近年、物やサービスの値段が上がり、相対的にお金の価値が下がる「インフレーション」が続いています。
2024年7月19日に発表された総務省「2020年基準 消費者物価指数 全国 2024年（令和6年）6月分」によれば、2024年6月における消費者物価指数の総合指標は、前年同月から2.8％上昇しました。
【写真全4枚中1枚目】消費者物価指数：総合指数の動き。2枚目以降では、ワンルームマンション投資のシミュレーション結果などを掲載。1/4
消費者物価指数とは、物やサービスの値段の動きを表す指標で、この指標の上昇はインフレーションの兆候とみなされます。
このような状況下で、資産形成の手段としてワンルームマンション投資を検討している人もいるでしょう。ただしワンルームマンション投資は、ローンの金利や売却価格によって、収支状況が大きく異なります。
この記事ではワンルームマンション投資の収支シミュレーションを紹介します。また後半では不動産投資経験者の筆者が考える、ワンルームマンション投資の正しいメリット・デメリットを解説します。
ワンルームマンション投資を検討している人は、ぜひ参考にしてください。
1. 「ワンルームマンション投資」って利益になるの？収支シミュレーションを紹介！
ワンルームマンション投資が本当に利益が出るのか、収支シミュレーションを通じて検証してみましょう。
試算条件
- 物件価格：2000万円（都心部・築20年・ワンルームマンション）
- 初期費用：400万円（うち頭金200万円）
- 借入額：1800万円（金利2.5％・返済期間30年）
年間の家賃収入は126万円、経費は123万9997円（ローン返済額85万9997円、固定資産税8万円、管理委託手数料12万円、管理費・修繕積立金18万円、火災保険料3万円）とします。
「ワンルームマンション投資」シミュレーション結果モデル2/4
出所：筆者作成
突発的な修繕などが発生しない限り、毎年2万3円の利益が出る計算です。
ただし、不動産投資は物件を売却したタイミングで最終的な収支が決まります。売却価格を1800万円と仮定すると、運用開始から8年後に初めて利益が生じます。
「ワンルームマンション投資」シミュレーション（最終的な収支）3/4
出所：筆者作成
今回のシミュレーション上では利益が生じていますが、実際にはローンの金利などによって、収支が大きく変わります。
また物件を売却するまで最終的な収支は分からず、一括りに「ワンルームマンション投資は儲かる」とはいえないでしょう。
次の章では、ワンルームマンション投資のメリットについて解説します。
2. ワンルームマンション投資のメリット
ワンルームマンション投資には、どのようなメリットがあるのでしょうか。ワンルームマンション投資のメリットについて説明します。
2.1 一棟アパートや戸建て住宅よりも少額で購入できる
ワンルームマンションは、一棟アパートや戸建て住宅よりも少額で購入できる点が大きなメリットです。
一棟アパートや戸建て住宅の価格は通常数1000万円以上となります。都心部や人気のあるエリアでは、1億円を超える物件も珍しくありません。
高額な物件は費用面の負担が大きく、失敗したとき資金繰りが悪化するリスクがあります。
一方、ワンルームマンションは数千万円で購入でき、安い物件なら数百万円から手に入ることもあります。少額で購入できるため、万が一失敗した場合のリスクも抑えられます。
不動産投資の初心者にとってワンルームマンションは魅力的な選択肢となるでしょう。
2.2 賃貸需要が高く入居者が見つかりやすい
都心部には独身の社会人や一人暮らしの若者が多く、ワンルームマンションの需要が高い傾向にあります。
統計省統計局「2023年春の東京都の転入超過の状況」によると、東京都の転入超過の中心は 15〜29歳で、進学や就職を機に転入してくると考えられます。
単身者が居住用の物件を購入することは稀であり、賃貸のワンルームマンションに住むケースが一般的です。
都心部のワンルームマンションを運用すれば、入居者が見つかりやすく、安定した家賃収入が見込めます。
賃貸需要が高い地域の物件は、資産価値が上がりやすく、物件を売却すれば利益が得られる可能性もあるでしょう。
2.3 物件を管理しやすい
ワンルームマンションは、共用部の管理が不要で物件を管理しやすいメリットがあります。
一般的に区分所有マンションでは、共用部の掃除や点検といったマンション管理業務を管理会社に委託しています。
物件のオーナーが毎月支払う管理費や修繕積立金から、管理会社への手数料が賄われます。
一方、一棟アパートや戸建て住宅の場合は、建物全体の管理が必要です。管理会社に委託することもできますが、建物や設備が劣化した場合、修繕費はオーナーが負担します。
とくにエレベーターなどの機械にかかる修理費・メンテナンス代は高額になりやすく、費用負担が大きくなります。
ワンルームマンション投資なら、物件管理の手間がかからないため、副業で不動産投資に取り組む人でも安心です。
次の章では、ワンルームマンション投資のデメリットについて解説します。
3. ワンルームマンション投資のデメリット
続いて、ワンルームマンション投資のデメリットについて見ていきましょう。
3.1 空室になると家賃収入がゼロになる
ワンルームマンション投資のデメリットは、空室になると家賃収入がゼロになる点です。
一棟アパートは複数戸室から構成されるため、すべて空室になる可能性は低く、一定の家賃収入が確保できます。
一方、ワンルームマンションは一部屋しかないため、入居者がいなければ家賃収入を得られません。
とくにローンを組んで物件を購入している場合は、家賃収入がなければ、自分の給与や貯金からローンを返済する必要があります。
空室リスクに備えるには、以下の2点を意識することが大切です。
- 一時的に家賃収入が無くてもローンを返済できるよう、資金を確保しておく
- 都心部など賃貸需要の高いエリアの物件を購入する
万が一空室になっても、対策を講じることで資金繰りの悪化や長期間の空室を避けることができるでしょう。
3.2 大きなリターンは得にくい
ワンルームマンションは他の不動産投資と比べて、利回りが小さく、大きなリターンは得にくい傾向があります。
一般的に、都心部にあるワンルームマンションの利回りは4〜7％程度が目安とされています。地方のアパートは都心部より高く、利回り8〜12％程度が目安といわれています。
これらの利回りは「表面利回り」と呼ばれ、経費などは考慮されていません。管理費や修繕積立金、税金などの経費を差し引くと、手元に残るキャッシュがほとんど無いケースもあります。
ワンルームマンション投資を検討する際は、経費を含めた正確な収支シミュレーションを行うことが大切です。
4. ワンルームマンション投資の特徴を理解して運用を始めよう！
ワンルームマンション投資は、ローンの金利や物件の売却価格によって最終的な収支が決まるため、一括りに「ワンルームマンション投資は儲かる」とはいえません。
またワンルームマンション投資には、以下のようなメリット・デメリットがあります。
メリット
- 一棟アパートや戸建て住宅よりも少額で購入でできる
- 賃貸需要が高く入居者が見つかりやすい
- 物件を管理しやすい
デメリット
- 空室になると家賃収入がゼロになる
- 大きなリターンは得にくい
ワンルームマンション投資の特徴を理解したうえで、運用を始めましょう。
