中古か新築建売か、今狙うべき投資対象は?

不動産投資で狙うべき物件のメリット・デメリットを解説!

最初に買うべき物件はどんなもの?

「不動産業者からいっぱい物件を紹介されるんだけど、結局どんな物件を買えばいいの?」

不動産投資を始めたばかりの方からよくいただく質問です。

不動産業者からは「節税できるし、借入リスクも低いですよ!」と区分マンションを奨められたり、「一棟の方が空室リスクも低いし、資産性も高いですよ!」と一棟マンションを奨められたり。不動産業者も商売ですので、色々なセールストークを用意し、あの手この手で物件を奨めてきます。

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何がいいのかはその人の状況次第ですし、「これが絶対!」というものはないのですが、私は基本的には一棟マンションの方が良いと考えています。また、現状狙うべき「エリア」としては、以前の記事『地方 vs 都市部、不動産投資に有利なのはどっち?』で出口戦略を立てやすい都市部の物件をお奨めしました。

残る検討材料は「中古物件」、「建売新築物件」、ハードルは高いですが「土地から新築物件」のどれにするかです。そこで今回は、それぞれの購入に際してのメリット・デメリットをお伝えします。

中古物件はライバルが多い!

「中古物件」はすでに稼働しており、前オーナーの下で管理・運営されている物件です。

メリットとしては、すでに入居者がいるためすぐに収入が入り、収支の見通しが立てやすいこと。また、これまでの修繕履歴があれば、今後の修繕にいくらかかるかの見通しも立てやすいことです。

デメリットとしては、ライバルの多さと物件の見極めが難しいこと。

投資物件の売買は個人投資家の方々だけではなく、節税目的の資産家や不動産業者も積極的に行っています。買い付けを入れた物件が、融資審査を待つ間に現金一括買いの業者等にさらわれるというのも日常茶飯事です。こうしたライバルの多さが購入のしづらさにつながります。

また、物件の見極めの難しさについては、つまるところ変動要素の多さを指します。

  • 購入後に入居者が次々出ていったが、実は売却しやすいように一定期間空室を埋めていただけであった
  • 買ったとたんに大規模修繕が必要と分かった
  • 購入前から家賃滞納の入居者がいた

事前によくよく調べれば分かるのですが、表面利回りだけを見て中古物件を購入しようとすると、こうしたトラブルが起こることもままあります。

新築建売は不動産業者だけが儲かる?

では、「新築建売」はどうでしょうか。

新築のメリットとしては、「新築プレミアム」として周辺相場よりも高い賃料が狙え、借り入れ条件も有利であることと、当初の修繕費用があまり掛からないことが挙げられます。また、業者が買うことはあまりないためライバルも少ないと言えます。

デメリットはというと、販売業者の利益がしっかりと乗っていること。

販売業者からすると、土地と建物の仕入値から実際に売れた金額の差額が利益です。そしてなるべく高く売れるように(=多くの借入を引けるように)、「新築プレミアム」の賃料がずっと続くかのような甘い事業計画書を出しているのです。つまりは、販売業者の利益の分だけ物件の高値掴みになりがちです。

ハードルは高いが利回りアップが狙える「土地から新築」

現状、一般投資家が最大限の利益を狙える方法として、一番お奨めしているのが「土地から新築」です。

「土地から新築」では、ご自分で土地を探し、建築士にプランを依頼し、金融機関に行って融資審査を受け、融資が通れば建築会社も自分で発注、完成後の管理もご自分で管理会社を選ぶ(もしくは自主管理する)ことになります。

メリットは、なんといってもライバルの少なさと利回りの高さ。

ほとんどすべての作業を自分でやらなければならないこの方法は、お勤めされている方などにはなかなか時間的にも難しいものです。これがそのままデメリットでもありますが、その反面、実際にやろうとする一般投資家が少ないためにライバルは一気に減ります。

また、「新築建売」であれば販売業者の利益が乗ってきますが、自分で動くことで価格が抑えられ、「新築建売」より2%以上高い利回りも十分狙えます。自分の負担を差し引いても十分に利益があるのではないでしょうか。

デメリットは先ほど挙げた負担の多さと、土地の仕入れから物件が稼働するまでの間は収入がなく、時間もかかることです。

不動産の知識が必要であることや、本業がある方などにとっては時間の捻出などかなりハードルは高いのですが、不動産投資(事業)の一通りの流れを実感できるため、事業・経営活動の感覚を身につけることもできます。

ゴールを定めて戦略を立てよう

中古物件・建売新築・土地から新築、すべてにメリット・デメリットがあります。これが絶対!というような価値観は不動産投資にはありませんし、人それぞれによってゴール、そして取るべき戦略も異なります。

自分の目指すゴールを明確に定め、逆算して行動していけば、不動産投資は負ける投資ではなくなるのです。投資家の皆さんに知識と考える力を持っていただければ、世の中の悪徳業者は減り皆さんも利益を得ることができると確信しています。

そうした基本的な不動産事業の知識と市況をお伝えするオンラインセミナー、「首都圏不動産投資」実践会 を行っています。ご興味お持ちの方は、ご覧いただければと思います。

以上、村上俊介でした。

村上 俊介

参考記事

村上 俊介

1980年、横須賀出身。出自から立正大学仏教学部を卒業。
バックパッカー、農家への住み込みを経て、不動産業界に従事するも、利益の追求と、社会的な道徳との関係に悩み、そのどちらをも追及すべく独立。
主に不動産を活用した資産形成で顧客を勝たせ、創業2年で売上30億を達成させる。
現在は勝てる投資家を育成するための教育活動にも力を注いでいる。