2. 賃貸の更新料は払わないといけない？最高裁は2011年、契約書にはっきり書かれ、高すぎなければ有効と判断
更新料の条項は、消費者の利益を一方的に害する条項を無効とする消費者契約法第10条に当たるのではないかと、裁判で争われてきました。最高裁判所第二小法廷は2011年7月15日の判決で、次のように判断しています。
- 【有効になる条件】更新料の条項が契約書に「一義的かつ具体的に」書かれていること
- 【無効になりうる場合】更新料の額が、家賃の額や更新される期間などに照らして「高額に過ぎる」などの特段の事情があるとき
- 【この裁判の契約】京都市の共同住宅で、家賃は月3万8000円、更新は1年ごとで、更新料は家賃2か月分（7万6000円）。この条項は有効とされた
判決は、更新料には家賃の補充や前払い、契約を続けるための対価などの性質があるとしています。この判決の考え方では、契約書に更新料の金額や時期がはっきり書かれていて、高すぎるなどの事情がなければ、更新料の条項は有効とされます。
手元の契約書で、更新料の有無と金額、何年ごとか、更新料とは別の費用があるかを確かめておくと安心です。内容が説明と違うなど困ったときは、消費者ホットライン「188」で最寄りの消費生活センターなどを案内してもらえます。
3. 家賃1か月分の更新料は10年でいくら？平均家賃の月約8.3万円・2年ごとなら更新料は約33.4万円、月あたり約2800円の上乗せ
家賃が月8万3381円の賃貸に10年住み、2年ごとに家賃1か月分の更新料を払う場合と、更新料がない場合を比べると、次のとおりです。
- 【更新料なし】10年の支払い 約1001万円（家賃のみ）
- 【2年ごとに家賃1か月分】10年の支払い 約1034万円（更新4回で更新料 約33.4万円）
- 【差】約33.4万円（家賃の約3.3%、月あたり約2800円）
家賃1か月分の更新料は、10年で見ると家賃約4か月分にあたります。毎月の家賃に直すと、月約2800円高い物件に住んでいるのと同じ計算です。
※試算の前提：家賃は月8万3381円（国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査報告書」の三大都市圏の民間賃貸住宅入居世帯の平均値、共益費を除く）、入居から10年（120か月）住み、2年・4年・6年・8年の4回更新。家賃は10年間変わらないものとしています。
更新のときは、大家に払う更新料とは別に、仲介業者に払う「更新手数料」（更新の事務手数料）がかかる場合もあります。国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査報告書」では、三大都市圏の民間賃貸住宅に入居した世帯のうち、更新手数料があった世帯は44.4%でした。
