早めの銀行開拓が命運を分ける！
不動産投資をするのならば、銀行融資はつきものです。前回までの記事で、属性や現状により狙うべき金融機関の種類をご説明しました。
属性に合った銀行はなんとなくわかった、あとはその銀行へ話を持って行けばいいんでしょう？と、皆さんの思い当たる銀行へ行かれるのではないでしょうか。
しかし、とりあえず物件が決まってから銀行に行こうと思っていると遅いかもしれません。
本当にいい、これは買いだ！ と思う物件を見つけてから融資を打診し、承認を待っている間に、他の投資家に先を越されてすでに売れてしまっていたというのはよくあることです。
じゃあどうすればいいの？ 早く融資の承認がおりるようにするコツでもあるの？
いいえ、そうではありません。
物件を購入する前から、自分にはいくらくらい、どこの銀行ならば融資がおりるのか知っていればいいだけの話なのです。
つまり、事前の銀行開拓がライバルを蹴落とすコツなのです。
銀行開拓をすることで、自分の価値もわかる！
買ってもいいかな、と思う物件情報があったら、めぼしい金融機関何行かへ紹介や電話で連絡を取り、好感触を得た融資担当へ直接話を聞きに行ってみてください。
普段からそうすることで、
- その銀行が自分へどのくらいの評価を出してくれるかわかる
- 融資担当の良し悪しがわかる
- 融資担当と知り合いになれるため、いい担当であれば本命物件の聞き込みをするときに相談しやすくなる
- 本命銀行へ行くときのための練習になる
などのメリットが、ざっと挙げるだけでもあります。
特に1. が大切です。自分の年収や属性は自分で把握できますが、それに対し銀行がどれくらい評価してくれるのかを知ることで、自分が買える物件もおのずとわかってきます。
しかし、買わない前提で持ち込むと銀行さんには迷惑ですので、必ずご自分の購入目線に合う物件を持ち込むようにしてください。
コネがあれば使う、コネがないなら作る
新しい金融機関を訪問する際は、人の紹介があるといいでしょう。「強い融資担当者」に出会うためにも、実績ある人を紹介してもらうのがベストです。実際、不動産業界の仲間内で紹介しあうケースは少なくありません。
不動産投資は興味を持ったばかりだし、そんなコネクションなんてないよ！という方は、最初に持ち込む場所として、定期預金や住宅ローンなどで既に取引のある支店が適しています。
そうすれば、全くコネクションがないところよりはスムーズに融資が通る可能性があります。けれど、それが適正な価格かはわかりません。ですから、事前に自分で電話をし、新しく訪問できる金融機関を作ることも、とても大切なのです。
通るか通らないかは融資担当者次第！
自分で電話をし、アポイントを取るのは少しハードルが高いかもしれません。
けれど、ある銀行の支店と取引を始めると別な支店には行けなくなるのはご存知でしょうか。つまり、最初に窓口になった支店とずっと付き合うことになるのです。
どの銀行でも、基本的に支店間で顧客を取り合うことはご法度になっているため、あちこちの支店にコロコロと変えて話を持ち込む人は銀行から嫌われます。
融資担当者も基本的に固定で、変わるのは異動時の引き継ぎくらいでしょうか。最初に「融資に強い」担当に当たらなければ、外れくじをひいたままになるのです。
つまり、いかにして最初に「強い融資担当者」と出会えるかで勝負が決まってしまいます。
強い融資担当者とは、
- 稟議を通せる人
- 数字に貪欲な人
- 借りる側の立場で熱心にやってくれる人
です。
全くの初対面では訪問してからでないとわかりませんが、電話をかけてみることで事前に雰囲気をつかみ、信頼できる人間を探しやすくなります。
ケースバイケースで条件のいい融資を勝ち取ろう！
ここまでご自分での開拓をお勧めしましたが、お勤めの方が初めて収益不動産を購入する場合は、自分で時間を作り電話をかけ、平日にアポを取り金融機関を訪問して融資先を探すことは難易度が高いでしょう。
個人がゼロから銀行開拓をするのは、相当なパワーを要します。
せっかく実績ある人から紹介をもらえて強い融資担当者と出会えたとしても、ゴールまでたどり着けないかもしれません。よって、投資初期の段階では、自分で奔走するよりも、融資のあっせんを行う経験豊富な不動産会社にお願いするのも手です。
彼らは日常的に銀行とやりとりをしています。融資に強い銀行・支店の情報を持っていたり、担当とのパイプがあったりと、いわば融資のエキスパートです。
優秀なパートナーをつかまえれば、融資に有利な環境が最初から手に入ります。ただ、あくまで業者は自身の利益が最優先ですから、任せきりではなく、ご自分での情報の取捨選択も怠らないでください。
そして、ご自身の状況に合わせて、最適な金融機関の開拓とパートナーを手に入れることに力を入れてください。
今回書きましたノウハウは、個人投資家ができることの中でほんの一部の基礎知識です。より詳細な不動産投資の知識をつけたい方は、筆者の著書『売却で資産を築く！黄金の不動産投資』をぜひご覧ください。
株式会社コン・パス代表 村上俊介でした。
