近年、全国的に家賃が上昇しています。
収入が増えない中、食費や生活必需品は値上がりする一方です。これに加えて家賃の値上げ。しかし、家賃が上がったからといってコロコロと住まいを変えるわけにはいきません。
物価高や金利上昇などの抗えない要因により、今後も住居費の負担は増えると考えられます。
ここ数年で家賃はどれくらい上がったのでしょうか。
この記事では、国土交通省の最新調査をもとに、主要都市の家賃動向を比較します（2018年→2023年）。
住まいを「借りるか、買うか」を検討する際の参考にご覧ください。
1. 賃貸物件の家賃は上昇傾向、主要都市の1カ月あたりの家賃はいくら？
近年、全国的に家賃が上昇しています。
2025年9月30日に更新された国土交通省「令和５年住宅・土地統計調査」をもとに主要都市の1カ月あたりの家賃を前回調査時の2018年と今回調査時の2023年でどれくらい増えたかを見てみましょう。
《2018年→2023年の6年間で家賃はいくら上昇したか？》
- 札幌市：4万8891円→5万2020円（＋3129円）＋6.40％
- 仙台市：5万3199円→5万4818円（＋1619円）＋3.04％
- さいたま市：6万4261円→6万8025円（＋3764円）＋5.86％
- 千葉市：5万6388円→5万9261円（＋2873円）＋5.10％
- 東京23区：8万6981円→9万3579円（＋6598円）＋7.59％
- 横浜市：7万1423円→7万4528円（＋3105円）＋4.35％
- 川崎市：7万5174円→7万8353円（＋3179円）＋4.23％
- 相模原市：5万8741円→6万1677円（＋2936円）＋5.00％
- 新潟市：4万7650円→4万8811円（＋1161円）＋2.44％
- 静岡市：5万5473円→5万6233円（＋760円）＋1.37％
- 浜松市：4万9871円→5万1805円（＋1934円）＋3.88％
- 名古屋市：5万6197円→5万9224円（＋3027円）＋5.39％
- 京都市：5万7351円→5万9485円（＋2134円）＋3.72％
- 大阪市：5万8246円→6万1704円（＋3458円）＋5.94％
- 堺市：4万8541円→5万2495円（＋3954円）＋8.15％
- 神戸市：5万5535円→5万7902円（＋2367円）＋4.26％
- 岡山市：4万8616円→5万1511円（＋2895円）＋5.95％
- 広島市：5万2586円→5万5762円（＋3176円）＋6.04％
- 北九州市：4万2588円→4万4813円（＋2225円）＋5.22％
- 福岡市：5万4401円→5万6424円（＋2023円）＋3.72％
- 熊本市：4万4428円→4万8095円（＋3667円）＋8.25％
6年間の1カ月あたりの家賃の上昇率が最も高いのは熊本市。2018年時点で4万4428円だった家賃は、2023年時点で3667円アップし4万8095円となっています。
もっとも上昇した金額が大きいのは東京都23区です。家賃の上昇幅は6年間で＋6598円（8万6981円→9万3579円）で7.59％の上昇となっています。
主要都市の家賃を比較すると、地方と都心部で約2倍の差があることも分かります。
2. 東京23区の賃貸住宅、どの価格帯が最も多いか？
では、家賃の上昇幅が大きい東京23区の賃貸物件の中で、実際にどの価格帯の物件が多いのかを見てみましょう。
《1カ月あたりの家賃：全国/東京23区》
- 総数：1946万1700戸 / 271万4300戸
- 0円：31万9500戸 / 3万6800戸
- 1～5000円未満：10万3200戸 / 7000戸
- 5000～1万円未満：31万9200戸 / 3万4900戸
- 1万～1万5000円未満：47万7600戸 / 3万8200戸
- 1万5000～2万円未満：49万8500戸 / 4万2700戸
- 2万～2万5000円未満：56万8700戸 / 3万7600戸
- 2万5000～3万円未満：60万1300戸 / 2万2600戸
- 3万～4万円未満：205万0500戸 / 6万3800戸
- 4万～5万円未満：265万3600戸 / 8万0800戸
- 5万～6万円未満：321万1600戸 / 22万8500戸
- 6万～7万円未満：282万3300戸 / 31万3900戸
- 7万～8万円未満：187万5000戸 / 35万2500戸
- 8万～9万円未満：118万8900戸 / 31万0400戸
- 9万～10万円未満：64万8500戸 / 19万6700戸
- 10万～11万円未満：48万9000戸 / 15万7500戸
- 11万～12万円未満：31万2800戸 / 12万5000戸
- 12万～15万円未満：64万8800戸 / 31万1600戸
- 15万～20万円未満：31万2200戸 / 18万6200戸
- 20万円以上：15万3100戸 / 11万7200戸
- 不詳：20万6400戸 / 5万0500戸
全国で見ると、最も多い賃貸物件の価格帯は「5万～6万円未満」です。次に「6万～7万円未満」、「4万～5万円未満」と続きます。
東京23区に絞ってみると最も多い賃貸物件の価格帯は「7万～8万円未満」で、全国平均より2万円ほど高くなっています。次に「6万～7万円未満」、「12万～15万円未満」と続きます。
3. なぜ、家賃が値上がりしているのか
人口密度の高い東京都心部の家賃が上昇するのは納得の結果と言えるでしょう。
しかし、家賃は全国的に上昇しています。
家賃の上昇は、需要と供給の関係以外に、経済的な要因も絡んでいます。
3.1 建築費・人件費の高騰
新築アパートやマンションの”建築費”が急騰しています。
これらの価格高騰で自宅の購入を躊躇している方もいると思いますが、建築費用においては賃貸物件も同様です。原材料費やエネルギー価格の高騰、人件費の上昇等で新築・修繕のコストが増えて、家賃に反映されています。
3.2 不動産価格・地価の上昇
投資マネーが不動産市場に流れ込み、都心部を中心に不動産（土地・建物）の取得価格が上昇しているのも家賃上昇の要因の1つです。
借入金利や固定資産税の評価額など、オーナーが物件を購入する際のコストが上がれば、賃貸経営を維持するために家賃が引き上がります。
3.3 借入金利の上昇
日本銀行によるマイナス金利政策の解除により、じわじわと金利が上昇しています。
変動金利型のローンを組んでいた賃貸不動産のオーナーは、金利上昇による月々の返済額が増加するため、家賃を上げざるを得なくなるでしょう。
また固定金利においても上昇しているため、新築やリフォーム費用の新規・追加借入においてこれまでよりも返済負担が増えるため、家賃に反映されると考えられます。
とくに、賃貸オーナーが利用する不動産投資ローンは、一般的な住宅ローンよりも審査基準やリスクが高く設定されているため、金利変動にさらに敏感に反応し、既に上昇傾向にあるケースが多く見られます。
4. まとめ
「賃貸か持家か？」の比較は、それぞれのライフスタイルによって選択基準が異なりますが、急激な家賃の引き上げにより転居や家計の圧迫を余儀なくされるケースが増えています。
こうした時代だからこそ、不動産購入も賃貸の更新も「なんとなく」で進めてはいけません。
お住まいの地域の家賃相場と、もし住宅ローンを組んだ場合の負担額を冷静に比較し、ご自身のライフプランに合った最適な住居費戦略を立てることが、今後の生活設計において最も重要となります。
参考資料
和田 直子
