借主が家賃の支払いを滞納した場合に、借主に代わって家賃を立て替えてもらえる仕組みの「家賃保証会社」。不動産投資オーナーや管理会社にとって、借主の家賃滞納は大きなリスクです。

そのため、賃貸借契約の締結にあたり、借主の家賃を保証してもらえる家賃保証会社を利用するケースは年々増えています。

そこで今回は、家賃保証会社の「追い出し条項」をめぐる判決を中心に、家賃保証会社の仕組みについて解説します。

家賃滞納リスクを回避したい不動産投資オーナーの方や、これから賃貸物件への入居を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

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1. 家賃保証会社の「追い出し条項」は不当

2022年12月、最高裁判所は家賃保証会社と賃借人が結ぶ契約内容の中にあった「追い出し条項」について、消費者契約法に基づき無効であること、そして一部条項の使用を差し止めする判決を出しました。

ここでは、裁判所のWebサイトで公表されている最高裁判所判例集を参照しながら内容をご紹介します。

今回問題とされたのは、次のような内容の条項でした。

  • 賃借人が賃料等を3か月以上滞納した場合は、催告なしに賃貸借契約を解除できる
  • 賃借人が賃料等を2か月以上滞納し、さらに賃借人本人と連絡が取れず、ライフライン等の使用状況から相当期間居住していないことが認められるなどの条件を満たした場合は、借りている部屋を明け渡したとみなす

賃貸借契約は賃貸人と賃借人の間で交わされるものです。家賃滞納による契約の解除権を行使するのは賃貸人であり、連帯保証人である家賃保証会社ではありません。

賃貸借契約の当事者ではない家賃保証会社が催告なしに賃貸借契約を解除できる内容は、「消費者の利益を一方的に害する」とされました。同様に、賃貸借契約の当事者ではない家賃保証会社の判断のみで、法的手続きを経ずに明け渡したとみなすのは不当であるとされています。

なお、今回の判決は、あくまでも家賃保証会社の判断だけで一方的に明け渡したとみなすことは認められないというものです。

悪質な家賃滞納者に対しては、督促や訴訟といった適切な手続きを踏めば、明け渡しの強制執行を実現できます。そのため、賃借人の賃料等を保証する家賃保証会社の存在そのものを否定されたわけではないといえるでしょう。

今回の裁判について詳しく知りたい方は、裁判所Webサイトの裁判例・判例集から確認することができます。こちらもあわせてご覧ください。
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=91599