年収600万円世帯の住宅ローン「頭金はいくら貯めれば安心か」

頭金はいくら準備したらいい？

年収600万円世帯の物件購入価格の目安はわかりましたが、頭金はどのくらい準備したらいいのでしょうか。これについて考える時に、まずは返済負担率を知っておきましょう。

返済負担率とは、年収に占める年間の返済額の割合のことで、返済比率ともいいます。

返済負担率（％）＝年間の返済額÷年収×100

住宅金融支援機構の【フラット３５】が設けている総返済負担率は、年収400万円未満の場合は30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下となっています。（※）

これは返済負担率の上限であり、これ以上の場合は融資を受けられないという基準です。

一般的には、無理のない返済をしていくための返済負担率は20％～25％といわれています。年収600万円世帯であれば、年間の返済額は120万円～150万円です。

返済負担率を20％にした場合、返済期間35年、金利2％、元利均等返済での借入可能額は概算で3018万円となります。（※）

※毎月の返済額から借入可能金額を計算：【フラット３５】を利用して計算

先ほどの年収600万円の物件購入価格の中央の値をとって3840万円の物件を購入したと仮定すると、借入額3018万円から頭金は822万円必要であることが分かります。約20％が頭金となりました。

実際は、さらに諸経費が100万円～200万円程度かかるので、トータルで1000万円を住宅購入資金として準備しておくことが理想といえます。

年収600万円の世帯が4000万円弱の住宅を購入する際には、準備資金としてざっくりと1000万円程度必要となることが分かりました。

しかし現実的には、年収600万円で1000万円の資金を用意してから住宅購入を考えていたら、ライフプランにおける適切な住宅購入時期を逃してしまうかもしれません。

準備資金が不足しているならば、物件価格を500万円下げるなどして対処しましょう。

現在、住宅ローンの金利は軒並み低金利となっているので、頭金が貯まるのを待つよりも早めに購入した方がよい場合があります。その理由は二つあります。

一つ目は住宅ローン控除です。年末ローン残高の1％が所得税から控除されますので、金利が1％未満の低金利で借りることができれば、利息よりも控除額の方が大きくなります。また借入額が多い分、控除額も増えます。

二つ目として、早めに返済が終わる、というメリットがあります。

若いうちに住宅ローンを組めば、その分返済も早く終わるので、残りの期間を老後資金の準備に充てることができます。仮に55歳で完済できれば、定年までの年収が一番高い時期の5年～10年を使って、老後資金を貯めることができます。

これらのことは、決して頭金がない状態での購入を促しているわけではありません。頭金は少なくとも購入価格の10％は確保しておくべきです。その前提をクリアした上で、上記のケースについて考えてみるといいでしょう。