住宅支援金融機構が2023年6月30日に公表した「住宅ローン利用者の実態調査」によると、住宅ローン「変動型」「固定期間選択型」を選択した方のうち、金利が上昇した場合に、繰り上げ返済（一部・完済）を検討している方は変動型で36.3％、固定期間選択型で46.6％でした。
金利上昇に伴う毎月の返済額増加は、家計にも大きく影響するため一部または全額繰り上げ返済を検討するのは自然な流れでしょう。
しかし、繰り上げ返済をせずに、金利上昇分を資産運用でカバーする選択をされる方もいるようです。
そこで本記事では、「繰り上げ返済vs資産運用」としてそれぞれをシミュレーションしながら比較していきたいと思います。
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【住宅ローン】金利上昇時「返済継続」と「繰り上げ返済」で半々
住宅支援金融機構「住宅ローン利用者の実態調査」によると、金利上昇に伴い返済額が増加しても「返済目処や資金余力があるので返済継続」を選択した方は、変動型で33.1％、固定期間選択型で20.7％でした。
全期間変動金利タイプを選択した方は、契約時から金利上昇に対するある程度の覚悟や対応策をもっていることが見てとれます。
金利上昇に伴う返済額増加への対応
【変動型】
- 返済継続：33.1％
- 全額完済：11.0％
- 一部繰り上げ返済：25.3%
- 借換え：9.1％
- 見当がつかない：21.5％
【固定期間選択型】
- 返済継続：20.7％
- 全額完済：17.5％
- 一部繰り上げ返済：29.1%
- 借換え：7.6％
- 見当がつかない：25.1％
また、「見当がつかない」「わからない」という方は、どちらの金利タイプでも2割強でした。「借換え」を検討している方も1割弱ほどいるようですが、借換え前後の金利差や諸費用などを考慮すると慎重な判断が必要でしょう。
【住宅ローン】繰り上げ返済せずに資産運用はあり？
繰り上げ返済をせずに、その資金を運用して金利上昇分をカバーするという選択肢もあるようです。しかし、繰り上げ返済のために貯めていた資金を、リスクを伴う投資商品で運用するのは「あり」なのでしょうか。
結論から申し上げると「あり」といえるでしょう。
ただし、「繰り上げ返済 or 資産運用」どちらが良いかはケースバイケースです。
住宅ローンの繰り上げ返済のメリットは、「利息負担の軽減」です。繰り上げ返済により元金を減らすことで、そこにかかる利息を少なくすることができます。一方、資産運用のメリットは、預貯金では実現できないであろう利回りを期待できる点にあります。
「繰り上げ返済」と「資産運用」。どちらのメリットが勝るのか。例をあげてシミュレーションしてみましょう。
「繰り上げ返済 vs 資産運用」シミュレーション《繰り上げ返済》
例）
- 当初借入元金：3000万円（うちボーナス返済分 0 円）
- 当初借入期間：35年
- 返済済み期間：10年
- 返済方法：元利均等返済
- 借入金利：初回から 2.3％（10年目から 3.1％）
- 繰り上げ金額：500万円
【図表1】のとおり、住宅ローン返済開始から10年後の元金残高は2372万4835円です。毎月の返済額は10万4059円でした。
ここで500万円を繰り上げ返済すると、期間短縮した場合と返済額を変更した場合でそれぞれ以下の通りとなります。
【期間を短縮する場合】
- 毎月返済額：11万3743円
- 残り返済期間：17年11カ月
- 減少する利息額：468万2516円
【返済額を変更する場合】
- 毎月返済額：8万9719円
- 残り返済期間：25年
- 減少する利息額：218万3418円
「繰り上げ返済 vs 資産運用」シミュレーション《資産運用》
例1）500万円 繰り上げ返済せずに残りの25年間資産運用
国内債券へ投資（年2.13％だった場合）
25年後：500万円 ⇨ 846万8437円（プラス346万8437円）
例2）500万円 繰り上げ返済せずに残りの25年間資産運用
8資産バランスファンドへの投資（年6.18％だった場合）
25年後：500万円 ⇨ 2234万4393円（プラス1734万4393円）
※出所：アセットマネジメントOne株式会社「シミュレーションOne」にて試算
【図表2】2/2
出所：シミュレーション結果をもとに筆者作成
繰り上げ返済による利息軽減額と資産増加額を比較すると、【図表2】の通り、やはりケースバイケースですね。繰り上げ返済時の金利と資産運用の運用成果により大きく異なります。
確実に金利負担を減らす「繰り上げ返済」と、ローン金利を上回る運用成果が期待できる「資産運用」。”確実”な繰り上げ返済が安心のように感じますが、「住宅ローン控除」や「団信（団体信用生命保険）」の効果を考慮すると、繰り上げ返済のほうが良いと断言することはできません。
繰り上げ返済か資産運用かを選択する際の注意点を理解した上で、総合的に判断しましょう。
【住宅ローン】「繰り上げ返済 vs 資産運用」4つの注意点
住宅ローンの繰り上げ返済か資産運用かを判断する際の注意点を見ていきます。
注意点①：資産運用はリスクを伴う
先述したとおり、資産運用はあくまでも「期待」であり住宅ローン繰り上げ返済の金利負担軽減のように「確実性」のあるものではありません。
また、住宅ローン金利を大きく上回るような期待値の高いものに投資すると、損失も大きくなる可能性が高くなりますのでリスクやそのリスクの大小を理解した上で投資判断をしましょう。
注意点②：住宅ローン控除が適用されなくなるケースがある
住宅ローン控除を受けるにはさまざまな要件があります。繰り上げ返済により、返済期間短縮や返済残高が減ると、住宅ローン控除が減額あるいは受けられなくなる可能性があります。
ただし、ローン金利が高いほどに、住宅ローン控除額を受けるよりも繰り上げ返済をするほうが総合的に有利となるケースもあります。実行前に金融機関に確認しましょう。
注意点③：団信（団体信用生命保険）の効果が薄くなる
団信（団体信用生命保険）は、住宅ローン返済期間中に契約者が死亡した場合に、残りのローン残高が保険金によって完済される保険です。
繰り上げ返済実行後に、万が一、契約者が亡くなった場合でも繰り上げ返済した資金は戻りません。繰り上げ返済の効果も結果的に得られなかったことになってしまいます。
結果論になってしまいますが、繰り上げ返済せずに手元に資金を置いておけばよかったとなるケースもあるということを考慮しておきましょう。
注意点④：突発的な大きな出費に対応できない
繰り上げ返済により利息負担を軽減することはできますが、手元にまとまった資金がなくなることで突発的な大きな出費に対応できなくなるケースも考えられます。
自動車購入費用や教育費など、用途によって資金を分けているかと思いますが、想定外の出費にも対応できるよう余裕資金も置いておきましょう。
繰り上げ返済も資産運用もケースバイケース
住宅ローンの返済は、20年、30年と長きに渡るうえに、金利負担を考えると早期完済を目指したいと考えるでしょう。
しかし、金利・返済期間・ローン残高や、個々の家計事情によって必ずしも繰り上げ返済が正しい選択と言えないケースもあります。
NISA口座開設を条件に住宅ローン金利を引き下げるプランを提供する金融機関もありますので、「住宅ローン返済」と「資産運用」を並行していくことは選択肢の一つとして検討してみても良いかもしれないですね。
住宅ローンも資産運用も「時間」をかけて返済・投資していくものですので、ライフプランをたて多角的にみて選択するようにしましょう。
参考資料
和田 直子
