では、どうすれば債務超過に陥らず、次の融資が引ける優良法人を築けるのでしょうか。

大まかに挙げると、まず下記のポイントになります。

1. 物件の高値掴みをしない
2. 出口の取れる（売れやすい）物件を購入する
3. 頭金を入れる

1、2については難しいのですが、まさに書かれた通りです。

なお、貸借対照表（BS）の純資産がマイナスになっていなければ、とにかく融資が引けるのでは？とお思いかもしれませんがそういうわけではありません。

たとえば、貸借対照表（BS）の【簿価】と実際に買い手がつく金額【実勢価格】は別モノです。簿価は購入時の金額がベースとなりますが、その金額は次に実際に買い手がつく金額（実勢価格）とは違うわけです。

購入時に相場並みの金額なら特に問題ありません。が、高値掴みで購入してしまうと、簿価＞＞＞実勢価格となります。

そうすると簿価ベースでは、資産＞負債（差額が純資産）と思っていたのが、実勢価格ベースで見直すと、資産＜＜＜負債（差額がマイナス純資産）ということになります。

難しいのですが、なるべく出口が取りやすい（売れやすい）物件を、高値で購入しないことが必要になります。銀行は簿価だけでなく実勢価格も確認しますので、購入時になるべく適正価格や安値で購入できるかを見極めてください。

ゴールを定め、逆算して行動しよう！

不動産投資は戦略さえ間違えなければ勝てる投資です。自分の目指す資産状況を明確に定め、逆算して行動していけば失敗はしづらいものです。

購入の際に売却出口までの見通しさえつけられれば、不動産投資は負ける投資ではなくなるのです。投資家の皆さんに知識と考える力を持っていただければ、世の中の悪徳業者は減り皆さんも利益を得ることができると確信しています。

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以上、村上俊介でした。