この記事の重要ポイント！
- マンションを売却して生じた譲渡益は、他の所得とは別建てで所得税が課税される
- 取得費とは、取得金額から経過年数に応じた減価償却額または減価の額を控除した金額
マンションを売却すると譲渡税や消費税など、様々な税金がかかります。しかし株やFXなどと違い、マイホームには税金の優遇措置が多数あります。この記事では、マンション売却にかかる税金の重要ポイントを、どの記事よりも分かりやすく解説します。
この記事を書いている人：株式会社Housmart代表取締役 針山昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。株式会社ハウスマートを設立し、代表取締役社長に就任。顧客本位の不動産サービスを多数展開している。著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位（マンションカテゴリー）を獲得。会社経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。
マンション売却の税金計算方法
まずは譲渡所得税について確認しましょう。不動産の譲渡所得というのはシンプルに言うと、その不動産を買ったときよりも高く売れたときの利益ということです。そして、マンションを売るときにかかった仲介手数料や印紙税等の諸経費を譲渡費用として差し引くことで計算がされるのです。
マンション売却の譲渡所得税には軽減措置があります。売却するマンションの保有期間が5年以上か5年未満かで税率が変わってきます。5年以上マンションを保有していた場合、5年未満に比べて税率が半分になります。
譲渡所得に対する税金の計算方法は以下のようになります。
STEP1：譲渡所得を計算する
まずはマンション売却の税金の元となる「譲渡所得（いくら得したか）」を計算します。
譲渡所得＝譲渡対価－（取得費＋譲渡費用）
税金の計算式の項目の意味は下記の通りです
- 譲渡対価・・・マンションを売却した金額
- 取得費 ・・・マンションを取得する為にかかったお金の総額。購入仲介手数料などの諸経費も含みます。マンションを購入後リフォームや改築をした場合は、その費用を含めることも可能です。
- 不動産の購入代金
- 建築代金（リフォーム代を含む）
- 購入するために支払った仲介手数料
- 購入契約書への印紙代
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬など）
- 不動産取得税
- 譲渡費用・・・マンション売却にかかる費用。主に売却の際に不動産会社に支払う仲介手数料になります。契約書への印紙代も含みます。
上級編：取得費＝購入金額＋費用ではない！？
ちょっと込み入った話ですが（この章は読み飛ばしても大丈夫です）、厳密に言うと「取得費＝購入金額＋費用」ではありません。取得費から毎年の「減価償却部分」を差し引く必要があるのです。
マンションなどの不動産は「建物」と「土地」に分かれます。この「建物部分」は税制上、毎年少しずつ使って減っていく、という考え方が適用されます。この減った分を「減価償却」と言います。
税制上は「建物を使って利便性を享受しているんだから、購入金額をまるまる費用として計算しちゃダメよ」という考え方が適用されているのです。図で表すと、下記のような形になります。
つまり取得費が、毎年少しずつ減っていくのです。この減っていく部分の計算式は居住用マンションの場合、下記のようになります。
建物の取得価格 × 0.9× 0.015 × 経過年数 ＝ 減価償却分（償却費相当額）
仮に建物部分の取得価格が1000万円で10年間住んだとすると「1000万円×0.9× 0.015×10=135万円」が減価償却分（償却費相当額）となります。
STEP2：譲渡所得に対する税金を計算する
いよいよ税金の金額を計算します。マンション売却の税金は、マンションを取得してから5年以内かどうかで金額が大きく異なります。なぜ5年かというと、短期間での転売を防ぐ目的で制定されています。
5年以下の売却における所得を短期譲渡所得、5年を超える売却における所得を長期譲渡所得と言います。
短期譲渡所得、長期譲渡所得それぞれにおける、マンション売却の税金計算方法は下記の通りです。
- 短期譲渡所得の税金（5年以下の売却）：譲渡所得×39％（※所得税30％＋住民税9％）
- 長期譲渡所得の税金（5年を超える売却）：譲渡所得×20％（※所得税15％＋住民税5％）
※平成25年から平成49年までは所得税額に対して2.1％の復興特別所得税が追加で課税されます
なんと5年以内か、5年を超えるかどうかで税金が2倍も異なるのです！5年以内に売却すると約40％も税金で持って行かれるなんてあんまりですよね・・・。
しかし日本はマイホームに対して優遇措置があり、譲渡所得に対して大きな控除があります。マンション売却における税金の控除方法は記事の中盤でお伝えします。
また2011に起きた東日本大震災の復興財源として、平成25年から平成49年までは所得税額に対して2.1％の復興特別所得税が別途課税されます。「所得税額（住民税部分は含まない）」に2.1％をかけるという部分がポイントです。
マンション売却税金の計算例
それでは具体的に売却の税金を計算してみましょう。マンション売却によって利益が1000万円出たケースを想定します。後ほど詳しく説明しますが、マンション売却によって利益が出ない場合は税金はかかりません。
短期譲渡所得が1000万円の場合
- 所得税：1000万円×30％＝300万円
- 復興特別所得税：300万円×2.1％＝6万3000円
- 住民税：1000万円×9％＝90万円
- 売却の税金合計：396万3000円
長期譲渡所得が1000万円の場合
- 所得税：1000万円×15％＝150万円
- 復興特別所得税：150万円×2.1％＝3万1500円
- 住民税：1000万円×5％＝50万円
- 売却の税金合計：203万1500円
短期譲渡所得と長期譲渡所得で税金の金額が約2倍違うことがお判り頂けたと思います。5年かどうかで200万円の差は大きいですね。
譲渡所得税の5年の数え方には要注意！
長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いについて悩む↑長期譲渡所得だと思っていたら短期譲渡所得だったという悲劇が起こりがちです。
ちなみにこの譲渡所得税の期間の数え方はかなり注意が必要です。「5年」といいながら実は5年以上かかるケースがほとんどだからです。
譲渡所得税でいう「5年超」とは、保有期間がちょうど5年を迎えた日の次の年の「1月1日」以降に売却した場合のことを言います。
たとえば2010年4月1日にマンションを購入したとすると、5年超保有したことによる譲渡所得税の優遇を受けられるのは2015年の4月1日以降ではなく、次の「1月1日」、つまり2016年1月1日以降なのです。
「5年を超えているからマンション売却の税金が安くなる！」と考えていたら、実は5年以内の短期譲渡所得の税金が適用された、というケースは意外と多いもの。税金は「1月1日」を基準に考えることが多いので注意が必要です。
利用必須！居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
居住用財産の特例もある↑居住用財産の3,000万円控除はとてもお得な制度です
お待たせしました。それではマンション売却における税金の控除方法の1つ目をお伝えします。
最もメジャーな控除方法が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」。これは居住用のマンションで、実際に自分が住んでいたマンションであれば、譲渡所得から3,000万円も控除できるというもの。
しかもこの控除制度、居住年数に関係なく利用出来るのです。短期譲渡所得、長期譲渡所得のように居住年数は関係がありません。
この控除により、実はマイホームのマンション売却所得税は無税のケースが非常に多いのです。
3000万円控除の利用方法
とってもお得な「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」ですが、どのようにすれば利用出来るのでしょうか？
利用方法ですが、マンションを売却した翌年の2月15日〜3月15日の間に確定申告をします。その際に、確定申告書に下記の「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」を添えて提出するだけ。譲渡所得の内訳書は書くのが大変なので、税理士に依頼すると良いでしょう。
譲渡所得の内訳書↑3000万円控除を利用するために必要な「譲渡所得の内訳書」
非常にお得な「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」ですが、いくつかのケースで使えないことがあります。
- ケース1：マンションを売却した相手が親族など特別な関係であること
- ケース2：マンションを売った年の前年、及び前々年に3000万円控除を使っていること
- ケース3：マイホーム買換えや、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていること
- ケース4：売却する家が、住まなくなってから3年以上（3年目を経過する日の属する年の12月31日を超えている）こと
つまり、今住んでいる家を普通に売るのであれば、問題なく3,000万円の特別控除を利用することが出来ます。
「ケース3：マイホーム買換えや、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていること」については後ほど解説します。
夫婦で持っている家を売却した時は3000万円控除を2倍に出来る！
夫婦で3000万円特別控除を利用する↑もともとお得な3000万円控除を、更に2倍にすることが可能
ちなみにこのマイホーム売却の3000万円控除ですが、実は「一人につき最大で3,000万円の控除が可能」という内容。 つまり夫婦で半分ずつ共有していた自宅を売却し、8,000万円の譲渡所得があった場合は、夫婦それぞれ譲渡所得は4,000万円（8,000万円×1/2）となります。
このケースだと、夫婦それぞれが3,000万円の控除が可能なので、最終的に譲渡益から6,000万円もの控除が可能になるのです。
なんとも凄まじい控除。マンション購入の際にも夫婦でローンを組むと住宅ローン減税を2倍にすることが出来るのはよく知られていますが、夫婦で不動産を所有することは売却にもメリットがあるのです。まさに「愛は強し」ですね。
買い替えの場合は3000万円控除は要注意
凄まじく強力な3000万円控除ですが、買い替えの際には注意が必要です。
3000万円控除を利用すると、家を売却した年、その後2年間の間に家を購入すると、新しく購入した家に対して住宅ローン減税を利用することが出来ません。
3000万円控除か、住宅ローン減税のどちらが得かを選択する必要があるのです。
もし売却で3000万円を超えるなど巨額の利益が出た場合は、3000万円控除を利用し、家を売却した年を含めた3年間は賃貸を利用するのが良いでしょう。
買い替え先の住宅ローン減税ではなく、3000万円特別控除を利用した方が良いケースは、下記のような場合です。
1.新しく買う不動産が住宅ローン控除を利用出来、新しく買う不動産が中古住宅（個人売主）だった場合
この場合、住宅ローンの控除額は最大200万円となりますので、これよりも減税金額が大きい時は、3000万円特別控除を利用した方が良いを使った方が良いことになります。つまり、下記のようなケースです。
- 短期譲渡所得が5,046,682円以上であれば、3000万円控除を使った方が良い
- 長期譲渡所得が9,844,942円以上であれば、3000万円控除を使った方が良い
2.新しく買う不動産が住宅ローン控除を利用出来、新しく買う不動産が新築住宅や法人売主の中古住宅だった場合
この場合、住宅ローンの控除額は最大400万円となりますので、これよりも減税金額が大きい時は、3000万円特別控除を利用した方が良いを使った方が良いことになります。つまり、下記のようなケースです。
- 短期譲渡所得が10,093,364円以上であれば、3000万円控除を使った方が良い
- 長期譲渡所得が19,689,884円以上であれば、3000万円控除を使った方が良い
ちなみに、上記1、2どちらのケースであっても、夫婦で住宅ローンを組むペアローンを利用するのであれば、住宅ローン減税の金額が2倍になりますので、基準となる譲渡所得も2倍になります。
マイホームを10年以上保有すると更に控除金額がある
マイホームを10年保有しよう↑長期保有するほど税金はお得になります
売却する自己居住のマンションを10年以上保有していた場合は、マンション売却の税金は更に安くなるように計算されます。しかもこの制度は「3000万円控除」と併用出来るのです。
マイホームを10年以上保有してマンションを売却した場合、税金の計算方法は下記の通りです。
（譲渡所得 – 3000万円）×14％（※所得税10％＋住民税4％）
※譲渡所得 – 3000万円が6000万円以下の場合
※平成25年から平成49年までは所得税額に対して2.1％の復興特別所得税が追加で課税されます
元々、マンションの保有期間が5年を超えている場合は、譲渡所得×20％（※所得税15％＋住民税5％）と計算するところをさらに6％税金が安くなるということです。
なお流石にこのケースは少ないと思われますが「譲渡所得 – 3000万円」が6000万円を超える場合は、6000万円を超える部分については長期譲渡所得の税金と同じ「所得税15％＋住民税5％」の税率が適用されます。
マンション売却の税金がかからないケース
一般的な事例でいいますと、下記のケースではあまり譲渡所得税のことを心配する必要はありません。次のような状況の場合、基本的にマンションの売却は非課税になります。
- 不動産を購入した価格より安くなった
- 自分で住んでいるマンションなどの不動産を売ったときの利益が3,000万円＋諸経費以下だった
豊洲など、値上がりしているエリアのマンションを極めて早い段階で購入し、売却しようという方以外で、あまりマンションの売却で「3,000万円以上の利益が出た！」という方はいません。
なお「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用する場合は、必ず税務署への確定申告は必要ですので、忘れないようにしましょう。
マンション売却で損が出た場合の税金
また逆にこちらのケースの方が多いでしょうが、マンションの売却によって購入したときに比べて売却金額が低い場合は、税金の優遇を受けることが出来ます。
普通であれば、不動産を売却した場合のマイナス分は、他の所得と通算は出来ません。通算をすることができるのは同じ年に売却をした別の不動産についての利益だけです。
しかしマイホームの売却が下記のケースに合致する場合は、税金の優遇措置があるのです。
1.マンション売却金額がローンの残高よりも低い場合（特定の居住用不動産の譲渡損失の損益通算・繰越控除）
住宅ローンの残高（返済が終わっていない分）からマンションの売却金額を差し引いた金額は、他の所得と通算をすることが出来ます。もし、マンションを売却した年の所得と通算したとしても、まだ差分がある場合は、翌年以降3年間の所得と相殺をすることが出来ます。
この制度を利用するための条件は下記の通りです
- 売却したマンションが居住用であること
- 譲渡した住宅を5年以上所有していること
- 譲渡した住宅について、売却契約をした前日の段階で、住宅ローン返済期間が10年以上残っていること
この制度を利用するためには、特に新しい住居を購入しないでも大丈夫です。
2.マンション売却で損をし、新居を住宅ローンで購入する場合（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
2つ目の制度は、マンション売却で損失をし、加えて新らしい家を住宅ローンを組んで購入する場合です。この場合も、マンションを購入した年についてはマンション売却の損した部分を他の所得と通算することが出来、それでも通算しきれない損失については、翌年以降3年間の所得と相殺をすることが出来るのです。
- 売却したマンションが居住用であること
- 譲渡したマンションを5年以上所有していること
- 譲渡した年の前年から翌年末までに新たな住宅を購入し、購入した翌年末までに入居すること（最大３年）
- 新たに取得した住宅について、返済期間10年以上のローンを借りること
- 新たに取得した住宅が50㎡以上であること
こちらの制度は、1つ目の条件とは異なり、売却したマンションに住宅ローンが残っていなくても問題ありません。
相続したマンションを売却する場合の税金額
不動産は相続に適した財産だと言われています。現金で相続する場合と異なり、不動産で相続することによって財産に対しての評価金額を下げることが出来、相続税を安くすることが出来るためです。少し前には「タワーマンション節税（タワマン節税）」という言葉が流行るほど、マンションは相続に適した財産と言えるかもしれません。
それでは、相続で受け継いだマンションを売却する場合、税金の金額はどのように計算され、控除されるのでしょうか？
マンションを相続すると獲得に要した費用は0となるようにも思えます。しかし譲渡所得の税金計算上、相続や贈与により取得をした不動産の取得した日と取得費は、亡くなった人（「被相続人」といいます）が取得した日と取得費を、マンション相続人が引き継ぐことになるのです
なお不動産相続に伴い相続税が発生し、その納税をする為に相続した不動産を売却しなくてはならないこともあるでしょう。相続税を支払う為に不動産を売却したのに、譲渡所得があれば、原理原則として所得税等が掛かることになります。
一方、杓子定規の所得税等を課すのはあまりにもひどい、という考えから、相続税の申告期限から3年以内に相続した住宅を売却した場合には、納税をした相続税のうちから一定の金額を取得費に加算できる特例があります。これを「相続税の取得費加算」といいます。
相続したマンションの購入時価格がわからない時
場合によっては、相続したマンションが古すぎたり、購入時の契約書を紛失してしまい、取得費がいくらか分からないケースもあります。
そのような場合は売却金額の5％を費用として計上することも出来ます。
マンション売却の消費税
居住用の自宅や別荘を売却した場合、消費税は発生しません。一方投資用マンションや収益物件など、事業に関係のない個人的な資産を売却した場合、消費税が発生します。
消費税が発生する場合は売出価格や、チラシ等の広告はもちろん、契約書にも消費税額を記載する必要があります。消費税というと企業が払うもの、というイメージがありますが、個人投資家やサラリーマンの方でもケースによって消費税を納める必要があるのです。
マンション売却で消費税がかかるのは建物部分だけ
投資用マンションや収益物件を売却すると消費税がかかりますが、実は消費税がかかるのは「建物部分」だけです。仮にマンションを2,000万円で売却したとすると、2,000万円まるまる消費税がかかるわけではありません。
例えば2,000万円の内、土地が1,000万円、建物が1,000万円だとすると、建物部分の1,000万円にのみ消費税がかかります。何故土地に消費税がかからないかは色々な説がありますが、一番簡単なものは「土地は消費出来ない」という考え方があるからだそうです。
土地と建物部分の価格の決め方
投資用マンションや収益物件の売却において建物部分にしか消費税はかかりません。では、どうやって土地と建物部分の価格を決めるのでしょうか。単純に半分半分にするわけにもいきません。
一番良く使われる方法は「固定資産課税台帳記載事項証明書」という役所でもらえる書類を参考にする方法です。固定資産課税台帳記載事項証明書はその名の通り、国が固定資産税を徴収するにあたって「あなたのマンションの土地はいくらね、建物はいくらね」と値付けした金額が書いてあるものです。この金額の「土地」と「建物部分」を見比べ、価格の割り振り方を決めるのです。
過去に居住しており、現状収益物件として賃貸に出しているマンションを売却した場合の消費税
昔購入したマンションに住んでいて、その後賃貸に出される場合もあると思います。このような場合でも、マンションは消費税の対象となります。過去に居住用としてマンションを使っていても、現状どのようにマンションを使っているかで判断されるのです。
消費税を納めないで済むケースとしては、居住中の賃借人に退去してもらい、空室の状態で売りに出す場合です。その場合であっても、賃貸の募集をかけると消費税の課税対象になります。
マンション売却で消費税がかかった場合の納付方法
マンションを売却した際に消費税を受け取った場合、売主様の状況によって消費税を納める必要があるかどうかが変わります。次のどちらのケースに当てはまるかチェックしてみてください。
- （1）個人（ 消費税の免税事業者。2年前の課税売上が1,000万円 以下 ）→ もらった消費税を納める必要なし。全額が譲渡所得になる。
- （2）個人（ 消費税の課税事業者。2年前の課税売上が1,000万円 超 ）→ もらった消費税は来年の確定申告時に消費税申告書を作って申告して納付する。
課税売上とは給与以外の税金がかかる所得のことです。サラリーマン大家さんなどで、給与以外に所得が無い場合は（1）になります。副業などの収入が1,000万円を超える場合は消費税を納める必要があるので注意しましょう。
マンション売却の税金は税理士に相談しよう
税金については、毎年何かと内容が変わりますので、最終的な決定をされる前に是非税理士に確認されることを強くお勧めします。特にマイホームなどの居住用の不動産については色々と特例があり、受けることが出来るメリットも多いのですが、ちょっとした期間の差や条件を満たしていないだけで何十万〜何百万の差が出ることもありえます。税理士への相談は有料ですが、後で痛い目に合わない為にも活用するといいでしょう。また、マンションを売却するには仲介手数料などの諸費用も必要なことを確認しておきましょう。
※実際の不動産取引に際しては、必ず税理士・税務署にご確認をお願い致します。当ホームページで公開している一切の表記の内容について弊社は保証をするものではありません。当ホームページの一切の内容について全 部もしくは一部の利用によって生じた一切の損害について弊社はいかなる責任も負いません。
マンションジャーナル
