生前の相続対策として信託制度が注目されています。
信託には、信託銀行や信託会社が営利目的で行う商事信託と、家族や親しい人に財産を託す非営利目的の家族信託があります。
信託可能な財産の種類は、預貯金・現金、不動産、有価証券などです。
本記事では、特に不動産を信託財産とした家族信託の活用方法をお伝えします。
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1. そもそも家族信託とは
家族信託とは、自分の財産の管理、運用、処分などの一切を信頼する家族にお任せすること。
認知症や病気などで意思の疎通ができなくなると、お金の管理はもとより自宅不動産の管理も困難になる可能性があります。たとえば介護施設へ入居するために自宅を処分したくてもできないということになりかねません。
しかし、家族信託制度を利用して、財産を信頼できる家族へ信託しておけば、本来は本人の同意が必要な不動産の処分行為や契約行為も、信託された家族が代わって行うことが可能になります。
2. 家族信託の仕組み
まず、家族信託の仕組みについて解説します。
家族信託には３つの役割があります。
2.1 委託者
財産を預ける人。
財産の所有者であり、信託契約により財産を託します。
2.2 受託者
財産を預かる人。
委託者から財産を預かり、管理、運用、処分を委託者に代わって行います。
2.3 受益者
利益を受ける人。
受託者が財産の管理、運用、処分などを行うことで利益を受けます。委託者＝受益者となることもあります。
3. 家族信託契約の流れ
次に、家族信託契約の流れを説明します。
家族信託契約はおおむね、次の流れで行われます。
3.1 １．家族信託の内容を決める
信託する財産の内容、誰に信託するのか、財産を将来的にどうしてほしいのか、などを決めます。
3.2 ２．合意内容で契約書を作成する
内容が決まったら、「信託契約書」を作成します。
契約内容に疑問や不安があったら、この時点で解消するようにしましょう。
3.3 ３．公正証書を作成する
信託契約書を基に公正証書を作成します。
公正証書は必須ではありませんが、合意した「信託契約書」の内容が後に家族間のもめ事に発展することもありますので、より円滑に家族信託を運用するために、公正証書を作成しておいたほうが安心です。
3.4 ４．不動産の名義変更、信託口座の開設
信託内容に沿って不動産の名義を受託者に変更します。また、信託財産に金銭がある場合には信託口座を開設します。
なお、信託口座は開設できる金融機関が限られていますので、事前の確認が必要です。
4. 収益不動産を信託財産とするケース
不動産の管理・運営、また売買は、原則、本人の意思により行われなければなりません。
したがって、不動産所有者が自分の意思を明確に示すことができない状況となった場合、収益不動産の売却はもちろんのこと、運営すら厳しい状況になってしまいます。
しかし、家族信託により、不動産を信託財産とした契約をすることで、このような事態を回避できます。
4.1 【事例】たとえばこんなケース
認知症を発症した場合の備え
収益不動産である賃貸マンションから生じる利益を生活の基盤としている父親は、高齢となったことで、不動産の管理が難しくなってきたと感じています。
そこで、息子を受託者として家族信託を締結することにより、収益不動産の管理・運営・売却を息子に託すことにしました。
受益者を父親としておけば、息子の運営により得た収益を父親が受け取ることができるため、父親はこれまでどおりの安定した生活が可能となります。
また、不動産を信託財産としたことで、不動産名義が受託者である息子へ移るため、父親が亡くなった後には、息子の意思で売却することも可能です。
なお、不動産名義を息子へ変更することは父親からの贈与にあたりますが、受益者は父親であるため、息子に贈与税はかかりません。
未成年の子や財産管理が困難な子へ財産を渡したい
収益不動産の利益を孫の教育費や、障害を持つ子の生活費としている場合などでは、本人の意思疎通が困難になってしまった後のことが心配です。
しかし、家族信託の締結により、子どもや孫の生活を守ることが可能となります。
委託者は父親、受益者を孫や子どもに設定し、兄弟、親戚など信頼できる人を受託者に選任して家族信託契約を結んでおけば、毎月、毎年など定期的に子や孫へ収益不動産の利益を分配することが可能です。
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5. 不動産を家族信託することのメリット・デメリット
不動産を信託財産とすることで生じるメリット、デメリットをまとめました。
5.1 ３つのメリット
費用が割安
信託銀行や信託会社などの商事信託は営利目的ですので、費用がそれなりにかかりますが、家族信託の費用は当事者間で決めるため、それほど高額にならないことが一般的です。
ただし、受託者へ不動産の名義変更をするときにかかる登記費用や、家族信託締結にあたって専門家からのサポートを受ける場合には一定の費用が発生します。
本人の同意なしに不動産売却ができる
不動産の所有者が高齢となり、施設へ入所するためにまとまった資金が必要であるとか、認知症により意思の疎通が難しくなってしまったが不動産を売却する必要がある、というケースは珍しいことではありません。
しかし、本人が契約を履行できる状態でない場合、不動産を処分することができず周りの人が困ることになります。
家族信託契約を締結しておくと、このような場合でも、受益者(本人)のために、受託者の意思で不動産を売却することが可能です。
共同相続人間のトラブルを回避できる
共有名義の収益不動産を売却するときには、名義人全員の同意が必要です。一人でも合意しない人がいると売却を進めることができません。
しかし、家族信託により共同相続人の一人を受託者として、管理・運用・処分ができる権限を与えておけば、収益は平等に分けつつも、意思決定権は一人に持たせることが可能となり、売却手続きがスムーズに進められます。
ただし、受託者が他の相続人の同意を得ずに勝手に売却を進めれば、別のトラブルになる可能性はありますので、他の相続人の同意を取っておくことは重要です。
5.2 ３つのデメリット
損益通算できないため節税効果は少ない
収益不動産から得る利益は「不動産所得」に該当するため、確定申告をしなくてはなりません。
通常、1年間の不動産所得に赤字が生じたときは、給与所得や年金収入(雑所得)と損益通算ができますが、信託している不動産の不動産所得が赤字となっても損益通算はできません。
たとえば、大規模な不動産の改修やリフォームなど行うと、ある年、経費が収益を上回り赤字になることがあります。
通常の不動産所得であれば、給与所得や年金収入から赤字分を控除できるため、所得税を減額する効果を得られますが、信託した不動産は損益通算ができないため、税金を減額する効果はありません。
受託者が負担する税金がある
信託報酬がないことの多い家族信託ですが、受託者が負担することになる税金があります。
- 信託の登記の際の「登録免許税」
- 不動産の名義を受託者に変更することで発生する、「固定資産税」
なお、信託不動産の場合は不動産の移転登記をしても、実質的な所有権は委託者にあるため「不動産取得税」はかかりません。
受託者の選任が難しい
家族信託制度で一番難しいのは、実は受託者の選任かもしれません。受託者を誰にするのか、親族間でもめることも考えられます。
家族信託の受託者は、無償の奉仕となることが多いうえに、長い年月、受託者として拘束される可能性があるなど、さまざまな負担が考えられます。なり手が見つからないことも十分にあり得るのです。
ちなみに身内に受託者にふさわしい人がいない、なり手がいない場合には、第三者にお願いすることもできます。
しかし、受託者は相当の権限を持つことになりますので、身内がいる場合に、他人にお願いすることはあまり現実的ではないでしょう。
いずれにしても、家族信託制度の利用には、関係者全員の十分な話し合いと理解が必要です。
6. まとめ
家族信託は身近でお手軽な印象がありますが、内容に不備があったり、当事者以外の家族が家族信託について知らされていなかったりすると思わぬトラブルになることもあります。
本人の認知症リスクに備えた家族信託が、家族間のもめ事の要因とならないよう関係者の合意を得ておくと安心です。
多少費用はかかりますが、弁護士や司法書士など専門家に相談し、必要なサポートを受けることが、安心かつ近道かもしれません。
※この記事はLIFULL HOME'S 不動産投資コラムより提供を受けたものです。
