土地の査定額、会社で数百万円違うのはなぜ？路線価を0.8で割ると公示価格の水準で、路線価10万円なら100平方メートル約1250万円

相続した土地を売ろうと複数の不動産会社に査定を頼むと、土地の査定額が会社によって数百万円違うことがあります。どの査定額を目安にすればよいのか、路線価や公示価格とどうつながるのか、迷う方も多いのではないでしょうか。

同じ土地でも、売買の値段と、登記の費用の見積もりに使う固定資産税評価額は、別々の数字として出てきます。

ここでは、土地の値段を測る4つの物差しの違いと、査定額に根拠の説明が求められる法律の決まりを確かめます。

あわせて、路線価が1平方メートルあたり10万円の土地を例に、路線価から公示価格の水準と固定資産税評価額の水準を出し、100平方メートルあたりの金額にそろえて試算します。

※路線価の水準は名古屋国税局「令和8年分の路線価等について」、固定資産税評価額の水準は総務省「固定資産税の概要」の記載をもとにしています。

1. 土地の査定額はなぜ会社で違う？査定額は「その値段で売れる」と約束する額ではなく、根拠を示すことが法律で求められる意見

土地の査定額は、不動産会社が「この値段なら売れる見込みがある」と考える意見です。その値段で買い手がつくことを約束するものではありません。

宅地建物取引業法第34条の2では、不動産会社が売却の仲介を引き受ける媒介契約を結んだとき、契約書に「売買すべき価額又はその評価額」を書くことになっています。そのうえで、同じ条の第2項に次の決まりがあります。

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、意見の根拠として、価格査定マニュアルや同種の取引事例などが挙げられています。どの取引事例を選び、形や道路の違いをどう補正するかで、土地の査定額には会社ごとの幅が出ます。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」も、取引価格は面積や形状、前面道路の状況などで変わり、同じ不動産でも取引の事情で価格が異なることがあると注意を添えています。

土地の値段には、目的の違う4つの物差しがあります。土地の査定額を確かめるときは、どの物差しの数字なのかを分けて見ることが出発点になります。

このほか、都道府県知事が毎年7月1日時点の基準地の価格を調べる「都道府県地価調査」もあります。令和8年分は2026年9月15日（火）に国土交通省が全国2万1466地点の結果をまとめて公表しました。

国土交通省「令和8年地価公示」によると、公示価格は2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価をもとに判定され、建物がないもの（更地）として評価されます。標準地には、その地域で形や広さが中庸な土地が選ばれています。