【民法対応】不動産売買の「契約不適合責任」とは？トラブルを防ぐ契約書の書き方と確認ポイント 宅建士が教える！引き渡し後の雨漏りや境界トラブルを回避！売主・買主が押さえるべき免責特約と告知書の基本

不動産の引渡し後に、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の不具合、境界トラブルなどが見つかった場合、問題になるのが「契約不適合責任」です。

売主がどこまで責任を負うかは、契約書や告知内容によって変わるため、事前の確認が必須です。

本記事では、契約不適合責任の基本と、売却・購入後のトラブルを防ぐコツについて解説します。

※本記事に記載の情報は執筆時点によります。

1. どんな時に責任を問われる？契約不適合責任の考え方

 

契約不適合責任とは、引き渡された物件が、種類・品質などの点で契約内容に合っていない場合に、売主が負う責任です。

単に欠陥が隠れていたかではなく、「契約書や告知内容と実際の状態が一致しているか」が重要となります。

たとえば、契約書に雨漏りなしと記載されていたにもかかわらず、引渡し後に雨漏りが見つかった場合、契約不適合責任が問題になる可能性があります。

2. 契約不適合責任免責の特約とは

契約不適合責任免責の特約とは、引渡し後に不具合が見つかった場合でも、売主が責任の全部または一部を負わないと定める契約条項です。

契約不適合責任免責の特約は、基本的に個人間売買では有効となります。そのため、特約がある場合は中身をしっかり確認しましょう。

ただし、売主が不具合を知りながら告げなかった場合、特約があっても売主の責任となります。

3. よくあるトラブル例

不動産売買で購入後に起こりやすいのは、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障などです。

特に中古住宅では、売主も気づいていない不具合が引渡し後に見つかることがあります。

また、地中からガラや古い基礎が出てきたり、隣地との境界があいまいだったりするケースもあります。

土地に関する不具合の場合、修繕費や撤去費が大きくなりやすいため、契約前の慎重な確認が欠かせません。