インカムとキャピタルのトータルで考える

不動産投資はやり方さえ間違えなければ実は手堅いビジネスです。

賃貸物件を保有している間は毎月家賃収入が入ります。また、管理運営業務のほとんどは不動産業者に委託できますから、一人でも複数の物件を運営することができます。将来の引退後のビジネスとして考えられている方も多いのではないでしょうか。

実際に不動産投資に取り組む上で気を付けていただきたいのは、インカム（運営）とキャピタル（売却）のトータルで考えること。なかでも、とりわけ大事なのは出口戦略です。

前回までの記事では、手残りキャッシュフローはどのように計算するのかをお伝えしていました。インカムについては税引き後のキャッシュフローで考えましょう、というお話でした。

今回お話しするのはキャピタル、つまり売却手残りです。最終的に売却して税金も払った後いくら残るのかがトータルの収支を大きく左右します。

保有期間中のキャッシュフローが多くても、売却時に値下がりしていたり納める税金が多額だったりすると、これまでのキャッシュフローを吐き出すことになります。最悪の場合は借入残高よりも大幅に値段が下がり、売るに売れないということもあり得ます。

都市部の利回り7-8％よりも地方の利回り9％がいい？

現在の不動産投資ブームで、多くの方がより高い利回りを求めて地方の収益不動産を購入している結果、地方の収益不動産の価格は数年前に比べて大幅に上がっています。

ある地方都市では5年前には15％程度だった利回りの相場が、今では9％位にまで下落しています。不動産の値段が上がると、収益性は変わらないので利回りは下がります。

それでも都市部の物件の利回り7-8%よりも、地方の利回り9%のほうがいい！と思っている方は「経費率の違い」や「売却しやすさの違い」を見落としていないでしょうか？

地方では家賃が安いにも関わらず、都市部とほぼ同じ額の修繕費がかかります。さらに一度空室となると都市部より次の入居者が決まりづらく、新規入居者の広告費も多くなる傾向にあります。

たとえば家賃3万円の物件と、都市部の家賃8万円の地方物件（部屋の広さは同じ）で比べます。

【地方】原状回復工事費10万円+広告費3カ月分9万円＝19万円÷家賃3万円＝約6.3カ月分

【都市部】原状回復工事費10万円+広告費2カ月分16万円＝26万円÷家賃8万円＝約3.3カ月分

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これだけでも家賃に対する経費率は2倍近い差となります。

また、売却する際に買い手が多いのも都市部の物件です。地方の物件ですと購入を検討できるのが地元の資産家など数が限られることが多いのに対して、都市部の物件では海外の投資家までもが購入を検討します。

つまり、都市部の物件の方が圧倒的に売却しやすいのです。

これらを考えると、一概に利回りが高い地方物件の方が良いということではないとお分かりいただけるかと思います。

売ろうとしても売れない地方物件の罠

収益不動産は購入時にある程度の自己資金を入れないと、いずれキャッシュフローより納める税金が増えてしまうデットクロスが必ず起こります。

これは、地方の物件であっても、都市部の物件であっても同じです。

そのため、デットクロスが来る前に売却をしたいのですが、地方の物件では売りたいのに売れないという状況がしばしば起こり得ます。

1つ目の理由としては、先ほど説明した「売却のしにくさ」です。そもそも地方の物件は都市部の物件に比べて購入を検討する人が少なく、また物件の価格が高ければ高いほどその傾向は顕著です。

2つ目の理由は、買い手はいるものの借入残高以上の値が付かないために残債を返せないことです。その不足分を自己資金で補えれば良いのですが、そうでない場合は今すぐには売却できません。特にフルローン等で購入されている方は要注意です。

さらに、これは売却した後の話ではありますが、借入残高と同じくらいか少し高い金額で売却でき、残債は返済できたものの納める税金が高くて支払えないケースもあります。

こうした理由により、「売却したくても出来ない！ でも売却しなかったらデットクロスになってしまう！（すでになっている！）」という最悪のケースが起こり得るのです。

では、このように出口がふさがれた状態にならないようにするには、購入段階でどのように物件を選んだらよいのでしょうか？

買える物件より売れる物件に目をつけろ！

買うのも売るのも融資がすべてといえます。売却を想定する際も「次の買い手が融資を引けるか」を考えましょう。

不動産が紙の投資より有利なのは、現物があること。融資が付くのはそのためです。特に銀行が好んで評価をするのは土地です。

土地は増えたり減ったりしませんから、希少価値があります。ただし、どこでもよいというわけではなく、都市部など人が集まる土地に価値があるのはお分かりいただけますよね。

また、銀行によって融資を出すエリア、出さないエリアが決まっており、その状況も定期的に変わります。1年前までは融資を出していたのに、売却しようとした時には融資が出なくなってしまったということも十分にあり得ますので注意が必要です。

建物の面から見ても融資が出やすい、出にくいの差があります。

一番分かりやすいのが築年数です。築年数が浅い方が融資が出やすく、古くなるにつれ融資が出にくいというのはお分かりいただけると思います。

耐用年数を超過した古い物件であっても、賃貸住宅として実際に稼働しているものは、もちろん収益面では価値があります。

ですが、今の銀行の評価方法ではまだまだ収益性よりも担保価値の方が重視されているので、耐用年数を超過した建物の価値はほとんど認められないことが多いです。そのため、築古の物件には融資がつきにくく、価格が下がってくるのです。

ただし、億単位の物件であれば、あなたの次に購入する人も融資を活用する可能性が高いといえます。

  • 多数の銀行から融資が出るエリアか。
  • 売却するときに担保評価がどれほど残るか＝どれだけの融資額が出るか

よくよく吟味してください。

出口戦略を描ける物件を購入する！

今回は出口戦略の大事さを地方物件のリスクと併せて説明しました。

しかし、誤解しないでいただきたいのですが、地方の物件が絶対にダメなわけではありません。

ダメなのは出口戦略を描けないほどの「高値づかみ」です。

収益不動産は自己資金を入れない限り、必ずデットクロスが来ます。その前に売却しようとしても、高値づかみをしてしまうと売却ができないというのが不動産投資をする上で最大の問題です。

不動産投資への融資が出やすい昨今の状況の中で、フルローンで買えるからと安易に買ってしまうのは危険です。購入時から出口戦略を描いていくことが不動産投資では重要なのです。

以上株式会社コン・パスでした。