日銀が今年3月に「マイナス金利政策」を解除してから、政策金利の利上げの風潮が強まってきています。
そして現代は、住宅ローンを利用している方のほとんどが「変動金利」を選択している時代。
「利上げ」と聞いて、銀行の預金金利が増えると喜ぶ方よりも「ローンの支払いが増えてしまうのではないか」と不安になる方のほうが多いのではないでしょうか。
しかし、利息の支払いがもったいないと言ってすぐに繰り上げ返済を決断するのは早計かもしれません。
本記事では、住宅ローンを返済する前に考慮すべき「繰り上げ返済」のメリット・デメリットについて解説。記事の後半では参考として、年収別の住宅ローン平均残高を一覧でご紹介していきます。
1. 【解説】繰り上げ返済のメリット・デメリットとは
まずは繰り上げ返済のメリット・デメリットを考えていきましょう。
1.1 繰り上げ返済のメリット①金利上昇リスクの対策
繰り上げ返済により、将来的に起こり得る金利上昇で大きくなる返済負担を緩和できます。
特に低金利が長くつづく日本では、今のうちに住宅ローンを繰り上げすれば金利が低いうちに返済できるのがメリットとされています。
1.2 繰り上げ返済のメリット②利息負担が減る
繰り上げ返済をすると、当然のことながら残りのローン残高を減らすことが可能。
これにより返済期間が短縮され、その分だけ利息が影響してくる総返済額を減らせるのがメリットです。
また、完済後は住宅ローンにかかるストレスやリスクがなくなり、経済的な安定感が得られるのもポイントだといえるでしょう。
「繰り上げ返済」は将来のリスク対策や金利負担の軽減など、家計を圧迫する返済の早期解消のためにも有効な手段といえそうです。
ただし、住宅ローンを繰り上げ返済することによるデメリットもあります。
1.3 繰り上げ返済のデメリット①手数料が発生するケースがある
一部の住宅ローンでは、繰り上げ返済に対する違約金や手数料が課せられる場合があります。
手数料がいくらになるかは契約により異なりますが、金額が大きくなった場合には繰り上げ返済の効果を相殺する可能性も捨てきれません。
1.4 繰り上げ返済のデメリット②税制上のメリットが減る
契約した物件の詳細によりますが、住宅ローンの利子は「所得税の控除対象」となる場合があります。
繰り上げ返済の影響で利子が減少し、税制上のメリットを失ってしまうかもしれません。
1.5 繰り上げ返済のデメリット③団信の保険金額が減ってしまう
繰り上げ返済をすると「団体信用生命保険（団信）」の保険金が減ってしまいます。
団信は住宅ローンの返済中に起きてしまった万が一の場合、家族や家を守ってくれる生命保険。一般的に住宅ローン残高と同額の保険金が支払われます。
しかし、繰り上げ返済をした場合、その返済額に応じて保険金が減ることがあるため注意が必要です。
団信に加入している場合は保険金の減少を考慮し、手元資金を残すというのも選択肢のひとつだといえるでしょう。
これらのメリット・デメリットを踏まえ、繰り上げ返済について総合的に判断することが重要です。
次の章からは、元行員が考える「住宅ローン」は繰り上げ返済すべきかに関する結論をまとめていきます。
2. 【結論】住宅ローンは繰り上げ返済すべき？元行員が考えてみた
経験上、住宅ローンを借りるお客様の中で積極的に繰り上げ返済を行う割合は、それほど高くないように思えました。
なかには定年を迎えた際、退職金で一気に繰り上げ返済する方も見受けられましたが、住宅ローンを借りているほとんどの方は余剰資金を積立投資や貯蓄、その他日々の生活費に充てがっていた印象です。
マイナス金利解除がささやかれる中、低金利のうちに返してしまったほうがいいのか悩む方も多いかもしれませんが、住宅ローンは長期間で無理なく返せることを前提として融資されているものです。
住宅ローンを繰り上げ返済してから、すぐに急な出費がないとも言い切れません。結論としては「無理に返済する必要はない」といえそうです。
繰り上げ返済の実行は、住宅ローン控除を含めた総合的な計算と判断が必要です。
繰り上げ返済による資金不足で生活に不安が残るぐらいなら、余剰資金は予備資金として貯蓄したり、NISAやiDeCoなどの資産運用に回して増やす工夫をしてみるのがよいのではないでしょうか。
2.1 【参考①】年収別「住宅ローン残高の中央値・平均値」
【写真全2枚中1枚目】年収別「住宅ローン残高の中央値・平均値」。2枚目では年代別の一覧表を掲載。1/2
出所：金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する世論調査[二人以上世帯調査]（令和4年）」をもとにLIMO編集部作成
【年収：住宅ローン残高の中央値・平均値】
- 300～500万円未満：500万円・937万円
- 500～750万円未満：1000万円・1283万円
- 750～1000万円未満：1100万円・1592万円
- 1000～1200万円未満：1075万円・1453万円
- 1200万円以上：1500万円・1905万円
※金額等は執筆時点での情報にもとづいています。
2.2 【参考②】年代別「住宅ローン残高の中央値・平均値」
【年代：住宅ローン残高の中央値・平均値】
- 30歳代：1710万円・1736万円
- 40歳代：1400万円・1480万円
- 50歳代：800万円・995万円
- 60歳代：225万円・766万円
- 70歳代：100万円・463万円
※金額等は執筆時点での情報にもとづいています。
3. まとめにかえて
今回は、住宅ローンの繰り上げ返済のメリット・デメリットや、年収別・年代別の住宅ローン残高を紹介してきました。
「マイナス金利政策の解除」が報道されたことを皮切りに、自身の住宅ローンを繰り上げ返済すべきか検討された方も決して少なくないと思われます。
筆者の経験からすると、手元に余剰資金がある方のほとんどは資産運用に資金を回されていました。
金額の大きい繰り上げ返済で手元の資産が不足する不安よりも、自分の手の届く範囲に資産が残る安心感を重視される方が多い印象でした。
もちろん資産運用はリスクが伴いますので、慎重に検討する必要があります。
住宅ローンの金利と運用の利回りを比較して自分に合った方法を選ぶことが大切だといえるでしょう。
