マイホームの代金について、一括で購入できるほどの収入がある人はほとんどいません。約8割以上の方が、住宅ローンを利用していると言われています。
そして住宅ローンの借入期間は最長で35年ですが、返済が滞ってしまうとマイホームを手放さなければならなくなるので、できるだけ収入があるうち（定年退職前）に返済が完了するように返済計画を立てる必要があります。
住宅金融支援機構の「2020年度住宅ローン貸出動向調査」によると、フラット35（買取型・保証型）を除く住宅ローンの貸出期間（借入期間）は、25年超30年以下の割合が44.4%で最も高く、平均は27.0年となっています。
一方、完済までの期間は10年超15年以下の割合が最も高くて43.2%になっていて、平均は16.0年となっています。
借入時の借入期間との差が11年あり、「借り換え」や「繰り上げ返済」を行うことで実際には当初の借入期間よりも前倒しで返済していることがわかります。
住宅ローンは定年までに完済できるように組むのが理想ですが、実際には70歳になっても住宅ローンが残っているケースもあります。
9月からは住宅ローンの金利を引き上げる大手銀行もあり、資金計画に慎重になる方も多いでしょう。
そこでこの記事では、一般的な住宅ローンの年齢制限や理想の完済年齢、住宅ローンを組む際の注意点などを紹介します。
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住宅ローンの申し込み年齢や完済時の年齢、借入期間は？
どの金融機関でも住宅ローンの申し込みが可能な年齢や完済時の年齢、借入期間が定められていて、申し込み可能な年齢は「20歳以上から70歳未満（一部の金融機関では65歳未満）」、完済時の年齢は「80歳未満」となっているのが一般的です。
そして借入期間は最長で35年となっていることがほとんどです。
（耐震性能や省エネ性能などの基準を満たした長期優良住宅を購入する場合には、返済期間が最長50年の「フラット50」があります）。
したがって35年の住宅ローンを組もうと思ったら、一般的には45歳未満がタイムリミットになります。
さらに安定した収入を確保することができる定年までに返済を終了したいと思う場合には、65歳までに完済できるように住宅ローンを組む必要があります（定年が延長になったとしても70歳までです）。
すなわち「30歳から35年のローンを組む」ほかに、「35歳から30年のローンを組む」、「40歳から25年のローンを組む」ことなどが必要になります。
住宅ローンを組む際の注意点
実際には住宅ローン借入時の平均年齢は40歳前後になることが多く、借入期間は30～35年になるのが一般的なので、完済時の年齢が70～75歳になることが少なくありません。
近年では晩婚化による住宅購入の遅れや不動産価格・建築費の高騰などの影響もあって、完済年齢が上昇する傾向があります。
また金融広報中央委員会の「知るぽると」の令和4年（2022年）「家計の金融行動に関する世論調査（二人以上世帯調査）」によると、世帯主の年齢が70代の借入金がある世帯は調査総世帯の10.1%で、その中の住宅ローン残高の平均値は463万円となっています。
しかし完済が65歳を超える返済計画は、その時点で過剰なローンを組んでいると言わざるを得ません。
住宅ローンの完済年齢が高いことがハイリスクになる理由には以下の点があります。
- 終身雇用、年功序列の崩壊
- 手取り年収が増えていない
- 退職金が減額している
- 金利が上昇するリスクがある
上記のほかに人口減少、少子高齢化が進行している我が国では、税金や社会保険料の負担も大きくなる傾向があります。
返済期間中に上手に「繰り上げ返済」ができれば良いのですが、そうでなければ退職後にも再雇用制度などを利用して収入を得なければなりません。
また、完済年齢が65歳を超えている人が慌てて65歳までに完済するために無理して一度に繰り上げ返済してしまうと、手持ちの資金がなくなって老後破産してしまうこともあります。
そのため住宅ローンを組む際には、最初から完済時の年齢を65歳以内にしておくことが大切です。
またたとえ70歳まで雇用が継続されたとしても、医療費の負担が増えて生活が不安定になりかねないので注意が必要です。
したがってどうしても完済時の年齢が定年以降になってしまう場合には、途中で少しずつ繰り上げ返済して、できるだけ返済期間を短縮することが大切です。
必要な資金を貯蓄できるように
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住宅ローンの返済中には、金利が上昇するリスクや修繕・リフォームのための支出、子供の教育費、固定資産税等の納税、万一の場合や老後の生活費の蓄え等さまざまなお金が必要になります。
したがってローンを組む際には、最初から支給されるかどうかが不確定な退職金をあてにしない方が良いでしょう。
住宅ローンは余裕をもって組むことが大切で、そのためには資金計画を事前にしっかりと立てることが不可欠になります。
老後の生活を豊かにするためにも、必要な資金を貯蓄できるようにすることが大切です。
参考資料
亀田 融
