1.　解約申し入れ

まず、サブリース業者にサブリース契約解約の申し入れをします。通常は3カ月前の通知が必要とされる場合が多いと思います。まずは契約書の内容を確認し、解約の際は余裕を持って申し入れた方がいいでしょう。

2.　賃貸契約書コピーの入手

自主管理に切り替えるということは、入居者にとって貸主がサブリース業者から大家さんに変わるということになります。残りの賃貸期間は従前の契約を引き継ぐというのが一般的ですから、サブリース業者から賃貸契約書を入手してその内容を確認しておきます。

また、サブリース業者が預かっている敷金がある場合には、新たな貸主である大家さんが引き継ぐことになります。したがって、敷金の額、引き継ぎの時期についても確認しておくことが重要です。

3.　家財保険の確認

家財保険の引き継ぎは、特に心配不要です。もともと保険加入者は入居者になっていますので、貸主が変わっても関係ありません。ただし、家財保険が切れている場合がありますので、現状の加入状況はサブリース業者、もしくは入居者に確認する必要があります。

4.　入居者へ管理変更の通知

サブリース業者と解約についての合意ができたら、すぐに入居者へ管理（貸主）変更の通知をします。いつから変更になるのか、また変更にともなう確認事項などを文章にして通知します。特に注意したいのは、家賃の振込先の変更です。振込であれば、何月分の家賃から振込口座が変更になるのかを確実に伝えなければなりません。

5.　滞納履歴等の確認

滞納の実態については、解約通知の段階からサブリース業者にヒアリングし、長期化している滞納がないかどうかを確認します。もし、滞納があるなら、解決可能なものとそうでないものに仕分けして、自主管理切り替え後の対応を検討しておきましょう。

3カ月以上滞納しているものは、ほぼ全額返ってこないと考え、あらかじめ「立退き訴訟」の準備しておいた方がトラブルの長期化を防ぐことができます。

6.　滞納保証会社へ管理者の変更届け

サブリース会社が入居審査に際し、滞納保証への加入を条件としている場合は、滞納保証会社に対し管理者（サブリース会社から大家さん本人へ）の変更届けをするようにしてください。こうすることで、家賃滞納が発生した場合、保証会社から家賃の代位弁済を直接大家さんが受けることができるようになります。

7.　新規入居募集はこうする

実は、サブリース業者だからといって特別な客付けノウハウを持っているわけではありません。彼らも大家さんと同じように近隣の不動産業者に営業しつつ入居者を決めているのです。まずは、近隣の不動産業者に入居者の紹介依頼営業を行いましょう。

実際の募集に関しては、不動産会社との関係作りから入らなければいけませんから、管理切り替えの3カ月以上前から十分な余裕を持って営業した方がいいでしょう。

8.　入居審査、滞納保証、家財保険はこうする

入居審査については、自主管理であれば、大家さん本人が直接面談するのがベストです。また、滞納保証については、連帯保証人の制度自体があまり機能しなくなっている今、加入を義務づけた方がいいでしょう。

入居者の家財保険は、基本的に代理店である不動産会社で入居契約と同時に加入手続きしてもらうのがいいでしょう。基本は2年契約となっていますので、更新時には直接保険会社へ継続手続きをとってもらい保険証のコピーをもらっておくようにしてください。継続入居の方は、サブリース業者か入居者から家財保険のコピーを入手しておくようにします。

管理切り替えで特に注意する点は以上です。

自主管理の方法について詳しく学びたい方は、一般財団法人 日本不動産コミュニティーが主催する「不動産実務検定2級」を受講されるのがいいでしょう。

自主管理については、実際にやってみるとわかりますが、案外「こんなものか」と思っていただけることが多いのではないかと思います。ぜひトライしてみてください。

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浦田 健