【住宅ローン】金利3タイプと返済2方式。1.25倍ルールで増えなかった利息は消えるわけではない

住宅ローンを選ぶとき、目先の金利の低さで決めてしまいそうになります。

住宅金融支援機構によると、借入金利には主に3つのタイプがあり、変動金利型では半年ごとに借入金利の見直しが行われる一方、毎月の返済額の見直しは5年ごとです。しかもその見直し後の返済額は、変更前の1.25倍が限度とされているケースが一般的です。

この記事では、金利のタイプと返済方法の違いを確認していきましょう。

なお、60歳代の住宅ローン残高については、下記の記事より一部を引用・参照しています。

1. 金利のタイプは3つに分かれる

まず、金利の決まり方から見ていきます。

1.1 固定金利タイプが2つ

住宅金融支援機構の説明によると、全期間固定金利型は、借り入れたときの金利が全借入期間を通じて変わらないタイプです。借入時に返済期間全体の返済計画が確定するのがメリットで、市場金利が低下しても返済額が変わらないのがデメリットになります。

固定金利期間選択型は、当初3年間○％などのように、一定期間に固定金利が適用されるタイプです。固定金利期間中は返済額を確定できますが、借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないため、返済計画が立てにくい面があります。

1.2 変動金利タイプは1つ

変動金利型は、金融情勢の変化に伴い返済の途中でも定期的に借入金利が変動するタイプです。市場金利が低下すれば返済額が減りますが、上昇すれば増えます。

住宅金融支援機構は、借入後に市場金利が急上昇した場合、未払利息が発生する場合があるとしています。

2. 返済方法にも2つの型がある

金利のタイプとは別に、返し方の違いもあります。

2.1 元利均等返済は毎月の返済額が一定

元利均等返済は、毎月支払う返済額が一定となる返済方法です。家計の見通しが立てやすく、多くの住宅ローンで採用されています。

元金均等返済は、毎月支払う返済額のうち元金の額が一定となる返済方法です。当初の返済額は元金均等返済のほうが多くなります。

2.2 総返済額は元金均等のほうが少ない

住宅金融支援機構によると、返済期間が進むと、ある時点から元金均等返済のほうが毎月の返済額が少なくなり、総返済額は元金均等返済のほうが少なくなります。

当初の負担が重くなる分、元金が早く減るためです。借入当初に返済額を抑えたいのか、総額を抑えたいのかで選ぶことになります。