2. 買ってからでは遅い！マンション「購入前」に確認すべき重要書類
中古マンション購入前には、物件概要だけでなく管理関係の書類を確認することが大切です。
ここからは、購入前に管理に関して重視すべき書類について解説します。
2.1 重要事項調査報告書
重要事項調査報告書では、管理費・修繕積立金の金額、滞納額、管理組合の借入金、大規模修繕の履歴などを確認できます。
売主本人に管理費等の滞納がある場合、買主が引き継ぐ可能性もあるため注意が必要です。
2.2 長期修繕計画
長期修繕計画は、将来必要な修繕工事の時期や費用をまとめた計画です。
外壁補修、防水工事、給排水管工事などの予定と、修繕積立金でまかなえるかを確認しましょう。
計画が古い、もしくはマンションが完成して以降見直しされていない場合は慎重に判断すべきです。
3. 安ければ良いというものではない？「修繕積立金」で見るべき危険なサイン
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修繕積立金は、安ければよいわけではありません。
安すぎる場合、将来の大規模修繕に必要な資金が不足する可能性があるため、危険なサインを事前にチェックしておきましょう。
3.1 修繕積立金が相場より低すぎる
修繕積立金が相場より低い場合、月々の支払いが軽く見えても、必要な修繕費を積み立てられていない可能性があります。
相場については築年数やエリアによって異なるため、不動産に詳しい担当者に遠慮なく聞いてください。
3.2 段階増額積立方式になっている
段階増額積立方式とは、当初の修繕積立金を低くし、将来的に段階的に増やす方式です。
段階増額積立方式の場合、修繕積立金がどんどん増え、数年後の負担が大きくなる可能性があります。10年後、20年後の予定額まで確認しましょう。
3.3 未収金・滞納が多い
管理費や修繕積立金の滞納が多いマンションでは、管理組合の資金繰りが悪化しやすくなります。
必要な修繕が遅れたり、他の所有者の負担が増えたりする可能性もあるため、滞納額や件数を確認しましょう。
4. 管理ができているマンションの特徴
管理ができているかどうかは、次の特徴でチェックしましょう。
- 長期修繕計画が定期的に見直されている
- 修繕積立金の残高と将来工事費のバランスが取れている
- 管理費・修繕積立金の滞納が少ない
- 総会議事録で修繕や管理の議論が行われている
- 大規模修繕の履歴が残っている
これだけで100%安心、と言い切ることはできませんが、定期的に見直しが行われているか、慎重にお金が管理されているかどうかは非常に重要です。
不安な点があれば、購入前に必ず確認しましょう。
5. 本記事のまとめ・「修繕積立金で見るべき危険なサイン」一覧表
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本記事に記載の内容を基にLIMO編集部作成
中古マンションでは、価格や室内の綺麗さだけでなく管理状況の確認が重要です。管理ができているマンションを選ぶことが、将来の負担や売却リスクを抑えるポイントです。
参考資料
- 住宅：マンション管理 - 国土交通省
- 長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン 長期修繕計画作成ガイドラインコメント
- マンション管理とは？マンション管理の基本のき！｜マンション管理組合向けアプリ｜クラセル
- マンション購入時にはチェック必須！「重要事項調査報告書」とは？ | らしくすむ MYPLACE Web Magazine
- マンションの長期修繕計画とは？
- マンションの修繕積立金とは？相場や管理費との違い、値上げの可能性などを解説 | SUUMOお役立ち情報
- 段階増額積立方式を採用しているマンションは
- マンションの修繕積立金の相場は？築年数や建物の規模で違いはあるの？将来の値上がりについても解説 | SUUMOお役立ち情報
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狩俣 瑞季
