2022年8月、消費者物価指数（生鮮食品を除く総合指数）は前年同月比2.8%の上昇となりました。5月・6月・7月も前年同月比2%の上昇を超え、様々な商品やサービスの値上げが発表されています。このような物価上昇は、家賃にも影響するのか気になる方もいるでしょう。
そこで今回は、物価上昇と家賃の値上げについて解説します。家賃相場の推移や家賃が値上げされるタイミングについても解説しますので、不動産投資に興味のある方や賃貸物件に居住する方は、ぜひ参考にしてみてください。
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1. 物価上昇は家賃値上げの理由になる？
家賃の値上げ自体は、違法ではありません。ただし、借地借家法32条では税負担の増加や土地・建物の価格上昇、現状の家賃が周辺相場より著しく安いなど正当な理由がある場合とされています。
（借賃増減請求権）
第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
引用：借地借家法｜e-Gov法令検索
したがって、物価の上昇により土地・建物の価値が高まって固定資産税などの負担が増えたり、周辺相場と比較して家賃が適正賃料でなくなったりした場合であれば、家賃の値上げが認められるといえるでしょう。
ただし、家賃などの契約条件を変更する際は、貸主・借主双方の合意が必要になります。一方的に値上げできるわけではないため、借主に納得してもらえるように値上げの根拠を明確にしたり、客観的にわかるデータや資料を準備したりすることなどが必要でしょう。
2. 家賃を値上げするタイミング
家賃の値上げをするタイミングに決まりはないので、いつ交渉を始めても問題はありません。しかし、一般的には契約更新のタイミングで家賃値上げの打診をしたり、退去後の募集家賃を値上げしたりするケースが多いでしょう。
家賃の値上げには貸主・借主双方の合意が必要ですが、借主が家賃の値上げを拒否する可能性もあります。借主としては、家賃の値上げをしないでほしいと考える人が多いからでしょう。
そのため、家賃の値上げをする場合は、借主への丁寧な説明や交渉が必要になります。値上げにより家賃の支払い自体を拒否されるなどした場合は、法的な手続きを踏まなければならない可能性も考えられるでしょう。
なお、家賃値上げの上限は決められていないものの、周辺相場からかけ離れた金額は設定できません。たとえば、周辺の家賃相場が5万円であるところを30万円に値上げするのは不適当だと考えられるでしょう。
家賃の値上げをする場合は、周辺相場を調べて適正価格であるかきちんと確認することが大切です。
3. 賃貸マンション賃料相場の推移
昨今の賃貸マンションの賃料相場がどのように推移しているのか、LIFULL HOME’S住まいインデックスから読み取ってみましょう。
上図は、LIFULL HOME’S住まいインデックスが公開している東京都の標準的な物件（築10年・専有面積70m2）の賃料推移です。AIが査定した参考価格となっています。
東京都は直近3年間で賃料が3.21%程度上昇しています。直近3年間の内訳を見てみると、初年度は0.97%、2年目は▲0.32%、3年目が2.56%。初年度・2年目はほぼ横ばいでしたが、3年目に変動していることが読み取れます。
東京都の人口増加率は全国の都道府県の中でも高い順位にあることや、特に23区は一世帯当たり人員が2人を下回る区ばかり（2022年1月1日現在）であるため、他の地域よりも賃貸需要が高いと推測できるでしょう。需要の高まりにより、賃料の値上げにつながっていることが窺えます。
なお、最も近いデータが2022年7月であるため、3年目の賃料上昇は物価上昇の影響を受けている可能性も考えられます。先ほども解説したように、家賃の値上げが検討される一般的なタイミングは退去・更新時期であることから、物価上昇と家賃の値上げはタイミングがずれる可能性が高いでしょう。今後の推移にも注目です。
参考までに、東京都の中古マンション価格の推移も見てみましょう。
東京都の標準的な中古マンション（築10年・専有面積70m2）は、直近3年間で16.7%程度上昇しています。内訳をみると、初年度は1.6%、2年目は8.37%、3年目は6.73%と上昇傾向にあることが読み取れます。このグラフからは、中古マンションにおける資産価値の高まりが窺えるでしょう。
中古マンションは物価上昇よりも前から上昇傾向にあるため、ある程度値上がりしたところで落ち着く可能性もあります。
不動産の価格変動は少なからず家賃にも影響を与えるでしょう。今後も新築マンションの価格推移とともに定期的に確認して、現状を把握することが大切です。
4. 住宅価格の値上がりと家賃
2022年に入ってからの物価上昇は、エネルギー資源や食料品などの輸入価格が高くなっていることや、各国の金融政策の違いによる急激な円安が背景にあります。したがって、「需要の高まり」によるインフレではなく、「生産コスト上昇」によるインフレだと考えられているのです。
また、企業物価指数（輸入物価指数）を見てみると、2022年以降「木材・木製品・林産物」は前年同月と比較して上昇し続けています。
かねてから木材価格の高騰が住宅価格に影響を与えていることや建築に必要な人件費も上昇していること、インフレが世界で起こっていることから、特に新築住宅は価格が下落しにくいことが予想されます。
新築住宅の価格上昇は、中古住宅の価格にも影響を与えるでしょう。全体的に住宅価格が値上がりすれば、住宅購入を諦めて賃貸物件への居住を選択する人が増える可能性も考えられます。
特に東京都は人口が減少しにくいエリアであり、世帯人数が少ない傾向にあることから、今後も一定の賃貸需要が見込まれます。
物価上昇と住宅価格の上昇、賃貸需要の増加により、少しずつ家賃が値上がりする可能性は高いといえるでしょう。
ただし、家賃の値上げはいつでもできるとはいえ、実際に値上げをするタイミングは退去・更新時期であることが一般的です。そのため、物価上昇によって家賃相場が変動してもすぐには反映されないことが予測されます。
物価上昇が家賃にどのような影響を与えるのか、今後も注目していきましょう。
5. 今後も定期的に家賃相場を確認していこう
今回の物価上昇は、主に輸入価格が高くなっていることや急激な円安が背景にあると考えられています。
かねてからの木材不足・木材高騰や人件費の上昇もあり、特に新築住宅は今後も価格が下落しにくい状況が続くと予想されるでしょう。
物価上昇や住宅価格の高止まりから、引き続き賃貸物件への居住を選択する人がいると思われます。
なお、家賃の値上げ自体は違法ではないものの、実際に値上げをするためには正当な理由や借主の合意が必要となります。また、周辺相場と大きくかけ離れた値上げはできないことにも注意しましょう。
現在居住中の入居者に値上げの打診をする場合は、考える時間を与えるためにできる限り早めに通知したり、値上げの根拠となるデータや資料を集めたりするなど事前準備をすることが大切です。
定期的に周辺の家賃相場をチェックして、ご自身の物件の適正家賃を探っていきましょう。
※この記事はLIFULL HOME'S 不動産投資コラムより提供を受けたものです。
