不動産投資の目的は、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売買益）と説明される場合が多いですね。もちろん間違いではありませんが、これに加えて、筆者はローン元金の減少スピードも重要なポイントだと思っています。

たとえば、アパートローン金利が年利2％の場合と5％の場合を比べてみましょう。借入元金5,000万円をボーナス払い無しで元利均等払い35年ローンを組むと、毎月のローン返済額は前者が16万5,600円となり後者は25万2,000円となります。金利が高いと支払額が膨らむのは当然ですが、さらに重要なのはこれら毎月の返済額中の元金返済分が、どの程度になっているかなのです。

年利2％の場合、毎月返済額に占める元金の割合は初回返済時に約50％になります（元金8万2,300円、金利8万3,300円）。一方、年利5％の場合は約17％となります（元金4万4,000円、金利20万8,300円）。つまり、金利が高くなればなるほど最初は金利ばかりを払うことになり、元本はなかなか減っていきません。つまり、金利が低ければ低いほど元本返済スピードが漸増し、その不動産が実質的に自分のものになっていくスピードが速くなるということです。

さて、この5,000万円の物件を10年間賃貸し、その後売却したとして考えてみましょう（頭金なし、税金、売買手数料等を除く）。金利2％の場合の10年後の元金は3,900万円となり、金利5％の場合の10年後の元金は4,300万円となります。この物件が4,800万円で売れたとして、前者の場合はローン返済後900万円の売買益となりますが、後者の場合は500万円にしかなりません。

10年間の家賃収入は全て返済に回し、家賃収入と毎月の返済額が同額だったとして、10年間の実質投資収益率は前者が年率1.2％、後者が年率0.9％となります。実質投資収益率で見るとかなり低いリターンに見えますが、ローン返済を家賃で返済して売却益が出るのですから、こういうケースでは不動産投資はかなり固い投資ともいえるでしょう（その他、賃貸物件の原価償却等による損金計上、個人所得税の減額による実質リターン向上効果はここでは触れません）。

つまり、不動産投資の本質は以下のようにまとめることができます。

  1. 優良物件にしか手を出さない（売るという前提で買う。自宅購入も同じ目線で）
  2. 金利はなるべく低く借り、頭金はゼロが望ましい
  3. 表面利回り（年間家賃収入÷購入価格）ではなく、売却後のキャッシュフローで考える

単純に考えれば、不動産投資の最終的な実質リターンは家賃収入による表面利回りではなく、”（家賃収入－ローン返済）＋（売却価格－ローン残高）となるのです。

本稿は以上です。なお、GCIアセット・マネジメントでは、2019年から毎月数回、資産形成・運用などに関するさまざまなテーマで無料セミナーを開催いたします。ご興味のある方は、こちらからセミナー情報の詳細をご覧ください。

太田　創（一般社団法人日本つみたて投資協会　代表理事）