6. 土地の査定額が高い会社と専任媒介契約を結ぶと？有効期間は3か月が上限で、報告は2週間に1回以上
土地の査定額を見比べたあとは、どの会社と、どの形の媒介契約を結ぶかを決めます。ほかの会社に重ねて頼めない「専任媒介契約」には、宅地建物取引業法第34条の2で次の決まりがあります。
- 【有効期間】3か月を超えられない。更新は依頼者の申し出による
- 【業務の報告】2週間に1回以上（自分で見つけた買い手とも契約できない特約付きの場合は1週間に1回以上）
- 【指定流通機構への登録】国土交通省令で定める期間内に、売買すべき価額などを登録する
専任媒介契約では、3か月の間はほかの会社に仲介を頼めません。査定額の高さだけで契約先を決める前に、その金額の根拠と、売れなかったときの進め方を聞いておくと、あとで比べやすくなります。
7. 【元銀行員の視点】土地の査定額は「1平方メートルあたり」と「時点」をそろえて、公示価格の水準と並べる
試算では、路線価1平方メートルあたり10万円の土地の100平方メートルあたりの金額は、公示価格の水準なら約1250万円、路線価をそのまま掛けると1000万円、固定資産税評価額の水準なら約875万円でした。どの物差しを使うかだけで、約375万円の差が出ます。
住宅ローンのご相談をお受けしていた頃も、物件の売買価格と、登記の費用の見積もりに使う固定資産税評価額は、同じ土地でも別の数字として並んでいました。税金のための評価額と、売買の値段は、もともと目的が違う数字です。
物差しには時点のずれもあります。公示価格と路線価は1月1日、都道府県地価調査は7月1日の時点で、固定資産税評価額は2026年度も2024年度の価格を使っています。一方、土地の査定額は直近の取引事例をもとにするため、地価が動いている時期ほど、税金の評価額との差は開きやすくなります。
比べるときは、土地の査定額を面積で割って1平方メートルあたりにし、路線価を0.8で割った公示価格の水準や、近くの公示地点・取引価格と並べます。100平方メートルで路線価10万円の土地なら、公示価格の水準より1割高い査定額は約1375万円、2割高い査定額は約1500万円です。
目安から離れた査定額が悪いとは限りません。角地や道路の広さなど、その土地ならではの事情が反映されていることもあります。どの取引事例を使い、どこをどう補正したのかを、宅地建物取引業法にもとづく根拠の説明として各社に聞いておいていただきたいところです。
8. まとめ
土地の査定額は、売れる値段を約束する額ではなく、根拠を示すことが法律で求められる不動産会社の意見です。路線価は公示価格の水準の80％程度、固定資産税評価額は7割が目途なので、路線価を0.8で割ると公示価格の水準の目安が出ます。
路線価1平方メートルあたり10万円の土地なら、公示価格の水準は1平方メートルあたり約12.5万円、100平方メートルあたり約1250万円です。不動産情報ライブラリの取引価格とも並べたうえで、査定額の根拠を各社に確かめ、納得できる会社と媒介契約を結んでいただきたいところです。
※本記事の試算は一定の前提に基づく概算です。路線価の80％程度、固定資産税評価額の7割は目途で、実際の割合は地域や時点、土地の形や道路の状況によって異なります。路線価や評価額は国税庁のホームページや市区町村の窓口で、媒介契約の内容は契約する不動産会社でご確認ください。
参考資料
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
- 国土交通省「令和8年地価公示」
- 国土交通省「全国の地価動向は全用途平均で5年連続上昇～令和8年都道府県地価調査～」
- 名古屋国税局「令和8年分の路線価等について」
- 国税庁「No.4604 路線価方式による宅地の評価」
- 総務省「固定資産税の概要」
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
中本 智恵
