国土交通省住宅局が2023年（令和5年）3月に公表した「令和4年度住宅市場動向調査報告書」によると、住宅ローンを有する世帯の割合は、注文住宅取得世帯が78.6%、分譲戸建住宅と分譲集合住宅取得世帯がそれぞれ64.9%と59.7%になっていて、いずれも高い比率となっています。
一方で年間返済額は、注文住宅が174万円、分譲戸建住宅が126万6000円、分譲集合住宅が148万1000円です。
住宅ローンを借りる際には、各金融機関から「収入に占める年間の返済額の割合」である返済負担率をもとに審査されます。
金融機関によって基準は異なりますが、審査を通過する返済負担率はおよそ25～30％程度以下といわれています。
そのため不動産を購入する際に購入資金を夫婦で出し合う場合には、購入した不動産を共有名義にして住宅ローンを組むと、借入上限額が増えたりそれぞれが住宅ローン控除を受けることができたりするメリットがあります。
しかし一方では、夫婦間でトラブルが発生したり、贈与税が発生したりするリスクがあります。
また妊娠や出産、転職、病気などでどちらかの収入が減った場合には、ローンの負担が大きくなってしまいます。
そこで本記事では、住宅ローンを共有名義にするメリット・デメリット、注意点について詳しく紹介したいと思います。
1. 「住宅ローンの共有名義」とは？
「住宅ローンの共有名義」とは、夫婦2人の収入を合算して住宅ローンの審査に通り、2人の名義で住宅ローンを契約することです。
これによって住宅ローンの借入額の上限を増やすことができ、名義人それぞれが住宅ローン控除を受けることができるようになります。
たとえば夫の年収が1000万円、妻の年収が600万円のパワーカップルだとします。
返済期間35年で金利が年0.475%（変動金利型）の場合、借入可能額の目安は1億2470万円となり、毎月の返済額は32万2327円、総返済額は1億3537万7340円になります。
これに対して同じ条件で夫の収入1000万円のみでローンを組む場合には、借入可能額の目安は7790万円となり、毎月の返済額は20万1357円、総返済額は8456万9940円になります。
共有名義にすることで、4680万円も多く銀行から借入することができるようになります。
さらに共有名義は単に借入金額を増やすことができるだけではなく、名義人それぞれが住宅ローン控除を受けられるようになるメリットがあります。
2. 住宅ローンを共有名義にするデメリットとは？
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住宅ローンを共有名義にすることはメリットばかりではないので、この点を良く知っておく必要があります。
住宅ローンを共有名義にするデメリットは以下の通りです。
2.1 共有名義の住宅・不動産を売却する際には、他の共有者の同意が必要になる
具体例の一つに夫婦の離婚があります。
夫婦で共有名義にした場合には、離婚などが原因で夫がマイホームの売却を希望したとしても、共有名義人である妻が売却に反対すると、そのままの状態では売却することができません。
たとえ共有持分の割合が、夫が9割、妻が1割であったとしても共有持分の大小は関係なく、夫が自由に売却することはできないのです。
したがって離婚後にどちらかが自宅に残りたい場合には、住宅ローンを一括返済するか、住み続ける方が新たに借り入れを行って、住宅ローンを一本化する必要が生じます。
しかし数年で離婚してしまった場合には、資金不足から簡単ではないでしょう。
また新たに住宅ローン契約を行う場合には、以前の契約を破棄した方に贈与税が課せられることがあります。
2.2 共有名義のいずれかの収入が0になっても、住宅ローンの支払いは続く
住宅ローンを共有名義にするということは、2人で返済するということです。
何らかの理由で一方の収入がなくなってしまったり、出産や転職、入院、親の介護などで収入が減ってしまったりしても、住宅ローンの支払いはそのまま継続します。
また退職すれば収入がなくなってしまうので所得税が発生せず、住宅ローン控除も受けられなくなってしまいます。
そのため、月々の返済額に余裕を持たせて借入額を設定したり、貯蓄や保険などを準備しておいたりすることが必要になります。
2.3 共有者が亡くなった場合には相続の対象になる
万一共有者が亡くなった場合には、共有者の持分は相続の対象になります。
相続人が夫婦いずれか一人だけであれば何の問題もないのですが、相続人が複数いる場合には夫婦共有の不動産が遺産分割の対象になります。
3. 住宅ローン借り入れではリスク回避まで慎重に検討を
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住宅ローンを共有名義にすると、金融機関からの借入額の上限を増やすことができる（＝高額な物件を購入することができる）、名義人それぞれが住宅ローン控除を受けることができるなどのメリットがありますが、リスクも多く、明らかにデメリットの方が大きいと感じる方が多いのではないでしょうか。
たとえ将来も夫婦そろって働き続けることを決めていたとしても怪我や病気のリスクは避けることができず、離婚や相続時にもトラブルが発生する可能性があります。
したがって住宅ローンを借りる際には、将来のライフプランや返済計画はもちろん、リスク回避のことまで慎重に検討することが大切です。
