ローン返済等のキャッシュアウト
次にローン返済等のキャッシュアウトの見積もりの際に考える項目についてですが、以下が主なものです。
- ローン返済
- 管理費・修繕積立金(区分所有マンションの場合)
- 賃貸管理手数料(管理委託をする場合)
- 建物管理手数料(エレベーター保守点検、日常清掃、定期清掃、消防点検、貯水槽点検等)
- リフォーム費用
- 入居者募集時の広告費
この中で漏れやすいのが「リフォーム費用」と「入居者募集時の広告費」です。
この２つの費用は不動産業者が提示するキャッシュフロー計画に織り込まれていないことが多いですが、意外と大きな出費です。
例えば、20平方メートル程度のワンルームで退去となった場合、入居者が綺麗に使ってくれていれば10万円程度のリフォーム費用で収まることが多いです。ただ、長期入居者であったり、部屋を雑に使っていた入居者である場合は20万円を超えることもあります。
リフォーム費用は部屋を確認して初めて確認できるものなので、毎回冷や冷やしているのが私の実情です。ある程度のリフォーム費用は自分で見積もりに入れておくべきだと考えます。
また、入居者募集時の広告費については、キャッシュフロー計画に織り込んでいる不動産業者を私は見たことがありません。しかし、これも意外と大きな出費です。
入居者募集時の広告費は、入居者を見つけてくれた業者に支払うお礼のようなもの。賃貸需要がなく、競合力がない物件であればあるほど広告費を積まないと空室が埋まらないという事態に陥ることが多いです。
逆に、賃貸需要があり、競合力がある物件であれば、広告費を支払うことなく空室が埋まる物件もあります。
参考までに私が所有している1棟ワンルームマンションでは、毎回広告費として家賃2か月分をお支払いしており、年間6部屋程度空室が発生するので、それなりに大きな出費になります。
礼金で広告費を回収できれば良いのですが、ワンルームは競合が激しいエリアだと敷金礼金ゼロゼロというのが当たり前になるので、広告費は持ち出しになりますので注意が必要です。
