過失による傷や汚れの修繕費用は借主負担、経年劣化による傷や汚れの修繕費用は貸主負担というのが一般的で、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿って判断されます。
しかし、ガイドラインに沿っているにもかかわらず敷金が戻らない、高額な修繕費用を請求されたなどの問題が起きやすいので注意が必要です。
当事者間でトラブルが解決できない場合は、自力で解決しようとせず、状況が悪化する前に専門機関へ早めに相談しましょう。
3. 18歳からの住まい契約のリアル
18歳からの住まい契約が始まって約1年が経ち、スムーズに賃貸借契約が進むケースが多い一方でトラブルも発生しています。実際に起きたトラブル事例を紹介します。
（参考：独立行政法人国民生活センター「若者向け注意喚起シリーズ」より）
3.1 事例１：契約後の解約に関するトラブル
「子どもが入居する予定でマンションの賃貸借契約を結び敷金などを支払ったが、入居ができなくなり、鍵も受け取っていないため解約を申し出た。しかし、すでに契約は成立しており、清掃代以外の費用は返金できないと言われた」
賃貸借契約が成立した時点で、契約書や重要事項説明書の記載内容は有効です。契約書や重要事項説明書には契約成立後の禁止事項や退去時の修繕費用の負担などについて必ず記載されており、その内容に準じて手続きが進められます。
契約する時は、契約後のトラブルを回避するためにも契約内容について契約資料を隅々まで確認しておくことが大切です。
3.2 事例2：退去時の費用負担に関するトラブル
「借りていた賃貸マンションを退去した後、不動産会社から原状回復費用として高額な請求書が提示された。契約時に敷金の支払いはなく、契約書に原状回復に関する特約の記載はなかった。高額請求に納得がいかない」
退去時に借主が負担するとされているのは、乱暴に取り扱うなど借主の過失による傷や汚れに対する原状回復費用です。常識的な使い方をしていたにもかかわらず高額な原状回復費用を請求されたら、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にして請求内容を確認しましょう。
費用の内訳が出ていない、納得のいかない内容になっているといった場合は、不動産会社に詳細な説明を求めた上で話し合うのがおすすめです。
4. 18歳からの住まい契約の注意点
18歳からの住まい契約は、賃貸借契約に慣れていない18～19歳が契約者になることを踏まえて慎重に進めたいものです。契約時や入居後において、特に意識しておきたい注意点を3点紹介します。
4.1 印鑑の購入と印鑑登録は早めに
契約者本人となる18～19歳は、それまで親の保護のもとで生活していたこともあって、自分の印鑑を持っていない人が大半です。しかし、賃貸借契約を行う時は、契約書などの書類に署名すると同時に実印での捺印が求められることがあります。
実印とは、居住している市区町村に登録して公的に認められた印鑑のことです。不動産会社から特に指定がなければ認印でも契約できますが、実印を求められるケースは少なくありません。
賃貸借契約がスムーズに進むよう、事前に自分専用の印鑑を購入し、役所での印鑑登録も早めに済ませておきましょう。
4.2 生活費に見合う家賃か契約前に再確認を
部屋を借りて一人暮らしを始めるとなると、賃貸借契約や引越しにかかる初期費用と、入居後の生活費用が必要になります。
初期費用は、部屋の契約費用として家賃の3～5ヶ月分、引越し費用として3～8万円、家具家電をはじめ生活に必要なものの購入費用として15万円前後が目安です。引越し費用は現在の自宅から引越し先までの距離や引越し時期によってかなり変動するので、複数の引越し会社から見積もりを取って検討しましょう。
入居後の生活費用としては、家賃や光熱費、食費、通信費、娯楽費、交通費などがあります。やりくりできるよう事前に毎月の各費用の予算を立てておくと、適切な家賃の目安がつかめるでしょう。
家賃は固定費なので、もし生活が厳しくなったとしても後から削ることができません。契約前に生活費をシミュレーションして、上限金額を決めた上で物件を探すのがおすすめです。
4.3 契約書の内容は細かくチェックしよう
賃貸借契約は、契約金額が大きく支払いも長期にわたるため、契約時に内容をよく把握しておく必要があります。専門用語が多く内容も難しいので内容の確認は時間と労力がかかりますが、後々のトラブルを最小限に抑えるためと考えてしっかりチェックしましょう。
文章の意味が分からない場合や納得できない場合は、契約前に必ず不動産会社に確認します。時間が経って説明された内容を忘れてしまったということがないよう、自分なりに分かりやすい言葉で内容をメモして添付しておくのも1つの方法です。
契約書に署名捺印をした時点で契約は成立します。署名捺印は「この契約内容で了承しました」という意思表示でもあるので、契約書や重要事項説明書の内容すべてに納得できてから行いましょう。
5. まとめ
18歳からの住まい契約によって、初めて親元を離れ独立した生活を始めるのは、成人として自立する大きな一歩です。しかし、快適でトラブルのない生活を送るために、賃貸借契約の流れと入居後に考えられるトラブルや注意点をしっかり押さえておくことが大切になります。
親の同意が不要とはいえ、賃貸借契約は初めてという人が多いでしょう。一人での契約を急がず、周囲と相談しながらじっくりと物件探しを進めてみてはどうでしょう。
※この記事はLIFULL HOME'S 不動産投資コラムより提供を受けたものです。
参考記事
LIFULL HOME'S 不動産投資編集部
