中古住宅のデメリットをカバーする方法

中古住宅を購入する際に最も気をつけなければならないことは、築年数の経過に伴い建物に不具合が発生するリスクが高くなる点といえます。

中古住宅の場合は売主の瑕疵担保責任が免除されているか、もしくは3か月程度に設定されていることが多いです。

この場合には、瑕疵担保責任期間経過後に万が一瑕疵が発見されたとしても、原則として売主に瑕疵担保責任を問うことはできません（ただし売主が宅建業者の場合には、宅建業法によって引き渡しの日から2年以上の瑕疵担保責任を負うことになっています）。

このことが、中古住宅の購入が敬遠される大きな要因となっています。

こうした中古住宅に対する不安を払拭するために、近年では大手不動産会社を中心とした仲介会社が、瑕疵保証をつけて取引されるケースが増えています。

大手各社の保証内容には大きな違いはなく、保証の上限額は500万円、保証期間は2年となっていますが、一部の会社では築年数に応じて最長で5年としています。

そして瑕疵保証のない不動産会社に仲介を依頼する場合には、国が指定した保険会社が提供している「瑕疵保険」への加入を検査事業者に依頼する方法があります。

検査事業者が行う検査に合格すれば、保険への加入が可能となります。

また中古住宅を購入して住宅ローン控除を受けるためには、「新耐震基準に適合している住宅」であることが求められます。

これによって1982年（昭和57年）以後に建築された住宅は適合とみなされますが、1981年以前に建てられた住宅が「新耐震基準に適合している住宅であること」を証明するためには、耐震基準適合証明書の取得が必要になります。

耐震診断の結果新耐震基準に適合していることを立証するか、たとえ旧耐震基準の建物であったとしても耐震改修を行うことで耐震基準適合証明書の取得が可能になります。

中古住宅を検討する際に重視したいポイントまとめ

中古住宅の売主は個人であることがほとんどなので、契約不適合の責任期間（瑕疵担保責任期間）は、一般的には引き渡し後3か月という非常に短い期間になります。

そのため「瑕疵保証」や「瑕疵保険」がない物件の場合には、売主自らが専門家にインスペクションを依頼して、購入前にきちんと建物調査を行うことが大切です。

参考資料

亀田 融