実は今がチャンス、 不動産投資融資の厳しさを切り抜けるコツとは

ライバルが減る今こそ銀行を味方につけよ!

ライバルが減る今こそ!

2018年も折り返しに入り1カ月が経過しました。

上半期は銀行の不正融資問題で不動産業界は大いに揺れました。数年前の地方高利回りRC物件投資から始まった不動産投資ブームもこの問題によって下火になっていきそうです。

不動産投資ブームの火付け役であり牽引役であった、いわゆる「三為業者」を中心に不動産業者の倒産も相次いでいる上、金融機関の融資引き締めによって相場も下がりつつあり、エリアによってはすでに大幅に価格が下落しています。

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「融資がおりないなら価格が下がっていても買えないじゃん!」
「不動産投資なんて、もうできるわけないよ!」

そういう声はごもっともで、もはや気軽に不動産投資を始めようという方も多くはないと思います。

とは言うものの、ライバルが減る今こそ、精力的に動くことによってチャンスをつかむことができる可能性があります。

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融資を出すにはコツがある

不動産投資の鉄則は物件を安く買い、運営し家賃収入を得て、できるだけ高く売却すること。現在の相場状況として売買価格は下がっていますが、家賃は売買価格とはもちろん無関係なので、単純に利回りが上がります。

つまり、相場の下がっている今こそが買い時。

「でも融資が厳しい時に買うなんて、相当現金を持っていなければいけないんじゃないの?」と、お思いの方も多いでしょう。

ただし、こんな状況でも融資を受ける方法があります。それは、「ひたすら金融機関をめぐり、融資をしてくれる銀行を開拓すること!」です。

銀行は融資を出したい

現状、不動産投資への融資の引き締めがあるというのは間違いないありません。しかし、融資した資金の利息で経営が成り立っている金融機関が融資自体をやめることはありえません。

金融機関は融資をしたいのは山々ですが、状況的に出しづらくなっているというだけです。

少し前までは業者が銀行の融資紹介もセットで行っており、買主である投資家は物件・融資ともに紹介されるがまま契約するケースも多々ありました。

しかし、今回の不正融資問題の影響で、業者経由の融資依頼に対して金融機関が審査を厳しくしていて、業者がセットで融資付けをすることが難しくなってきています(もちろん、それが正常なのですが)。

業者からのセットでの紹介が難しいのであれば、自分で銀行開拓をすればいいのです。ご自身で金融機関を回り、融資を依頼するという営業活動を行ってください。

不動産投資に対して積極的ではない、という反応が返ってくる金融機関も今は多いでしょう。ただ、どんな条件・物件ならば希望の融資額が出るのか聞くことはできます。

もちろん、ご自分の資産や属性のアピールもあるのですが、物件自体の見通しをしっかり立てることでも金融機関からの印象が大きく変わります。

最近のことですが、私の顧客で、購入したい不動産の事業計画をかなり細かい部分まで作りこんだことで、「不動産を事業として考えているこの方なら返済見込みがある!」と金融機関から判断され、希望の金額で融資承認を得た方もいます。

銀行回りはムダにはならない

物件を買いたいと思うのであれば、業者からの紹介を待つだけや、銀行で1、2行聞いてみてダメだった...ではなく、メガバンクから地銀、信用金庫までいくつでも聞いて回ってみることが大切です。

物件や属性にもよりますが全部が全部渋い反応をするわけではないでしょう。

一口に金融機関といっても、融資審査をするときの評価方法は金融機関ごとに異なります。同じ物件でも融資可能額が異なりますし、融資額が伸びない理由も金融機関によって様々です。

金融機関ごとの評価方法や現在の状況を常に把握することによって、実際に物件を購入する時の融資付けがスムーズにいきますし、逆に物件を売却する際に次の買主にどのくらい融資がおりるのかを予想して出口を想定することもできます。

地道な努力こそ成功の秘訣

「融資を出す秘訣」といいつつ「銀行を回るのです!」だけでは、裏技でも何でもないじゃないかとがっかりされた方も多いでしょう。

しかし、裏技などありませんし、あったとしてもおそらくグレー(むしろブラック)な方法です。

数年前から始まったこの不動産投資ブームですが、もはや不動産「投資」と言えるほど気軽に始められるものではなくなりました。不動産「投資」ではなく不動産「経営」なのです。

自分で物件を探し、自分で融資を受け物件を購入し、自分で物件を運営する。自分で戦略を立て、自分で事業を行っていくのです。これはもう事業計画の経つ事業であり、それを行うのであれば経営者として自覚を持ってください。

正しい知識を身に着け、ひたすら行動することで利益を得られるのです。

勝つためには努力が必要なのです。不動産投資のマインド、基礎知識を身に着け「勝てる投資家」を目指してください。

そういったマインドをメールマガジンでもお伝えしていますので興味がある方は「村上俊介の資産戦略室」からお申し込みください。

以上、村上俊介でした。

村上 俊介

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村上 俊介

1980年、横須賀出身。出自から立正大学仏教学部を卒業。
バックパッカー、農家への住み込みを経て、不動産業界に従事するも、利益の追求と、社会的な道徳との関係に悩み、そのどちらをも追及すべく独立。
主に不動産を活用した資産形成で顧客を勝たせ、創業2年で売上30億を達成させる。
現在は勝てる投資家を育成するための教育活動にも力を注いでいる。