インベスC、2017年通期利益は前期比155% 「TATERU」への社名変更でブランド統一へ

2018年2月14日に行われた、株式会社インベスターズクラウド2017年12月期通期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。IR資料

スピーカー:株式会社インベスターズクラウド 代表取締役 古木大咲 氏

会社概要

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古木大咲氏:インベスターズクラウドの代表取締役の古木です。本日はお忙しい中ご出席いただきまして、ありがとうございます。さっそくではありますが、説明に入らせていただきます。

弊社は2006年に創業した会社で、事業の内容としましては不動産 × ITの不動産テックを行っている会社です。

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連結損益計算書

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まず、業績ですけれども、売上高は、2016年12月期の379億円に対して、2017年12月期は670億円ということで、前年同期比176.8パーセントとなっています。

営業利益に関しましては、38億円から58億9,800万円と、前年同期比155パーセントとなっています。

当期純利益に関しましては、23億5,000万円から39億9,500万円と、前年同期比169.7パーセントの成長をしています。

売上高

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それから、四半期ごとの売上高ですが、弊社は変調性がありまして、第4四半期にすごく売上が偏るかたちになります。

これは毎年そうですので、今回も第3四半期までの進捗が約50パーセントくらいでしたから、第4四半期で残り50パーセントの目標を達成できるのかという話だったのですが、弊社の場合、このように第4四半期に(売上が)偏りますので、結果的には上方修正をしています。

これは、賃貸アパートの引き渡しにおいて、「12月に引き渡してほしい」というオーナーさまのニーズがすごく強くあります。理由としましては、1つは12月に引き渡しをして、1月、2月、3月と、賃貸の繁忙期、入居のシーズンに合わせて建てたいと。

それからもう1つ、税制上のところ(要因)がありまして、12月にアパートを完成させて、1月以降に入居日を設定して、賃貸収入が発生するということになると、12月に完成したその年は経費だけを計上するかたちになりますから、所得税の還付が増えます。

ですので、12月に(売上が)すごく寄る傾向がありまして、今年もだいたい第3四半期までに進捗率が50パーセントで、第4四半期で残り50パーセントを目指すというかたちになりました。

連結貸借対照表

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B/Sですけれども、こちら、一番特徴的なのは棚卸在庫です。

今期、(弊社の)売上が670億円ですけれども、従来型の不動産屋さんの在庫モデルでは、400億円くらい在庫が必要になります。

これに対して、弊社は不動産テックで、土地をマッチングしてアパートを建てるということを行っていますから、(従来型であれば)400億円必要な在庫が、(弊社は)33億円しかないというかたちになっています。

2016年12月期の売上が370億円です。2017年12月期が670億円ということで、300億円くらい増えています。300億円売上が増えても、棚卸資産は9億円しか増えていないということですから、弊社の場合、前期(2017年12月期の売上高)が670億円ですから、ここからプラス300億円増えて、(2018年12月期の)売上が1,000億円になったとしても、在庫は50億円未満で達成できるということになります。

業績の見通し(次期予算)

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それから、こちらが今期の予算です。通期の売上が766億円、営業利益が71億1,300万円。

それから経常利益が70億9,900万円、当期純利益が48億1,500万円となっていますが、毎回予算に対してはけっこうコンサバに見ていますので、こちらに関しては当然、達成していきたいと考えています。

業績の見通し(セグメント別 次期予算)

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こちらがセグメント別の利益ですけれども、今期から新事業で利益が出るかたちになりまして、「TATERU Apartment」、こちらがアパートの事業です。こちらの売上が741億円で、営業利益が74億円。

それから「TATERU Funding」、こちらはクラウドファンディングの事業ですけれども、クラウドファンディングの売上が5億6,000万円で、営業利益3億円と、非常に高い営業利益率が出るかたちになります。

それから「TATERU bnb」、こちらは民泊関連事業です。こちらの売上が5億5,000万円で、営業利益が1億8,000万円。

そして、IoT事業のRobot Home社、こちらが12億円の売上で、3億3,000万円の営業利益が出るかたちになります。

賃貸住宅のIoTは今増えてはいるのですが、他社さんが行っているIoTというのは既存の製品を買ってきて、取り付けをしているだけなので、IoT自体で利益が出ているわけありません。

弊社は自社開発をしたIoT機器をつけていますから、製造原価が非常に低いです。これによって、弊社の場合は単なるIoTの賃貸住宅だけではなく、IoTでしっかり利益が出るというモデルをとっています。

社名変更のお知らせ

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それから、(2018年)4月1日に社名変更を行う予定です。

「インベスターズクラウド」から、サービスの名称である「TATERU」に変更する予定です。こちらはブランド統一を図っていくという戦略です。

TATERUグループ正社員職種別構成比

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現在の弊社のITエンジニアの状況ですけれども、上場時、2015年12月期はITエンジニアは10名しかいなかったのですが、現在は77名いまして、全体の22パーセントです。

今期もITのエンジニアを採用していくのですが、IoT関連のエンジニアの採用が非常にうまくいっていますので、今後、IoTの事業は非常に技術的なスピード、開発スピードが上がると見込んでいます。

事業の展開

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現在、5つの事業がありまして、TATERU Apartmentというアパートの事業、それから、クラウドファンディング・民泊、Robot Home社、それから、まだ新しいのですが、不動産ポータルの事業(「TATERU Buy-Sell」)を行っています。

アパートプラットフォーム事業

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まず最初に、TATERU Apartmentの事業から、ご説明いたします。

会員数が14万人を超えて、オーナー数が1,492名、管理戸数が1万8,699戸、入居率が97.0パーセントと高い入居率を誇っています。

弊社のアパート事業は、よく大東建託さんと同じモデルだと思われている方がいるのですが、大東建託さんとはまったく違うモデルです。

大東建託さんは、土地を持っているオーナーさんの代理で、土地の上にアパートを建てると。そして、相続税対策をするということになっています。

弊社はそうではなくて、土地を持っていない方が、土地を取得してアパートを建てるというモデルです。例えば、大東建託さんが行っているモデルですと、相続税対策が目的ですけれども、こちらは資産形成や不動産投資が目的です。

ですので、商品はアパートですけれども、顧客層や、目的はまったく違うものになっています。

1.土地のマッチングによる在庫圧縮

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このTATERU Apartmentは5つの強みがあります。

1つは、土地のマッチングによる在庫圧縮です。

従来型が上の図です。従来型ですと、土地があり、その土地を不動産屋さんが買い取りをして、そして、アパートを建てて、在庫として抱えていくということでした。

これに対して弊社は、土地情報がありましたら、その土地を買うのではなく、土地情報にアパートのプランニングだけをして、土地情報とプランニングをお客さまに、会員の方にご紹介します。そして、会員の方に土地を買っていただいて、その土地の上に弊社がアパートを建てて、管理をするというものになります。

これによる会員のメリットとしましては、土地の中間マージン、例えば5,000万円の土地がありましたら、ディベロッパーが5,000万円で買って、6,000万円で土地を売却していたものを、5,000万円でそのまま買えるというメリットがあります。

それから、弊社としましては、この不動産テックで、土地マッチングというものを使うことによって、在庫を圧縮できるというところに大きなメリットがあるモデルです。

今期の売上は670億円ですので、従来型ですと、棚卸期間を7ヶ月として計算すると、391億円分必要な在庫が、(実際には)33億円しかないというかたちになっています。

2.アプリではじめるワンストップIoTアパート経営

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2つ目の強みとして、アプリではじめるワンストップのサービスを提供しています。

アプリをインストールして、会員登録をして、そして、好きな営業を選んで、チャットでコミュニケーションを取ります。こちらのチャットのところはPKSHA Technologyさんと、AIによるbotの開発も一緒に行っています。

それから、土地をご紹介しまして、アパートが完成しましたら、管理の報告もアプリ上で全部行います。例えば、入居の状況や送金明細書などです。

それから確定申告も、こちらはマネーフォワードさんと組んでいまして、「TATERU確定申告」というものを弊社のオーナーさまは無料で使えますので、「TATERU確定申告」を使って確定申告ができるというかたちになっています。

3.マーケティングオートメーションシステムによる新規会員獲得とナーチャリング

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強みの3つ目なんですけれども、マーケティングオートメーションシステムを使って効率的に集客と成約をしています。

主に3つのシステムがありまして、1つはDMPです。ネットで集客をしてくるということです。それからCRMの中で、そのお客様がどのような状況になっているのかということを管理しています。

そしてアプリや、ダイレクトメールなど、マーケティングオートメーションツールを使って、プッシュ配信することによって、顧客の(中でサービスに)興味のある方、興味のない方を分別して、月間約1,500名以上の会員を獲得しています。

CPAも、不動産は非常に高額なものですので、お問い合わせを1件取るのに10万円ほどかかるということが普通だと思うのですが、それをCPA2万円、非常に安いコストで終わっています。それから1棟あたりの成約で、CPOは50万円。ですので、50万円の広告費で1棟、1億円から2億円のアパートが売れるというモデルを持っています。

4.自社開発によるIoTアパート

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そして、強みの4つ目は、自社開発によるIoTアパートです。

こちらは現在、4,000室のIoTの賃貸住宅をすでに提供していまして、我々も思った以上に入居者の反応がすごく良くて、現在物件によっては家賃を5,000円ぐらい高く取れています。

こちらまた後ほど、ご説明したいと思います。

5. Land Information Matching からはじまる高い収益性モデル

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それから強みの5つ目が、土地マッチングからはじまる高い収益性モデルです。

弊社は、土地をマッチングする際、土地だけでは収益が上がりません。その(マッチングの)ときに2つの条件を付けるようにしています。

1つは建築の受注の条件、もう1つは賃貸管理の条件です。土地を1個マッチングしますと、建築の受注が、これは受注単価が年々上がっていってるのですが、だいたい今は5,200万円ぐらいです。

5,200万円ぐらいの売上が上がって、粗利益もどんどん増えていって、1棟あたり1,200万円から1,300万円ぐらいの粗利が取れています。

そして、賃貸管理は1部屋あたり年間売上が8万円です。1部屋あたり年間の粗利が6万円になります。アパート1棟あたりに8部屋入っていますので、× 8になりますから、売上が年間64万円ぐらいで、粗利が48万円ぐらいということになります。

こちらのストックの収入ですが、現在、約1万8,000室ぐらいありますので、年間11億円のストック収入が入ってきています。

アパートプラットフォーム事業 通期成約数

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引き渡し戸数ですけれども、第4四半期では247棟成約しています。このうち括弧書きで書いています“24”というのは、子会社化したリアライズアセットマネジメントの棟数です。

リアライズアセットマネジメントと弊社を合わせて、247棟。弊社だけでも223棟ということですので、成約数はどんどん伸びています。

リードタイムは7ヵ月になります。ですので、今年の5月に販売したものが今年の12月に引き渡しをするかたちになります。大まかに言いますと、第12期(2017年12月期)の第3四半期・第4四半期、そして第13期(2018年12月期)の第1四半期・第2四半期の成約が13期の引き渡しになります。

来期900棟の引き渡しに対して、現在、すでに454棟の受注を受けていますから、もう半分以上の受注を受けています。

ですので、来期の900棟の引き渡しというところは、これは非常に高い確率で達成できるのではないかと思っています。ちなみに、予算もこの900棟で計算をしているかたちになります。

以上がアパートメント事業です。非常に順調にいっていますので、このまま市場成長を続けていきたいと思います。

IoT事業 Robot Home

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続きまして、新規事業のRobot Home社です。

こちらは先ほどもありましたけども、(IoT機器の)自社開発をしているので、製造原価が下がって利益が出せるというかたちになります。

現在、販売しているアパートにオーナーさんの選択制で、買うか買わないかを選べるようになっているのですが、みなさまにご購入いただいています。

現在4,000室ぐらい出ています。ちなみに、こちらの事業ですけれども、今年(2018年)は、900棟の引き渡しです。900棟の引き渡しということは、戸数にすると1棟8戸ですから、7200室です。

7,200室に(一部屋あたりの受注単価)17万5,000円を掛けるので、12億円ぐらい売上が上がり、1部屋あたり9万円ぐらいの粗利ですから、(全体で)だいたい7億円ぐらいの粗利が出ます。エンジニアが20名ぐらい要るようなかたちで、販管費を3億円ぐらい使って、およそ3億円から4億円ぐらい(利益が)残るのではないかと思っています。

IoT事業 Apartment kit

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(IoT機器は)自社開発をしていますから、賃貸住宅向けに作っています。特徴としましては3つありまして、使いやすさ、セキュリティの高さ、それから利便性の高さです。

1. 使いやすさ

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まず1つは、使いやすさです。

入居する前に、すでにIoTの機器が設定済みのもの、このようなタブレットが室内に置いてありますから、入居者が入居しましたら、すぐにIoTを使うことができます。

具体的には鍵を開けたり閉めたり、電気を点けたり消したり。それから入居者にアプリをダウンロードしていただきまして、設定画面からメールアドレスとパスワードを入力すれば、(Apartment kitの)アプリが使えます。ですから、非常に使いやすいです。

現在、IoT賃貸住宅の、実際のIoT稼働率は97パーセントから98パーセントぐらいありまして、ほぼみなさん使っているようなかたちになります。

2. セキュリティの高さ

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それから2つ目がセキュリティの高さです。

空き巣被害が年間4万件もありまして、実は弊社も1万7,000室の管理戸数のうち、昨年13部屋が空き巣に入られています。

けっこう空き巣は大きな問題でして、侵入の経路としましては窓がやはり一番多いです。窓から5割と、それから3割が玄関から入ってきます。

意外なんですけれども、侵入の手段ですが、ガラスを割って入ってくると思われるのですが、一番多いのは無締まりです。戸締まり忘れを空き巣犯が見つけて、そのまま入ってくるというかたちになります。

これに対して、弊社はまず窓に関しては、窓センサーを取り付けします。侵入者が勝手に留守中に入ってきますと、入居者のスマホに「侵入者が入ってきました」という通知が来るようになっています。現在、この通知が来るところまでが標準の設備です。オプションでカメラを付けることができます。

このカメラは、他社製品ですけれども、カメラに人感センサーが入っていて、ずっと人感センサーが反応する度にログ化をしていますから、このカメラを取り付けると、窓センサーの通知がきたときに、カメラの録画状況を見て犯人を確認することができます。

こちらは今現在、開発を進めていますが、このカメラと弊社の(アプリ)「kit」をAPI連携することによって、「kit」上でカメラの録画を観られるようになります。こちらも年内に提供していきたいと思います。

2. TATERU kit SECURITY

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それから、侵入の手段として一番多い無締まりです。戸締まり忘れです。こちらも現在、戸締まりをチェックできる窓セキュリティを作っていまして、窓のハンドル部分にマグネットを付けて、そしてもう1個マグネットを付けて、入居者が外出をして、セキュリティをオンにしたときにマグネットセンサーによって、窓が閉まっているか閉まっていないかということを通知する機能を作っています。

それから玄関です。昨年、弊社も2件ほど玄関から空き巣に入られたのですが、そちらも鍵の閉め忘れでした。空き巣犯は、留守中だと思ったら、そのまま玄関を開けていくらしいです。それで(もし玄関が)開いたら、そのまま入って、高級バッグを1個取って質屋におろして、10万円取る、ということをするそうです。

弊社の物件はオートロック機能がついています。オートロック機能がついていますので、玄関に対しての戸締まり忘れがないというかたちになります。

それから現在、大手のセキュリティ(サービス)を使っている賃貸住宅で、少し問題になっていることとして、「セキュリティをオン・オフするのが面倒くさい」という方がけっこう多いです。外出するときにわざわざセキュリティをオンにして、帰ってきたらセキュリティをオフにするということが面倒くさいと。

我々が今開発しているものは、位置情報を用いたセキュリティのオン・オフのシステムを使っています。入居者は必ずスマホは持っておられるでしょうから、自宅から外出して、5mから10mくらい離れると、自動的にセキュリティがオンになり、そして今度は自宅へ5mから10m以内に近づくと、セキュリティがオフになるという機能になっています。

それが実現すると、入居者が外出して自宅から5mくらい歩いたとき、例えば窓の戸締まり忘れがあれば、入居者のスマホに「窓の戸締まりを忘れていますよ」という連絡が来ることになります。このような技術を使っています。我々は目標としては、今年はこのIoTを使って、空き巣犯を捕まえてやろうと思っています。

3. 利便性の高さ

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それから3つ目が利便性の高さです。

現在、「Amazon Echo」と連携していまして、これはもう本当に便利なんですけれども、例えば外出するときに、「電気を消して、エアコンを消して、テレビを消して、カーテンを閉めて」という作業が、例えば、Amazon Echoに「Alexa、行ってきます」と言えば、全部一括で操作ができます。

「Amazon Echo」にするかどうか別としまして、AIスピーカーは今後、標準設備にしていく予定です。それからこちらの商品に関しましては、今弊社の物件だけに取付けをしていますけれども、不動産会社さまからもすごく「提供してほしい」と要望が多くて、今年からOEM提供をはじめます。

けっこう今、不動産会社の方から「IoTの賃貸住宅を作りたいんですが、設定が面倒くさい」とか、あとは、IoTの賃貸住宅を取付けた後の入居者の問い合わせ、アフターフォローが面倒くさいというところがありまして、我々は設定からアフターフォローまで全部弊社が受け付けるような仕組みを、今年から提供しようと思っています。

かつ、弊社のIoT機器だけではなく、他社の商品も取付けるというような、IoT賃貸住宅のラストワンマイルまで届くような事業を今後していきます。こちらがIoTの事業でございます。

IoT事業 TATERU kit HOME ENTRANCE

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それからこちらは、今年の9月に完成するのですが、すべての宅配業者に対応しているシステムです。宅配業者が来て、エントランスのドアホンをピンポンと鳴らすと、入居者のスマホにドアホンが繋がりまして、そしてそこで(遠隔操作で)ドアを解錠して、それからキッチンスペースの部分だけに宅配業者が入れるような(仕組み)。

こちら(キッチンスペース内部)にカメラもありますから、宅配業者が荷物を置いている姿をチェックすることができます。こちらは標準設備化するかどうかは、今後、まず1棟作ってみて、マーケティングをしながら検討していきますが、すべての宅配業者に対応した、このような宅配の受取ができるIoT賃貸住宅も、今年に完成する予定です。

TATERU Funding

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次のページ、クラウドファンディングの事業です。

会員数が2万人を突破していまして、月間3,000人ずつ会員が増えています。クラウドファンディングは、もう、募集すればすぐ(資金調達が)終わるという状況になっています。また、TATERU Fundingという子会社を設立しまして、こちらで金商法と不特法の免許の取得を進めていますので、この事業は年内に、こちらの子会社に譲渡する予定で動いています。

世界のクラウドファンディング市場規模

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現在、日本のクラウドファンディング市場は本当にまだまだ小さく、世界の市場と比べると(市場規模は)100分の1くらいですし、アジアの(他の)地域と比べると、30分の1くらいです。ですが、成長率は68パーセントと非常に高い成長率です。日本のクラウドファンディング市場は非常に有効だと考えています。今年は60件、クラウドファンディングの物件を作ります。

民泊事業 旅行業法の緩和について

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それから民泊関連事業です。

今年の6月に旅館業法が改正される予定で、主な変更内容としましては、フロント設置義務がなくなり、ICTの非対面チェックインが可能になると。かつ、宿泊施設より(徒歩)10分以内に管理オフィスを設置すること。これは実質的にもう無人で運営ができるようになった時代ということです。

民泊事業 「TATERU bnb チェックインセンター」

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これを受けて、こちらは一応、対面型のチェックインで行っているのですが、もうすでに福岡市で15棟ほど、この旅館業法に則したアパートを建築しています。博多駅や天神駅は福岡の中心地の駅なのですが、このような駅の周りに、広さが20坪くらいと小さく、坪単価が高く、かつ、何にも使えないという土地がたくさんあります。

我々は今、そういう土地情報を仕入れていまして、そこにアパート型のものを建てています。福岡の場合は旅館業法の規定がけっこう緩く、フロント設置義務がありません。ですから、半径1.5km以内に1ヶ所だけ、このようなチェックインセンターを構えて、ここでみなさんチェックインをして、それぞれの部屋へ入ってもらうというスキームで行っています。

民泊事業 IoTデバイス「TRIP PHONE」の活用

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旅館業法改正されると、このチェックインセンターすらいらないというかたちになります。そこに対して弊社が今作っているのは、完全に無人でチェックインできる仕組みです。

スマートロックとタブレットとスマホの3つを使うのですが、まず宿泊者は、例えば、エクスペディアやBooking.comなどで(部屋を)予約をします。そうするとメールが返ってきまして、そこで鍵となるURLが発行されます。宿泊者が玄関まで来て、そのURLをタップすると鍵が自動で開きます。それから室内にあるタブレットが、「チェックインをしてください」とアナウンスをしていますので、そのタブレットを触ると、そこでチェックインができます。

それに加えて、「TRIP PNONE」というでデバイスがあります。「これタブレットでやったらいいんじゃないの?」という話なのですが、実はスマホにしていることには理由があります。外国人観光客が旅行(の際)に一番困ったことは、コミュニケーションなんです。「日本人は英語が話せない」。それからWi-Fi環境が非常に悪い。「Wi-Fiルータは絶対必要だ」と。

この2つを解決するのが、この「TRIP PHONE」です。コミュニケーションに関しましては、24時間、5言語、日本語・韓国語・中国語や英語で、クラウドソーシングでチャットの対応をしています。ですから、例えばお店の予約をするときに、お店の方が英語が話せなくても、我々でレストランの予約をしたり、例えば、交通機関の乗り継ぎがわからなくても、このチャットを通じて「こういうふうに乗り継いだらいいですよ」と答えるサービスになります。

そしてこちらの「TRIP PHONE」自体がWi-Fiルータになっていますので、ゲストの方は無料でWi-Fiルータが使えるという仕組みです。

現在、福岡だけで15棟運営していますが、こちらを今後、東京、大阪、京都と、どんどん展開していきたいと思っています。現状として、どこの都市にも言えることは、やはり、商業地の駅の近くには、非常に土地が余っているなと。そこに、このような民泊アパートを建てていきます。

かつ、これは非常に粗利が高い商売なんです。「TATERU Apartment」を1棟売る度に、(通常の賃貸アパートの)倍くらいの利益が出ていますし、ストック収入も4倍から5倍くらいあります。ですから、TATERUで900棟(の賃貸物件を)建てなくても、仮に400棟でこちらの(民泊)ビジネスをやると、TATERUの(収益)規模まで来ますから、これは非常に成長性が高いビジネスだと思っています。

TATERU Buy-Sell

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最後になりますけれども、新規事業の「TATERU Buy-Sell」です。

こちらは掲載料無料の不動産ポータルサイトです。「Indeed」と同じように、掲載料無料で、スポンサー型のクイック課金をしていくというかたちです。こちらに関しましては2、3年で事業化するモデルではなく、5年から10年くらいかけて、現在の大手不動産メディアに勝っていきたいなと思いますが、まずは掲載料無料で物件数・業者数No.1を目指して、着実に増やしていきたいと思っています。

それでは以上です。長時間、ありがとうございました。

記事提供:ログミーファイナンス

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