2018年12月20日に行われた、株式会社ジェイ・エス・ビー2018年10月期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。IR資料
スピーカー：株式会社ジェイ・エス・ビー 代表取締役会長 岡靖子 氏
2018年10⽉期 トピックス
岡靖子氏：岡でございます。本日はお忙しい中、当社の2018年10月期決算説明会にお越しいただきまして、誠にありがとうございます。
それでは、3ページをご覧ください。2018年10月期のトピックスでございます。業界環境としまして、今年の春の⼤学・短⼤進学率は57.9パーセントと、昨年（2017年）より0.6ポイント上昇しています。学生数は増加、留学⽣数も増加しており、学生マンションを主体とする当社の事業環境は引き続き良好と言えます。
そのような中で、2018年10月期の不動産賃貸管理事業は、物件管理⼾数の増加や⾼⽔準の⼊居率維持により増収増益となっております。⾼齢者住宅事業は事業譲受などにより、当初計画を上回る利益を計上しています。中期経営計画の初年度として、順調な⽴ち上がりになったと考えています。
また今年7月に、公募増資などを通じて賃貸⽤不動産の取得、基幹システム刷新のための設備投資資⾦を確保いたしました。同時に東証第⼀部にも指定されており、強固な経営基盤の構築に向けて着実に前進しております。
2018年10⽉期 決算の概況
4ページをご覧ください。2018年10月期の決算概況でございます。まず、連結損益計算書についてご説明いたします。
売上高は389億4,000万円、前期比6.9パーセントの増加。売上総利益は59億3,600万円、前期比5.8パーセントの増加となっております。これらは、物件管理⼾数の増加および⾼⽔準の⼊居率維持にともなう賃貸関連売上⾼の伸⻑と、⾼齢者住宅事業の⿊字化定着が主な要因です。
営業利益は29億5,800万円、前期比6.8パーセント増となっております。広告宣伝活動の積極展開・システム投資により、費⽤は増加傾向でございます。次のページ以降で、広告セグメント別にご説明いたします。
経常利益は28億9,000万円、前期比9.5パーセント増となり、経常利益率は7.4パーセントと0.2ポイント上昇いたしました。
親会社株主に帰属する当期純利益は20億7,800万円。前期比34.1パーセント増となり、当期純利益率は5.3パーセントと、1.0ポイント上昇いたしました。
売上⾼・利益の各項⽬はすべて前期比プラスとなっており、いずれも2017年12月に公表した当初の業績予想を上回りました。
また、固定資産売却益や留保⾦課税解消の影響により、親会社株主に帰属する当期純利益につきましても、当初予想に対し22.1パーセント増となり、大幅に予想を上回る結果となっております。
2018年10⽉期 セグメント別売上⾼・営業利益
続きまして、営業利益増減について報告セグメント別にご説明いたします。5ページをご覧ください。
セグメント別の売上高につきましては、不動産賃貸管理事業で366億1,300万円、前期比7.5パーセントの増加。高齢者住宅事業で18億4,800万円、前年比10.6パーセントの増加となりました。
セグメント別の営業利益につきましては、不動産賃貸管理事業で42億3,100万円、前期比3.3パーセントの増加。高齢者住宅事業で1億700万円、前期比26.7パーセントの減少となりました。
高齢者住宅事業では⼊居率向上・事業譲受により増収でございましたが、人件費などが増加したことで減益となりました。もっとも、事業を譲り受けることで予定していた開業準備費用が圧縮され、利益水準は当初計画を上回っております。
連結営業利益 増減要因分析
6ページをご覧ください。報告セグメント別に、営業利益の増減要因についてご説明いたします。
まず、不動産賃貸管理事業では、堅調な物件管理戸数の増加や借上、自社所有物件の入居率も前年に引き続き高水準を維持したことから、学生マンションの家賃関連売上をはじめ、メンテナンス関連売上など、各種不動産賃貸関連の売上高は順調に推移しています。
Web広告やTVCMなどの広告宣伝活動の活発化、また情報セキュリティの強化や基幹システムの刷新に関わらず、人件費およびシステム関連費用などコスト面での増加はあったものの、前期比で売上高は25億3,900万円増と順調な増収局面を受け、営業利益につきましても1億3,300万円の増益となりました。
高齢者住宅事業では、黒字化の定着を背景に入居率の向上や介護サービスの拡充、新たな事業拠点への積極的な転換に努めてまいりました。当連結会計年度では、4件の新規拠点を展開し、そのうち3拠点につきましてはグループ外部からの事業を譲り受けるかたちにより実施いたしました。そのため、通常は段階的に増加する新規拠点の事業収益は、既存の事業収益をそのまま取り込むことにより、早期での事業規模の増大に寄与することができました。
一方で、本件事業譲受に係るM＆A関連費用などの一時的な費用負担も発生いたしました。その結果、前期比で売上高が1億7,700万円増加した反面、営業利益で3,900万円の減少となりました。
⼊居関連指標
7ページをご覧ください。⼊居関連指標の状況でございます。
不動産賃貸管理事業における管理戸数は（2018年）4月末時点で6万2,183戸と、前期比2,498戸、4.2パーセントの増加となりました。借上物件・管理委託物件・自社所有物件のいずれも増加しております。そして、競争力を強化するため、食事付きや家具家電付きの戸数を増加させております。
また、4月時点での入居率は4年連続で99.9パーセントを維持しております。契約決定件数は2018年10月までの1年間で2万963件となり、前期比4.1パーセント増加しております。学生マンション業界における、当社の総合力の高さを示していると考えています。
⾼齢者住宅事業における管理戸数・管理棟数は、新規開発物件もあり537戸と増加、入居率は95.5パーセントと前期比4.2ポイント改善しております。右下の表は、地域別・管理形態別の戸数を示しております。借上物件は主に首都圏に集中しておりますが、管理委託物件は京阪神に多くございます。自社所有物件は、京滋と首都圏が中心です。高齢者物件の開発はドミナント戦略を採用し、京滋・九州に集中させています。
連結貸借対照表
8ページをご覧ください。連続貸借対照表についてご説明いたします。
資産合計は299億3,300万円となり、前期末から27億1,100万円の増加となりました。主な増減要因は、主要セグメントの増収増益による現金及び預金の増加、自社所有物件の増加による有形固定資産の増加でございます。
負債合計は173億1,200万円となり、前期末から6億4,200万円の減少となりました。有利子負債残高の減少、未払法人税などの減少が主な要因でございます。また、純資産合計は増資および利益剰余金の増加により126億2,100万円となり、前期末から33億5,300万円の増加となりました。
自己資本比率は42.2パーセントに向上。D／Eレシオは0.7ポイントで0.4ポイント低下し、財務安全性は高まっております。
連結キャッシュ・フロー計算書
続きまして、連結キャッシュ・フローについてご説明いたします。9ページをご覧ください。このページでは、2017年10月期および2018年10月期の2期分のキャッシュ・フローをお示しいたしております。
右半分が2018年10月期となりますので、ご覧ください。営業活動によるキャッシュ・フローは、税⾦等調整前当期純利益を30億7,500万円計上いたしましたが、法⼈税などの⽀払額が増加したことで21億8,700万円の収入となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、⾃社所有物件の新規開発や事業譲受により22億7,400万円の⽀出となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、増資による収入・長期借入金の返済などにより8億5,100万円の収入となりました。
以上の結果、現金及び現金同等物の期末残高は81億円となり、前期より7億6,400万円の増加となりました。
以上、2018年10月期決算実績についてご説明いたしました。
2019年10⽉期 連結業績予想
続きまして、2019年10月期の業績予想についてご説明いたします。
2019年10月期は前期比約3,600戸の管理戸数の増加を計画しており、（2019年）4月末の管理戸数合計で6万5,000戸を想定しております。当社グループ独自のノウハウを投入した高付加価値の自社物件開発をはじめ、市場競争力の高い物件開発を加速させ、さらに営業力のキャパシティを拡大するために、事業拠点の増加や人員増強を図ってまいります。また、M＆Aなどによる業容の拡大も視野に入れた、さらなる成長力の加速を引き続き推進してまいります。
2019年10月期連結業績予想は、売上高は420億8,500万円、8.1パーセントの増加。営業利益は31億2,100万円、5.5パーセントの増加。経常利益は30億3,000万円、4.8パーセントの増加。親会社株主に帰属する当期純利益は20億4,100万円、1.8パーセントの減少を予想しており、営業利益・経常利益ベースでは6年連続の増収増益および最高益を更新する見込みでございます。
なお、親会社株主に帰属する当期純利益の前期比減少予想は、前年の固定資産売却益の計上など特殊要因の影響を受けると見込んでおります。
設備投資額は39億8,600万円、前期比15億3,300万円、62.5パーセント増。減価償却費は7億5,900万円で、18.5パーセントの増加を予想しております。
2019年10⽉期 セグメント別売上⾼・営業利益予想
12ページをご覧ください。セグメント別売上高・営業利益の業績予想につきましては、以下のとおりとなっております。
連結業績予想営業利益 増減要因分析
主な増減要因につきましては、次の13ページをご覧ください。
不動産賃貸管理事業では、物件管理戸数の約3,600戸の増加を前提として、売上原価では借上家賃などの増加、店舗人員など現業部門の人員数の増加を見込んでおります。販管費では本部部門の人員数の増加、新基幹システムの稼働にともなう減価償却などの増加を見込んでおります。
その結果、売上高は前期比25億8,000万円増、7パーセント増収の391億9,400万円。営業利益は前期比1億8,000万円増、4.3パーセント増益の44億1,200万円と増収増益を見込んでおります。
高齢者住宅事業では、前年に実施した事業拠点の増加にともなう介護サービス関連売上高の増加、施設従業員など現業部門の人員数の増加による売上原価の増加を見込んでおります。販管費では不動産賃貸管理事業同様、本部部門の人員数の増加を見込んでおります。
その結果、売上高は前期比5億900万円増、27.6パーセント増収の23億5,800万円。営業利益は前期比4,000万円増、37.7パーセント増益の1億4,800万円と、当事業におきましても増収増益を見込んでおります。
株主還元
14ページをご覧ください。当社の株主還元方針についてご説明いたします。
2018年10月期の年間配当額は普通配当36円に、この度の東京証券取引所市場第一部銘柄へ指定されたことの記念配当4円を加えまして40円。昨年度の配当合計の37円と比べ、3円の増配としております。2019年10月期の年間配当額につきましては、普通配当を5円増配し41円を予定しています。引き続き安定配当を基本方針として、配当とバランスを勘案しつつ、成長投資を積極的に行うことで企業価値向上による株主還元を図ってまいります。
以上、2019年10月期業績予想についてご説明いたしました。
