【住宅ローン】金利上昇のいま迎える「固定期間終了」で返済はどうする？後悔しない見直し術 変動金利の人だけじゃない！10年固定など低金利だった人の住宅ローンのこれから

「10年前は1%に満たない金利が、更新通知を見たら3%超に上がっていた」

「覚悟していたつもりだが、実際の数字を突きつけられるとショックが大きい」

最近、SNSでは住宅ローンの10年固定期間を終える人々の、こうしたリアルな困惑の声が目立つようになりました。

これまで「金利上昇」といえば、主に変動金利ユーザーが抱えるリスクとして語られがちでした。

しかし今、10年固定（固定期間選択型）の特約期間が終了するタイミングを迎えた人々の間で、金利上昇は「遠い未来の話」から「今そこにある危機」へと変化しています。

「10年間は固定だから安心」と契約したものの、待っていたのは予想以上の金利の跳ね上がり。なぜ今このような事態が起きているのか、実際の返済額への影響や、通知が届いた際に検討すべき選択肢をわかりやすく整理していきます。

1. 3つのポイントの見出し

•  10年前の超低金利期に組まれた「10年固定」が、今まさに更新期を迎えている。金利の「二重上昇」が家計を直撃
•  借入3500万円・当初金利0.90%のケースでは、更新後に再固定を選ぶと月々の返済額が約2.8万円増加する試算
•  ハガキが届いたら放置は禁物。他行への借り換え・繰り上げ返済・変動金利への切り替えの3つを早めに比較検討を

2. なぜ今「10年固定の終了」が激震を呼んでいるのか

今から10年前の2016年前後は、日本銀行がマイナス金利政策を導入した超低金利の全盛期でした。

当時、住宅ローンを組んだ多くの方が「変動金利」を選択していますが、次に多いのが固定期間選択型です。

「10年間は低金利で確定しているから安心」「10年経てば子どもも大きくなり、繰り上げ返済できるだろう」という見通しを立てて固定期間10年を選択することは、当時の状況からすれば自然な判断でした。

しかし10年が経過した今、日本の金利環境は大きく変化しています。

日銀は2024年以降、段階的に利上げを進めており、長期金利は上昇傾向にあります。「わかってはいたけれど、ハガキの数字を見て現実を突きつけられた」という反応が相次いでいるのはそのためです。

3. 10年固定に潜む「引き下げ幅の落とし穴」

10年固定プランの多くは、最初の10年間だけ大幅な優遇金利が適用され、10年経過後は優遇幅が小さくなる契約になっています。

• 当初10年間：大幅な金利優遇が適用され、年0.9%前後で返済（※10年前の金利）
• 10年経過後：優遇幅が縮小し、さらに現在の基準金利自体も上昇しているため、特約終了後の適用金利が年3%台へと一気に跳ね上がる

「優遇終了による金利上昇」と「基準金利そのものの上昇」が同時に起きているのが、今の状況の深刻さです。

片方だけでも家計へのインパクトは小さくないですが、この「金利の二重上昇」が一度にのしかかってくることで、ハガキを見て青ざめる方が続出しているわけです。

4. 【シミュレーション】10年固定終了で返済額はどれだけ増える？

実際に10年固定の更新を迎えると、毎月の返済額はどの程度変わるのでしょうか。現実的な条件をもとに試算してみます。

【シミュレーションの前提条件（仮説シナリオ）】

• 当初借入額：3500万円（返済期間35年・元利均等返済）
• 当初10年間の金利：年0.90%（10年固定）
• 当初10年間の月々返済額：9万7177円
• 10年経過時の残債：2609万7460円（残り25年）

更新後の返済プランをどう選ぶかによって、毎月の負担は大きく分かれます。

• ①再度10年固定を選択（年3.10%）：新しい月々返済額→12万5119円　当初比＋2万7942円　年間負担増→約33.5万円
• ②変動金利へ切り替え（年0.85%）：新しい月々返済額→9万6592円　当初比−585円　ほぼ横ばい

※数値は概算であり、実際の適用金利・手数料・金融機関の条件によって異なります。

同じ銀行で「再度、固定金利（年3.10%）」を選ぶと、毎月の返済額が約2.8万円、年間で約33.5万円跳ね上がる計算になります。食費や光熱費の高騰が続く中で、この固定費の急増は家計に決定的なダメージを与えかねません。

一方、現在提示されている変動金利（年0.85%前後）へ移行できれば、毎月の返済額はほぼ据え置きに抑えることが可能です。ただし変動金利は今後の金融政策次第で上昇するリスクがあります。どちらが正解かは家計の状況やリスク許容度によって異なります。