住宅ローンを「繰り上げ返済してはいけない」大きな理由

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私は「不動産投資」を軸とした資産形成について情報発信をしていますが、最近、「住宅ローンがあると不動産投資の融資を引きにくいので、繰り上げ返済した方が良いのでしょうか?」という質問をよくいただきます。

結論から言うと、住宅ローンの繰り上げ返済はしない方が断然お得です。それはいったいなぜなのか? 今回はその理由を詳しく解説していきたいと思います。

本記事をお読みいただければ、住宅ローンの繰り上げ返済にはメリットが少ないこと、繰り上げ返済をしない方がむしろ資産が増えるということがお分かりいただけると思います。

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また、住宅ローンだけでなく、アパートローンの繰り上げ返済についても詳しく解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

まずは、住宅ローンの繰り上げ返済の仕組みから解説しましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済の仕組みとは?

そもそも繰り上げ返済とは、毎月のローン返済とは別に残債の一部を返済することを言います。

通常のローンでは金利と元金の合計額を毎月返済していきますが、繰り上げ返済のお金は元金の返済に充当されます。つまり、残債を一気に減らすことで月々の金利返済が軽くなり、その結果として総返済額が少なくなるという仕組みです。

具体的な繰り上げ返済の方法としては、「期間短縮型」と「返済額低減型」の2種類があります。

図表1:<期間短縮型>

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出所:一般財団法人日本不動産コミュニティー(筆者の浦田が代表を務める団体です。以下同)


「期間短縮型」の繰り上げ返済とは、月々の返済額を変えずに返済期間を短縮する返済方法のことを言います。これを実施することで返済期間が短縮され、短縮された分の金利負担が軽減されるということです。

期間短縮型は、「ローン返済のプレッシャーから早く解放される」というメリットがあります。この後に説明する「返済額低減型」と異なり、繰り上げ返済の恩恵を感じるのはローン完済後となりますが、期間短縮型の方が返済額低減型よりも大きな金利軽減効果が期待できます。

図表1:返済額低減型

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出所:一般財団法人日本不動産コミュニティー

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執筆者
浦田 健
  • 浦田 健
  • 株式会社FPコミュニケーションズ 代表取締役
  • 一般財団法人日本不動産コミュニティー(J-REC)代表理事

明治大学商学部卒。2002年個人向け不動産コンサルティング会社を創業。2008年「すべての人に不動産の知識を」を使命としJ-RECを創設、同時に「不動産実務検定」を開始。全国35ヵ所以上に教室を開設し、いつでも、だれでも、どこでも不動産実務知識が学べる環境をつくる。2014年マレーシアに移住。国内はもとより海外の不動産コンサルティングを手がける。主な著書に「金持ち大家さん」シリーズ他、不動産関連書籍多数、発行部数は業界最多となる累計31万部超。ビジネス系YouTuber「ウラケン不動産」として、不動産、経済、金融に関する情報を配信中(2021年1月現在登録者76,000人)。