不動産の所有者が亡くなると、名義を相続人へ変更する「不動産の相続登記」が義務化されています。
また、相続登記の手続き負担軽減や登記漏れ防止のため、2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」がスタート。
亡くなった親（被相続人）から不動産を相続した子（相続人）が、登記記録（登記簿）上、親が所有者となっている不動産を一覧的にリスト化した証明書を簡単に入手できるようになります。
また、すでに土地を持っている場合や近隣に所有者の分からない土地があるなど、さまざまな手続きや見直された制度があるので、政府広報オンラインに記載されている情報より詳しく説明します。
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1. 不動産の相続登記義務化について基本情報を解説
2024年4月から、相続などで不動産を取得した相続人は必ず相続登記の手続きをしなければなりません。
登記が適切に行われないと、所有者が特定できなくなり土地を処分することが困難になります。
これまで相続登記や住所変更登記が任意の手続きだったことや、手続きが煩雑で費用がかかるなどが原因で「所有者不明土地問題」が起きていました。
そこで、2024年4月1日に民法や不動産登記法等が改正され、不動産の相続登記が義務化。相続人は不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
また、複数の相続人による遺産分割協議を経て取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内にその内容を踏まえた登記をしてください。正当な理由なく登記を行わない場合は、10万円以下の過料の適用対象です。
2024年4月1日より前に相続した不動産であっても、相続登記の義務化の対象となり、2027年3月31日までに相続登記をする必要があるので注意してください。
遺産分割協議がまとまらない、又は相続人が非常に多く相続登記に必要な書類収集などに時間がかかることで、期限内の相続登記が難しい場合は、自らが相続人であることを法務局に申し出ることで相続登記の義務を果たせる「相続人申告登記制度」も2024年4月から開始しています。
特定の相続人が単独で申し出ることが可能です（他の相続人の分も含めた代理申出も可）。
これまで登記簿は土地や建物ごとに作成され、全国の不動産を網羅的に把握する仕組みは存在しませんでした。
そこで、2026年2月2日から、所有者本人又は相続人などからの請求に基づき、法務局の登記官が、特定の人が所有する全国の不動産を一覧的にリスト化して証明する「所有不動産記録証明制度」がスタート。請求できる人は次のとおりです。
- 不動産の所有者（所有権の登記名義人）本人
- 不動産の所有権の登記名義人の相続人
請求は法務局で行うことができ、オンラインでも可。1通あたり1600円（窓口請求の場合）の手数料がかかります。
なお、所有不動産記録証明書は、請求書に記載された検索条件の氏名・住所ごとに作成されます。検索条件の氏名・住所と不動産の登記簿上の氏名・住所が一致していない不動産については抽出されないため注意が必要です。
2. 2026年4月1日からはじまる「スマート変更登記」制度とは？
相続開始（被相続人の死亡）後に遺産分割協議がまとまらないなどの理由で、不動産などの遺産が長期間放置されると、遺産分割未了の状態で相続が繰り返され、多くの相続人による遺産共有状態となり遺産の管理・処分が難しくなります。
また、具体的相続分を算定するための書類の紛失・散逸などで具体的相続分の算定が困難になる場合があるので注意してください。
相続開始時から10年を経過した後に行う遺産分割は、原則として生前に相続人が受けた贈与や被相続人への貢献などを加味した「具体的相続分」を考慮せず、「法定相続分」又は被相続人の遺言で相続分を指定する「指定相続分」によって画一的に行うことになりました。
2026年4月1日から、不動産の所有者は住所や氏名などを変更したとき、その登記をすることが義務化されます。
所有者は、住所や氏名の変更があった日から2年以内にその登記をしなければなりません。正当な理由なく変更登記を行わない場合は、5万円以下の過料の適用対象。2026年4月1日より前に住所等を変更した場合も、2028年3月31日までに変更登記をしなければなりません。
2026年4月1日から、住所等の変更登記の義務化と併せて「スマート変更登記」制度も始まります。
事前に不動産の所有者が法務局に生年月日などの検索用情報の申出をしておくことで、引越しなどで住所変更するたびに変更登記の申請をしなくても、法務局の登記官が職権で住所などの変更登記を行う制度です。
法務局で定期的に検索用情報を用いて住基ネットに異動情報を照会し、変更登記が必要な場合は名義人本人に変更登記をすることの確認を行い、職権で登記手続きを行います。
スマート変更登記を利用すれば、変更登記の義務を果たしたことになり所有者の負担軽減にもつながります。
「土地を相続したものの、使い道がなく処分に困っている」という場合は、不要な土地を国に引き渡す「相続土地国庫帰属制度」が利用できます。引き渡し後は、固定資産税などが不要となる便利な制度です。
相続などで土地の所有権を取得した相続人（法人などを除く）であれば申請可能（共有地の場合は共有者全員で申請）。国に土地を引き渡すには、法務大臣（窓口は法務局）の承認を得て、審査手数料1万4000円と負担金（10年分の土地管理費相当額）などの費用が必要です。
建物がある土地や担保権などが設定されている土地など、本制度の対象外となる土地がありますので確認してから制度を利用しましょう。
3. その他の不動産に関する便利な制度を紹介
ここまで解説したように、相続などで不動産を取得した相続人が相続登記をしなかったことや、不動産の所有者が住所等の変更登記をしなかったことなどで、所有者不明土地が発生しています。
この所有者不明土地は、必要な調査を尽くしても所有者が分からない、又は所有者が分かっていてもその所在が不明で所有者に連絡がつかない土地です。
近隣の環境や治安の悪化、土砂崩れなどの防災対策が必要な場所であっても工事ができない、公共事業のための用地買取り交渉ができずに土地が有効活用されないなど、さまざまな問題が発生します。
そこで、所有者不明土地を円滑に利用するために制度の見直しが行われました。
所有者不明土地・建物や、管理不全状態にある土地・建物を対象に、個々の土地や建物の管理に特化した財産管理制度が設けられ、利害関係人が地方裁判所に申し立てることにより、土地・建物の管理を行う管理人を選任できるようになりました（2023年4月1日施行）。
所有者などが分からない場合でも、隣地の利用や枝の切取りなどをしやすくできるよう、次のような隣地に関する制度の見直しが行われました（2023年4月1日施行）。
- 所有者が不明な土地から木の枝などが越境してきた場合、越境された土地の所有者がみずから枝を切除することが可能になりました。
- 水道やガスなどのライフライン設備を自己の土地に引き込むため、導管設備を他人の土地に設置する権利や、他人の所有する設備を使用する権利が明確化されました。
共有状態にある不動産について、所在が分からない共有者がいる場合であっても、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくできるよう、次のような制度の見直しが行われました（2023年4月1日施行）。
- 軽微な変更（砂利道をアスファルト舗装するなど）であれば、共有者全員の同意は不要となり、持分の過半数で決定できるようになりました。
- 所在不明の共有者がいるときは、他の共有者が地方裁判所に申し立て、その決定を得て、他の共有者の持分の過半数により管理行為をしたり、所在不明の共有者の持分を他の共有者が取得又は所在不明の共有者の持分を含めて第三者に譲渡したりすることができるようになりました。（注：所在不明の共有者の持分の取得・譲渡には、持分に応じた時価相当額の供託が必要です）
なお、不動産を相続した後に、不動産に係る相続税や固定資産税などの支払いはしていても、相続登記の手続きは行われていないケースがあります。
2027年3月末まで、相続した不動産の価額が100万円以下の土地などに係る登録免許税の免税措置がありますので、すみやかに相続登記を行いましょう。
いかがでしょうか？
所有者不明土地が増加すると、住環境や治安の悪化などが起き、防災工事や公共事業、市街地開発の妨げになるなど弊害を招きます。
高齢化が進み、今後は所有者不明土地の状況は深刻化することでしょう。問題が起きる前に、不動産を相続した際はしっかり処理を行うことが肝心です。
参考資料
髙橋 マナブ
