4. 期限は待ってくれない「空き家の3000万円特別控除」──相続開始から「3年の壁」
実家の方向性を「売却」に決めた場合、知っておきたいのが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、いわゆる空き家の3000万円特別控除です。
相続または遺贈により取得した家屋・敷地を売却した際に、譲渡所得の金額から最高3000万円を控除できる制度で、主な要件は次の通りです。
- 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
- 区分所有建物登記がされている建物（分譲マンションなど）でないこと
- 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
家屋を残したまま売る場合は譲渡時に耐震基準を満たしているか、更地にしてから売却する必要がありますが、令和5年度税制改正により、譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを完了すれば適用対象になるよう見直されました（適用は令和6年1月1日以後の譲渡から）。
制度自体の適用期限も、2023年12月31日までだったものが2027年12月31日まで延長されています。
一方、令和6年1月1日以後の譲渡については、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり3000万円ではなく2000万円に引き下げられました。
「相続開始から3年」という期限は、平均寿命から試算した「二次相続がおよそ62歳前後」というタイミングと重なる時期に来ることになり、決して遠い先の話ではありません。
※制度の適用可否や控除額は個々の物件・事情によって異なります。具体的な申告にあたっては、税務署や税理士など専門家にご確認ください。
5. 厚生年金の平均は15万289円。それでも重くのしかかる実家の維持費というリアル
厚生労働省の「令和6年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、老齢厚生年金の平均月額は15万289円、老齢基礎年金（国民年金）の平均月額は5万9310円です。「まだ決められない」と実家を空き家のまま放置すると、この限られた年金収入を圧迫しかねない費用が発生し続けます。
まず注意したいのが固定資産税です。国土交通省の資料によると、住宅が建つ土地は固定資産税の課税標準が最大6分の1に軽減される「住宅用地特例」の対象になりますが、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定され、市区町村長から勧告を受けると、この特例の対象から除外されます。結果として、土地の固定資産税が最大で約6倍に増えるおそれがあります。
解体を選ぶ場合の費用相場も無視できません。解体プラットフォーム「KAI-TECH」を運営する株式会社WAKERZが2026年7月に実施した「一戸建て解体費用の意識調査」（有効回答176件）によると、解体費用の相場を「詳しく知らない」と答えた人は83.0％にのぼりました。
実際の相場は木造2階建て30坪の住宅で約120万〜210万円とされ、建物の大きさや前面道路の広さ、建物の構造によって金額が変わります。
こうした負担が重くのしかかるにもかかわらず、実家の状況把握や家族間の話し合いは進んでいないのが実情です。
株式会社中央プロパティーが2026年8月に実施した調査（相続対象となる不動産がある人が対象）では、実家などの資産価値や権利関係を「まったく把握していない」と答えた人が74.58％にのぼりました。
また、株式会社WAKERZの2026年8月の調査では、親の家の将来について最も不安なこととして「家の中の荷物整理が大変そう」（26.8％）が最多で、「相続手続きや相続税の負担が不安」（18.0％）が続いています。
厚生年金・国民年金という限られた収入の中で、実家の固定資産税や管理の手間が毎年積み重なっていくことは、決して小さな負担ではありません。
6. まとめにかえて｜実家を「負動産」から「老後資金」へ。親が元気な今こそ生前整理を
実家じまいは、体力・気力ともに十分で、まだ収入や年金がある60歳代のうちに方向性だけでも決めておくことで、負担を大きく減らせる可能性があります。
「売る」「住む」「貸す」のどれを選ぶにしても、まずは親が元気なうちに家族で話し合っておくことが最大のカギです。とはいえ、いきなり「実家をどうするか」と切り出すのは気が引けるという方も多いのではないでしょうか。
そうした場合には、2024年6月に国土交通省が日本司法書士会連合会・全国空き家対策推進協議会と共同で公表した「住まいのエンディングノート」を活用する方法もあります。
家系図や建物・土地の所有状況、将来どうしたいかといった情報を書き込める無料のシートで、家族の対話のきっかけとして作られたものです。
実家の名義や資産価値を確認し、必要であれば自治体の空き家相談窓口や司法書士・税理士などの専門家に早めに相談しておくと、いざというときに慌てずに済みます。
実家を先延ばしにして負担が膨らむ「負動産」にしてしまうのではなく、早めの対策によって自分たちの老後資金に変えていく——そうした視点を持つことが、これからの実家との向き合い方として大切になってきそうです。
7. 【筆者コメント】
今回のデータを整理していて印象的だったのは、「老老相続」がすでに平均像になっているという点です。相続人の平均年齢68.9歳という数字は、年金生活の入り口に立つ世代にとって、実家の問題が決して先の話ではないことを物語っています。
固定資産税の増額や解体費用のように数字で見える負担だけでなく、遺産分割協議がまとまらないことによる精神的な負担や、きょうだい間の関係悪化といった「見えにくいコスト」も軽視できません。
早めに家族で話し合っておくことは、税金や費用の負担を減らすだけでなく、こうした見えにくいコストを避けることにもつながります。まずは実家の名義や築年数、権利関係を確認するところから始めてみてはいかがでしょうか。
なお、本記事で紹介した制度や数値は執筆時点のものです。実際の手続きにあたっては、税務署や司法書士・税理士など専門家に最新の情報をご確認ください。
参考資料
- 厚生労働省「令和7年簡易生命表の概況」
- 厚生労働省「令和3年度『出生に関する統計』の概況」（人口動態統計特殊報告）
- ランドマーク税理士法人「相続に関する独自調査を発表」
- 株式会社鎌倉新書「【第4回】相続手続きに関する実態調査（2026年）」
- 法務省「相続登記の申請義務化について」
- 法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」
- 国土交通省「住まいの将来をご家族で話し合ってみませんか？～「住まいのエンディングノート」を作成しました～」
- 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
- 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」
- 国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」
- KAI-TECH（株式会社WAKERZ運営）「解体相場を知らない人は83.0%【一戸建て解体費用の意識調査】」
- 株式会社WAKERZ「親の持ち家で最も不安「家の中の荷物整理が大変そう」26.8%」
- 株式会社中央プロパティー「【2026年調査】7割超が「実家の価値と権利」を未把握」
- 厚生労働省年金局「令和6年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況」
