不動産投資のリスクというと、空室リスクや家賃下落リスクなどを思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。
しかし実は、不動産オーナーとして意外と解決が難しく、手を焼くケースが多いのがマンション内での「入居者トラブル」。
マンション投資に興味がある人、これから始めようと思っている人が意外と見落としがちなマンション経営リスクの1つです。
マンション投資をスタートする前に、実際に起きている具体的なマンション内トラブルの現状を知っておきたいもの。
マンション内トラブルを回避する重要な8つのポイントについても解説しますので、ぜひ参考にしてください。
【注目記事】意外と多い「60歳代で貯蓄ゼロ」の割合を円グラフで見る。公的年金の受給額もデータで確認
1. マンショントラブル経験者はなんと95％！
株式会社ジャストイットが、分譲マンションに居住経験のある男女270人を対象に行った「実際にあったマンションの住民トラブル」のアンケート調査結果によると、全体の95％が経験ありという結果に。
ほとんどの方がマンション内での入居者トラブルを経験しているという、驚きの結果でした。
1.1 マンション内トラブルの種類とは？
では、具体的にどのようなマンショントラブルが起きているのでしょうか。
2003年から5年おきに行われているこの調査ですが、どの年でも断トツで多いのが居住者間のマナーにまつわるトラブルです。
2. マンション内入居者トラブルトップ3
上記した国土交通省の調査データの中で最も多い「居住者間のマナー」。具体的にはどのような内容のトラブルが起きているのでしょうか。
2018年の調査では、マンション内入居者トラブルのトップ3は
- 1位 生活音（騒音）
- 2位 違法駐車・違法駐輪
- 3位 ペット飼育
という結果でした。
それぞれの項目をもう少し具体的にみていきましょう。
2.1 入居者トラブル 第1位 騒音
マンション内の入居者トラブルで最も多い「騒音トラブル」。マンションという集合住宅ならではのトラブルですね。
騒音トラブルの具体的な内容を見てみましょう。
その他にも、
- 楽器を演奏する音がうるさい
- 扉の開閉音が響く
- 電話の呼び出し音、目覚まし音が大きい
- 掃除機など家事で発生する音が聞こえる
などのトラブルもよく見られます。
隣室に響く生活音を完全に防ぐことは難しく、また人によっても感じ方が異なるため、トラブルになりやすいといえるでしょう。
2.2 入居者トラブル 第2位 違法駐車・違法駐輪
2013年までの調査では入居者トラブルの1位だった「違法駐車・違法駐輪トラブル」。2018年の調査でその割合は減ったものの、いまだ2番目に多い入居者トラブルとなっています。
具体的なトラブルの内容は、
- 自分の駐車場に他の車が停められている
- 敷地内のスペースに無断で車や自転車が停められている
- 周辺の路上に違法駐車・違法駐輪する人がいる
などが挙げられます。
違法駐車・違法駐輪以外にも、以下のような駐車場・駐輪場トラブルが発生しています。
2.3 入居者トラブル 第3位 ペット飼育
入居者トラブルの第3位に上がっているのが「ペット飼育」に関する問題です。
具体的には、
- ペットの匂いがきつい
- 鳴き声がうるさい
- 部屋を走り回る足音が響く
- ペット禁止のマンションで無断で飼育している
- 共有スペースで放し飼いしている
などが挙げられます。
ペット飼育可のマンションであっても、ルールを守らない人がいたり、あまり動物が得意でない人が住んでいたりするケースもあり、比較的多いトラブルとなっているようです。
3. マンション内トラブルを回避する8つの方法
マンション全体の8割、分譲マンションに居住したことがある方の95％が経験しているマンション内トラブル。その中で最も多い入居者間のトラブルを回避するためには、どんな方法があるのでしょうか？
3.1 入居者審査を慎重に行う
マンション内での入居者トラブルが起きることそのものを回避する最初の手段として有効なのは、入居者審査をしっかりと慎重に行うことです。
たしかに審査の時点で入居者の素質を完全に推し量ることは難しいでしょう。しかし内見や説明時の雰囲気でなんとなく入居者として不安を覚えるような人とは契約しないなど、意識するだけでも効果が期待できます。
3.2 入居前に重要事項説明・マンションのルール説明を徹底する
入居契約前に必ず行われる重要事項の説明を徹底し、入居前からしっかりルール・規約を理解してもらうことも大切です。
駐車場・駐輪場の利用の仕方やペット飼育の規約など、マンションのルールを分かったうえで入居してもらうよう気を付けましょう。
3.3 手紙・張り紙・警告表などで注意喚起する
騒音などクレームの原因となる居住者が特定できている場合は、入居者に直接手紙や電話などで注意喚起する必要があります。掲示板に張り紙をして、入居者全体に周知することも効果的です。
無断駐車している車や自転車がある場合は、警告表を挟むなどもよい対策の1つでしょう。
3.4 連帯保証人をつける
基本的に連帯保証人は、家賃滞納や夜逃げなどの際の緊急連絡先かつ滞納家賃の請求先としての役割を持っています。
しかしあまりにも騒音が悪質な場合や、何度通告してもルール違反への改善が見られないなど迷惑行為が続く場合は、連帯保証人に連絡し連帯保証人から注意してもらうケースもあります。
また、入居時に連帯保証人を立てるだけで「連帯保証人に迷惑をかけられない」という意識がトラブルの抑止力となることも期待できるでしょう。
3.5 違法駐車・違法駐輪には看板・コーンなどの設置で抑制
敷地内に無断駐車・無断駐輪されてしまいそうなスペースがある場合は、フェンスやコーンを立てて駐車・駐輪できないようにするとよいでしょう。
「駐車禁止」の看板を立てたり、防犯カメラを設置したりするのも効果が期待できます。
3.6 優秀な管理会社に委託する
マンション管理には、オーナーが入居者・物件すべてを自分で管理する自主管理と、賃貸管理会社に手数料を払って業務を委託する2つの方法があります。
管理会社へ日々の賃貸業務を委託すれば、入居者トラブル対応を管理会社にお任せすることが可能です。
入居審査を徹底してくれる管理会社やトラブル対応に長けている管理会社に委託すれば、オーナーへの負担を減らすことができるでしょう。
管理会社について詳しくはこちらの記事を参考にしてください。
3.7 サブリース契約を利用する
サブリース契約とは、サブリース会社がオーナーの所有物件を一括で借り上げる契約のこと。
サブリース会社と入居者の間で賃貸借契約が結ばれるため、ほぼすべての賃貸業務をサブリース会社にお任せすることができます。オーナーは入居者トラブルに悩まされることがありません。
ただしサブリースには、本来の家賃収入からサブリース会社への手数料が差し引かれる、途中で家賃減額や契約解除のリスクがあるなどのデメリットがあります。
オーナーの手間を省き空室リスクを抑えられるメリットとよく比較し、検討したいものです。
- サブリース契約のその前に！トラブルに遭わないための5つのチェックポイント
- サブリースの基礎知識と賃貸管理規制の強化 その１ いまさら聞けない サブリースの基礎知識
- サブリース解約はできないのか？契約解除の方法・注意点
3.8 RC・SRC造の物件を選ぶ
木造や鉄骨造に比べて、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の物件は防音性が高く、生活音が響きにくいと考えられます。
入居者トラブルで最も多い騒音トラブルを回避するためには、購入する物件構造にも気を付けたいところです。
4. まとめ
不動産投資にまつわるリスクの中で、意外と見落とされがちで、かつ発生すると意外と厄介なマンション内での入居者トラブル。
トラブルがこじれると入居率にも影響することが考えられ、大家として「どう対処したらいいんだろう……」と悩むことも多いでしょう。
しかしできる限りマンション内トラブルを回避する方法は存在します。
ここでご紹介した8つのポイントに注意しながら、入居者にとって快適な環境を作り、大家としても手間のかからないマンション投資ができるようにしましょう。
※この記事はLIFULL HOME'S 不動産投資コラムより提供を受けたものです。
参照記事
LIFULL HOME'S 不動産投資編集部
