マイホーム購入では、売買契約を結んでから引き渡しまでの間に、住宅ローンの本審査や契約、決済など多くの手続きが進みます。
さまざまな手続きに混乱する方は多いですが、事前審査のタイミングや住宅ローン特約の内容を誤ると、トラブルにつながるおそれがあります。
そこで本記事では、売買契約から引き渡しまでの流れと、住宅ローン審査で失敗しないための注意点をわかりやすく解説します。
これから住宅を購入する方は、ぜひ参考にしてください。
※本記事に記載の金利などは執筆時点によります。
1. この記事の3つのポイント
- 物件探しの前に知っておきたい「事前審査」の逆算思考がわかります
- 「住宅ローン特約の盲点」や「引き渡し前の内覧時の不具合」といったリスクとその具体的な防衛策がわかります
- 「契約から引き渡しまでの流れ」がわかりやすい表で理解できます
2. 【宅建士が解説】契約から引き渡しの流れ
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マイホーム購入の際の契約から引き渡しの流れは、次のとおりです。
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出所：筆者作成
2.1 売買契約から引き渡しまでの流れ
① 物件見学・絞り込み
価格・立地・間取り・周辺環境などを比較し、候補を絞り込みます。
② 購入申込み
購入したい物件が決まったら、不動産会社を通じて売主へ購入の意思を伝えます。
③ 事前審査
金融機関に対し、住宅ローンの借入が可能かどうか（目安額など）を確認します。
④ 重要事項説明
宅地建物取引士から、物件の権利関係や取引条件に関する重要な説明を受けます。
⑤ 売買契約
売主・買主の双方が条件に合意したうえで、正式に売買契約を締結します。
⑥ 本審査
売買契約締結後、金融機関に正式な住宅ローン審査の申し込みを行います。
⑦ 融資承認・ローン契約
本審査に通過後、金融機関と正式な借入契約（金銭消費貸借契約）を結びます。
⑧ 内覧・最終確認
引き渡し前に実際の建物の状態をチェックし、契約内容と相違や不具合がないか確認します。
⑨ 決済・引き渡し
購入代金の残金を支払い、登記手続きと同時に物件の鍵を受け取ります。
なお、住宅ローンを利用する場合、売買契約後に本審査へ進み、融資承認後に金融機関との契約、決済・引き渡しへと進むのが一般的です。
2.2 事前審査のタイミング
事前審査とは、年収や勤務先、借入状況などから、今後融資を受けられるかどうか確認する手続きです。
事前審査は物件が決まってからでもできますが、物件見学前や物件探しの初期に事前審査を済ませておくと借入可能額の目安が分かり、予算に合う物件を絞りやすくなります。
そのため、できる限り早い段階で事前審査を済ませておくのがおすすめです。
スムーズに住宅購入を行うため、早めに審査を受け、無理のない資金計画を立てておきましょう。
3. 【宅建士が解説】住宅ローン特約とは
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住宅購入のときのお金に関して、もう一つ意識しておきたいのが住宅ローン特約です。
住宅ローン特約とは、住宅ローンを利用して物件の購入を行う際、万が一審査に落ちて融資を受けられなかった場合に売買契約を解除できる取り決めです。
特約を使えば、ローンが承認されなかった場合でも、違約金の負担なく契約を白紙に戻せます。
支払った手付金も返還されるのが一般的なため、買主にとっては大きな安心材料になります。
3.1 ローン特約の注意点
ローン特約で多いのは、「期限を過ぎて解除できない」「契約書の条件が曖昧で特約を使えない」といったトラブルです。
たとえば、ローン特約を結んで審査に落ちても買主が期限内に解除の意思表示をしなければ、手付金の放棄や違約金が発生することがあります。
また、金融機関名や借入金額、解除期限が明記されていない場合、「別の金融機関なら借りられるのでは」と判断され、解除をめぐって揉める可能性もあります。
トラブルを防ぐには、契約前にローン特約の条件を具体的に記載し、期限内に申込・通知を行うことが重要です。
3.2 引き渡し前の注意点
購入代金を支払う前（決済前）にも、注意が必要です。物件の引渡し前には、建物の状態や契約内容と相違がないか確認しましょう。
内覧会や施主検査で傷・汚れだけでなく、設備の不具合、ドアや窓の開閉、水回り、図面との違いも見ておく必要があります。
不具合があれば、補修内容と期限を書面で残しましょう。保証書や建築確認済証、鍵の本数なども確認し、納得したうえで進めることが大切です。
4. 【宅建士が解説】本記事のまとめ
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売買契約から引き渡しまでの手続きを丁寧に進めることで、万が一のトラブルを予防できます。
事前審査のタイミングや住宅ローン特約の内容を確認し、万が一に備えた無理のない資金計画を立てておきましょう。
参考資料
- SUUMO「住宅購入の流れ。情報収集～購入後の確定申告までをポイント解説/マイホーム購入マニュアル」
- SUUMO「住宅ローン特約って何？住宅の購入契約をするとき、特約をつけないとどうなるの？」
- SUUMOカウンター「注文住宅の引き渡しとは？準備や当日の流れ、後悔しないポイントなどを解説」
- アットホーム【初めてでもわかる】家を購入する際の流れ・手順を学ぼう
- 住まいエージェント「【どのタイミングで行うものなの？】住宅ローンの事前審査について解説します！」
- auじぶん銀行「住宅ローンは物件が決まる前でも申込める？仮審査を受けるタイミングも解説」
- 公益社団法人 全日本不動産協会 「住宅ローン特約」
- 武蔵コーポレーション「ローン特約とは？トラブルを避けるために知っておきたい注意点」
- アネスト「新築住宅の引渡し前の注意点（内覧会と引き渡し日の流れやチェックポイントなどの疑問を解決）」
狩俣 瑞季
