3. その他の不動産に関する便利な制度を紹介
ここまで解説したように、相続などで不動産を取得した相続人が相続登記をしなかったことや、不動産の所有者が住所等の変更登記をしなかったことなどで、所有者不明土地が発生しています。
この所有者不明土地は、必要な調査を尽くしても所有者が分からない、又は所有者が分かっていてもその所在が不明で所有者に連絡がつかない土地です。
近隣の環境や治安の悪化、土砂崩れなどの防災対策が必要な場所であっても工事ができない、公共事業のための用地買取り交渉ができずに土地が有効活用されないなど、さまざまな問題が発生します。
そこで、所有者不明土地を円滑に利用するために制度の見直しが行われました。
所有者不明土地・建物や、管理不全状態にある土地・建物を対象に、個々の土地や建物の管理に特化した財産管理制度が設けられ、利害関係人が地方裁判所に申し立てることにより、土地・建物の管理を行う管理人を選任できるようになりました（2023年4月1日施行）。
所有者などが分からない場合でも、隣地の利用や枝の切取りなどをしやすくできるよう、次のような隣地に関する制度の見直しが行われました（2023年4月1日施行）。
- 所有者が不明な土地から木の枝などが越境してきた場合、越境された土地の所有者がみずから枝を切除することが可能になりました。
- 水道やガスなどのライフライン設備を自己の土地に引き込むため、導管設備を他人の土地に設置する権利や、他人の所有する設備を使用する権利が明確化されました。
共有状態にある不動産について、所在が分からない共有者がいる場合であっても、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくできるよう、次のような制度の見直しが行われました（2023年4月1日施行）。
- 軽微な変更（砂利道をアスファルト舗装するなど）であれば、共有者全員の同意は不要となり、持分の過半数で決定できるようになりました。
- 所在不明の共有者がいるときは、他の共有者が地方裁判所に申し立て、その決定を得て、他の共有者の持分の過半数により管理行為をしたり、所在不明の共有者の持分を他の共有者が取得又は所在不明の共有者の持分を含めて第三者に譲渡したりすることができるようになりました。（注：所在不明の共有者の持分の取得・譲渡には、持分に応じた時価相当額の供託が必要です）
なお、不動産を相続した後に、不動産に係る相続税や固定資産税などの支払いはしていても、相続登記の手続きは行われていないケースがあります。
2027年3月末まで、相続した不動産の価額が100万円以下の土地などに係る登録免許税の免税措置がありますので、すみやかに相続登記を行いましょう。
いかがでしょうか？
所有者不明土地が増加すると、住環境や治安の悪化などが起き、防災工事や公共事業、市街地開発の妨げになるなど弊害を招きます。
高齢化が進み、今後は所有者不明土地の状況は深刻化することでしょう。問題が起きる前に、不動産を相続した際はしっかり処理を行うことが肝心です。
参考資料
髙橋 マナブ
