現在は空前の中古マンションブームと言われています。20代、30代のライフスタイルの変化や、新築マンションの価格がバブル期並に高まっている等の理由から、中古マンションに熱い視線が集まっているのです。オウチーノ総研が2月に実施した調査では「中古物件を購入し、リフォームする」ことに対して20代の84.8％が肯定的だと答えました。
一方で中古マンションは内覧時のチェックポイントや、購入時に気をつけたい点などもあります。新築マンションに比べお得な分、しっかりと物件の良し悪しを見分ける必要があるのです。今回は中古マンションのメリット・デメリットとお得な物件を見分ける購入方法をお伝えします。
中古マンションのメリット
注目を集める中古マンション。一体、どんな魅力があるのでしょうか？
1.価格がリーズナブル
中古マンションの魅力の1つ目は、なんといっても新築マンションと比べても価格が安いということです。一般的に築10年の中古マンションの場合、新築マンションの7〜8割程度の価格で購入することが出来ます。
築10年といえば、まだまだ設備的には新しく、クリーニングやクロスの張替えをすることでキレイな住宅をリーズナブルな価格で手に入れることが出来るのです。
2.幅広い選択肢から選ぶことが出来る
また新築マンションの場合、選べるマンションの数は限られています。実際、希望のエリアがある程度決まっている場合、検討出来るマンションが1〜2物件しかないこともザラです。新築にこだわるあまり、希望エリアを犠牲にするハメにもなりかねません。
一方中古マンションの場合、様々な物件が同じエリアの中で販売されています。例えば渋谷区の場合、2016年8月に売りに出されている新築マンションは22物件だけですが、中古マンションであれば777件もあるのです（SUUMO調べ）。
3.マンションの現状を知った上で購入をすることが出来る
また住み心地や、将来売却する際に重要になるのが「どんな人が住んでいるか」「どんな管理状態か」という事です。マンションに住んでいる人のマナーが悪かったり、滞納者だらけのマンションでは資産価値が著しく下がってしまいます。
新築マンションの場合、このあたりは完全なバクチになります。マンションの管理がどうなるか、修繕積立金の滞納が発生しないか、自分の購入する住戸の上下左右にどんな人が住むかは、購入した後でないと分かりません。
一方中古マンションの場合、当然のことながら既に人が住んでいます。つまり中古マンションであれば、マンション全体としてどのような状態にあるか、自分が購入しようとしている物件のお隣さんがどんな人かを確認した上で購入することが出来るというメリットがあります。
4.リノベーションで自由に物件を変えられる
近年、中古マンション市場の拡大とともに盛り上がってきているのが「リノベーション」です。リノベーションとは、元の物件よりもグレードアップする工事のことで、地球上でたった１つの物件を作り出すことができます。
間取りまで変えることができるので、家族の人数の変化など、ライフスタイルの変化に応じて最適な物件に進化させることもできます。
中古マンションは価格がリーズナブルであるため、中古マンションを購入し、さらにリノベーションをしたとしても、新築マンションを購入するよりも安く済む場合が多いです。
5.資産価値が安定している
新築マンションの価格には、ディベロッパーの利益が建設にかかったコストに上乗せされているため、資産価値の2割程度が購入すると同時に消滅してしまいます。つまり、新築マンションを購入する場合、本来の物件の価値ではない部分にお金を支払うことになるのです。これを「新築プレミアム」と呼びます。
中古マンションの場合、そのようなプレミアムはありませんし、築年数が20年を超えてきたあたりには資産価値の下落はストップし、安定する傾向にあります。そのような点で、中古マンション購入はローリスクであると言えます。
中古マンションのデメリット
様々な魅力がある中古マンション。一方、中古マンションには中古マンションならではの難しさがあります。ある意味では、中級者以上向けの商品と言えるかもしれません。中古マンション購入でよくある失敗例は中古マンション購入の難しさを物語っています。
1. 中古マンションは価格が千差万別
1つ目の難しさは、売出価格が相場より高いものから安いものまで、様々なパターンがあるというポイントです。
全体的に新築マンションよりもリーズナブルな中古マンションですが、新築マンションと異なり、極端に相場価格と離れた値付けをされているケースがあります。
新築マンションの売主は不動産ディベロッパーですので、あまり極端な値付けはしません。仕入原価や建築費、広告費などを踏まえた上で「これくらいの金額であれば売れるだろう」というギリギリのラインを突いてきます。不動産ディベロッパーはあくまでも「ビジネス」としてマンション販売を行っているため売れなかったら元も子もありませんし、相場データを分析した上で売却金額を決めているのです。
一方中古マンションの売主は「個人」ですので、価格の決め方は完全に個人の自由です。中古マンションには定価が存在しないので、売主さんとの交渉次第では値引き交渉を成功させることができます。
売主に相場感がない場合、市場の金額からかけ離れた価格で売りに出されるケースもあります。もちろん、売主が売り急いでいる場合は、相場よりも安い金額で売りに出されるケースもありますから、価格のチェックさえ出来れば中古マンションは美味しい商品と言うことが出来ます。
2. 中古マンションは探すのが大変
先ほどお伝えしたマンションの良さの裏返しでもありますが、中古マンションは色々な場所で売りに出されます。ここに、中古マンションの難しさがあります。
新築マンションの場合「販売期」は分かれていますが、一つの建物の中で数十から数百の部屋が一気に売りに出されるため、情報のチェックは比較的ラクです。
一方中古マンションはゲリラ的に様々な場所で市場に出回るため、日々不動産ポータルサイトをチェックしなければいけません。
3. 中古マンション購入には仲介手数料がかかる
中古マンションの最大のハードルは仲介手数料が必要となる点です。トータルコストではお得だとしても、中古マンションの購入には、不動産会社に支払う仲介手数料（一般的には不動産価格の3％）がかかるのです。そしてこの仲介手数料は、基本的に現金で用意する必要があります。
近年では、システム化によってオペレーションコストを圧縮し、仲介手数料を無料にできる仲介サービスも出てきました。
新築マンションの場合、販売にかかる人件費、広告費なども全て物件価格に含まれています。物件価格に対しては年収さえ問題がなければ、住宅ローンを借りることが出来ます。
一般的に新築マンションは物件価格の3~5％、中古マンション購入では物件価格の5~8％程度の仲介手数料や税金等の諸費用がかかると言われています。総費用としては安くても、現金で用意しなくてはいけない諸経費の金額が高くなりがちなのが、中古マンションのハードルと言えるでしょう。逆に、この諸経費を安く抑えることが出来れば中古マンションのデメリットは限りなく小さくなります。
4. 修繕積立金が高い
マンションは古くなればなるほど維持やメンテナンスにお金がかかります。新築時は数千円だった積立金も30年頃には万単位になっています。もちろん、これはどこのマンションでも同じで当たり前の話なのですが、築20年以内のマンションを購入する方は特に注意が必要です。
築20年前後のマンションでは1回目の大規模修繕が終わり、2回目の大規模修繕に向けて修繕積立金が大幅に上がるケースが多くあります。特に新築時からほとんど値上げをしていないマンションはいきなり万単位で修繕積立金を値上げすることもあります。逆に築年数が経ってくると、ある程度値上げをした状態でマンションとして修繕積立金がある程度貯蓄が出来ているので大幅な値上げはないことが多いです。
戸数が多い、大規模な中古マンションを購入することで修繕積立金の負担を軽減することができる(いわゆる割り勘となる)ので、可能であればワールドシティタワーズや東京タワーズなどの大規模マンションをご検討してみてください。
また、平置駐車場があるマンションも修繕積立金が溜まりやすく、築年数に関わらず割安なことが多いのが特徴です。
ぜひ購入の前に「長期修繕計画」（ここに値上げの件も記載されているケースが多い）、「過去の修繕履歴」、「現在の修繕積立金総額」を確認してみてください。
5. 駐車場が確保しづらい
これはマンションの形状にもよりますが、敷地内の駐車場は確保が難しいケースが多いです。空きが出たら抽選、ウエイト（空待ち登録順）の2パターンが多く、ウエイトの場合は待ち人数によってはかなり狭き門になります。
また中には数年で総入れ替え（全部解約し、希望者全員で抽選）というマンションもありますので、車をお持ちの方は不動産会社への確認と併せて、近隣の駐車場を探しておくことをおススメします。
ただ最近は高齢者の車の事故が多く、免許を返納する方も多いので築30年超のマンションは逆に空き区画が多くなっているマンションもありますのでそういったマンションであれば、すんなり借りれることもあります。
中古マンション購入を成功させる秘訣は「ツールの活用」
今までご説明したように、中古マンションは上手く購入することが出来れば大変魅力的な選択肢ですが、ある意味玄人的な難しさもあります。そんな中古マンションを賢く手に入れるためには、従来のように不動産会社に相談するだけではなく、最新ツールの活用が不可欠です。
WEB不動産「カウル」
最近では不動産に関わる新サービスがいくつも出てきていますが、その中でもお薦めなのがスマホのWEB不動産サービス「カウル」です。
カウルは希望条件を登録すると、自動的に毎日、希望条件に当てはまる物件が提案される仕組み。東京・神奈川の中古マンションはほぼ対応しており、いちいち不動産ポータルサイトを検索したり、営業マンとやりとりをする必要がありません。
また400万件以上のデータを人工知能に学習させることにより、物件の適正金額、新築時の販売価格を提示。割安物件を簡単に見つけることが出来ます。
また通常の不動産会社と異なり、内部オペレーションのほとんどをシステム化していることにより業務を効率化し、購入時における仲介手数料が通常の半額以下で提供されています。
自分だけの力では探すことが難しい中古マンション。中古マンション購入特有の重要ポイントを理解し、その上で新しいツールを使いこなすことが、中古マンション購入に失敗しないためには必要です。
マンションジャーナル
