【住宅ローン】金利上昇に備える！「残高2500万円・残り30年」で「金利が1％上がったら」月々の負担はどれくらい増える？

3. 変動金利の急激な変化を緩和する「5年ルール」と「125％ルール」の全容

変動金利タイプの住宅ローンを契約する際、ぜひ理解しておきたいのが「5年ルール」と「125％ルール」という激変緩和の仕組みです。5年ルールとは金利上昇後も5年間は毎月の返済額を据え置く規定であり、125％ルールとは見直し後の返済額をそれまでの1.25倍までに制限する規則を指します。

これらの仕組みが用意されている最大の利点は、急激な金利上昇が起きたとしても、毎月の返済額が突発的に跳ね上がらない点にあります。

子どもの教育費や他の固定費が重なる時期であっても、家計の支出を安定させやすくなるため、中長期にわたる将来の返済計画が立てやすくなります。

一方で、毎月の支払金額が一定に抑えられていたとしても、利息の負担や最終的な総返済額そのものが免除されたり減ったりするわけではありません。

市場金利が大幅に上昇した場合、毎月の返済額のすべてが利息の支払いに消えてしまい、ローン元金が全く減らなくなる事態が発生します。

このとき、毎月の返済額の中に収まりきらなかった利息は「未払利息」という形で裏で蓄積されていくことになります。

蓄積された未払利息は、ローンの最終返済日に一括で請求される性質を持っています。その結果、老後のために準備していた大切な資産を失ったり、最悪の場合は自宅の売却を余儀なくされたりするリスクへとつながります。

注意したいのは、これらのルールが「元利均等返済」のみを対象としており、「元金均等返済」を選んでいる場合には適用されないという点です。

また、元利均等返済であっても、これらの激変緩和ルール自体を採用していない金融機関も存在します。

ルールが存在しない契約では、金利が上昇するとすぐに毎月の返済額へ反映されますが、その代わり未払利息が溜まるリスクを避けることができます。自分が借り入れる、あるいは借りているローンの契約内容について、ルールの有無を事前に必ず確認しておきましょう。