大混乱のレオパレス21など住宅系サブリースのカラクリと株価低迷の要因

テレビ東京の「ガイアの夜明け」で取り上げられた、界壁施工不備問題で揺れるレオパレス21。この問題によって、物件所有者らからの損害賠償、そして評判悪化による空室リスク増加などによる業績悪化懸念から、株価が1カ月で約50%暴落しています(2019年2月28日現在)。

しかしながら、この界壁不備の問題が取り沙汰される以前から、レオパレス21、大東建託、東建コーポレーションなどいわゆる「住宅系サブリース」を営む企業の株価は芳しくありません。

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大小さまざまな理由が考えられますが、不動産業の中でも特に住宅系サブリース業者に対する逆風が立て続けに起きていることが主な原因であろうと考えられます。一体何が起きているのでしょうか。

そもそも住宅系サブリースとは何か?

住宅系サブリース業者のビジネスモデルは概ね以下のようになります。

  • 土地オーナーにアパートの建設を持ち掛け、建設を請け負う
  • 建設したアパートをサブリース業者がオーナーに対し家賃保証を行い、一括で借り上げる
  • サブリース業者は、借り上げたアパートを転貸し、家賃収入を得る

よってサブリース業者の主な収入源は、以下の二本柱になります。

  • 土地オーナーからアパート建設を請け負う際の「建設受注」
  • 転貸による家賃収入と土地オーナーに支払う家賃保証の差額である「家賃の利ザヤ」

以上よりサブリース業者は、土地オーナーにたくさんアパートを建設してもらい、そのアパートに多くの方に入居してもらって家賃の利ザヤを大きくすることができれば、儲けを増やすことができるわけです。

それでは、そのようなビジネスに対しどのような逆風が吹いているのか見ていきましょう。

銀行による不動産融資の引き締め

多くの銀行は2017年頃まで、賃貸住宅の建設を主目的とするアパートローンなどの不動産融資を積極的に行ってきました。なぜなら日銀の金融緩和による超低金利化によって、銀行の主要な投資先である日本国債への投資妙味が少なくなったため、その資金の活用先が不動産融資に向いたからです。

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大学卒業後、外資系証券会社で勤務し、現在は都内在住のフリーライター。趣味は猫と遊ぶこと。