4. 更新料が高すぎるとされる境目は？判決は金額の線を示しておらず、この裁判の条件なら平均家賃で10年約150万円
2011年の判決は「高額に過ぎる」かどうかを、家賃の額や更新される期間などに照らして判断するとしており、「家賃の何か月分まで」という線は示していません。
この裁判で有効とされた「1年ごとに家賃2か月分」を、家賃が月8万3381円の物件に当てはめると次のとおりです。
- 【2年ごとに家賃1か月分】10年の更新料 約33.4万円（家賃の約3.3%）
- 【2年ごとに家賃2か月分】10年の更新料 約66.7万円（家賃の約6.7%）
- 【1年ごとに家賃2か月分】10年の更新料 約150万円（家賃の15%、更新9回）
同じ「更新料」でも、何年ごとに何か月分かで、10年の負担は4倍以上違います。更新料の額だけでなく、更新の間隔もあわせて見ておくと比べやすくなります。
※試算の前提は前章と同じです。1年ごとの場合は、1年目から9年目の終わりまでの9回更新として計算しています。
5. 【検証】試算から見えること：更新料は、住み替えの初期費用と並べると比べやすい
今回の試算から、3つのことが読み取れます。1つは、2年ごとに家賃1か月分の更新料は、10年で約33.4万円、家賃の約3.3%にあたることです。月あたりに直すと約2800円で、更新料のない物件と比べるときの目安になります。
2つ目は、更新料を避けるために住み替えると、別の費用がかかることです。国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査報告書」では、三大都市圏で民間賃貸住宅に入居した世帯の43.1%に礼金が、48.0%に仲介手数料がありました。どちらも最も多いのは家賃1か月分です。
礼金と仲介手数料が1か月分ずつなら、平均家賃の月8万3381円で約16.7万円となり、2年ごとの更新料の2回分にあたります。ここに引っ越しの費用も加わります。
3つ目は、更新料のある・なしは、地域によって前提が大きく違うことです。首都圏では更新料のある物件が多く、関西の一部では更新料がない代わりに、敷金から一定額を差し引く「敷引」の慣行がある地域もあります。同じ調査で、敷引の割合は兵庫県で96.0%、福岡県で89.0%でした。
ただし、これらの割合は2007年の調査で、地域の慣行はその後変わっている可能性があります。物件を比べるときは、家賃だけでなく、更新料・礼金・敷金を含めた住む期間全体の支払いで見ると判断しやすくなります。
6. まとめ
更新料がある物件の割合は地域で大きく違い、国土交通省の2007年の調査では神奈川県で約9割、大阪府・兵庫県では0%でした。最高裁判所は2011年、契約書にはっきり書かれ、高すぎるなどの事情がなければ、更新料の条項は有効と判断しています。
平均家賃の月8万3381円で2年ごとに1か月分なら、更新料は10年で約33.4万円です。契約書で更新料の金額と間隔を確かめておくと、住み続ける年数に合わせて費用を見積もりやすくなります。説明と違うといったときは、消費者ホットライン「188」で最寄りの消費生活センターなどを案内してもらえます。
※本記事の試算は一定の前提に基づく概算です。実際の支払額は、契約の内容や家賃の改定、更新の時期などにより異なります。更新料の扱いは契約書の条項によって変わるため、ご自身の契約書でご確認ください。地域ごとの割合は過去の調査の数字で、現在の状況とは異なる可能性があります。
参考資料
- 国土交通省「民間賃貸住宅実態調査の結果について」（2007年6月）
- 裁判所「最高裁判所第二小法廷 平成23年7月15日判決（平成22年(オ)第863号）」
- e-Gov法令検索「消費者契約法」
- 国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査の結果をとりまとめ」（2026年7月）
- 消費者庁「消費者ホットライン」
安達 さやか
