不動産投資には準備が欠かせません。この記事では、不動産投資を始める前に初心者が知っておきたいこと、やっておきたいこと、そして、入門としてどのような物件に投資するべきかを理由を交えながら解説しています。
節税効果が高く、他の投資手法に比べてミドルリスク・ミドルリターンといわれる不動産投資。資産運用の1つとして、興味を持っている方も多いのではないでしょうか。
いざ、不動産投資に向けて動き出したいけれど、そもそも何をすればよいのか分からない……という方も多いと思います。
そこでこの記事では、不動産投資入門編として
- 押さえておくべき基礎知識
- 他の投資商品との比較
- 不動産投資のリスク
- 初心者向けにお勧めの物件ポイント
- 初心者がするべき事前準備
をお伝えしていきます。
「早く物件を買いたい！」と焦ってしまう方も多いと思いますが、不動産投資は物件購入前の準備や学習が非常に大切です。焦らずに一つ一つ準備を整えていきましょう。
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1. 不動産投資とは
不動産投資とは、不動産を購入することで物件のオーナーとなり、それらを第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資手法のことです。
つまり不動産賃貸経営を行うことで、資産運用をしているわけです。
1件目の物件のローンを完済し、その物件を担保に新たに2件目、3件目と資産を増やしていくことができるのが特徴といえるでしょう。
また節税効果の高さや、相続税対策、年金対策などさまざまな目的で活用できるというメリットもあります。
不動産投資のメリットについては、こちらの記事に詳しく記載されています。ぜひ参考にしてください。
1.1 投資物件の種類
不動産投資と聞くとアパートやマンションの賃貸をイメージするかもしれませんが、投資対象の物件形態はさまざまです。
住宅だけでなく、オフィスビル、商業施設、ホテル、事務所、倉庫など、多岐に渡ります。賃貸できる不動産は、全て投資対象となるのです。
ただし、オフィスビルや商業施設、ホテルは購入金額が膨大になるケースが多く、プロの投資家が参入することがほとんどでしょう。
また事務所やテナントなどは景気に左右されやすく、住宅よりも安定経営が難しい傾向にあります。入居者募集が難しく、不動産経営の知識や経験が求められることが多いです。
どちらも初心者にはハードルが高い物件種別といえるでしょう。
不動産投資初心者の方は、まずは、身近でイメージが湧きやすく、商業施設などに比べ規模の小さい「住宅」から始めることをお勧めします。
住宅は、アパート・マンション・一戸建てに分かれ、マンション・アパートはさらに一棟と区分所有に分類できます。
マンションやアパートを丸ごと購入する「一棟投資」に対し、その中の1部屋など、部屋単位で所有するのが「区分所有」です。さらに新築・中古といった区別もあります。
物件種別やそれぞれのメリット・デメリットについて詳しく知りたい方は、ぜひこちらの記事を参考にしてください。
2. 他金融商品への投資と不動産投資の違い
では次に、その他の金融商品への投資と不動産投資はどのように違うのか、ご紹介します。
メジャーな資産運用方法である株式と比較してみると、このように表すことができます。
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では、これらの内容を一つ一つ解説していきましょう。
2.1 期待できる収益
投資で得られる収益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。
インカムゲインは、資産を保有中に得られる利益のことで、不動産の家賃収入や株式の配当・優待が該当します。運用が安定していれば、定期的に収入が入ってくるのが特徴です。
キャピタルゲインは、資産の購入時よりも高い金額で売却することで得られる利益のことです。購入額と売却額の差が大きいほど利益も大きくなりますが、資産が購入時よりも値下がりし、損失が発生することもあります。
不動産投資においては、毎月の家賃収入、つまりインカムゲインを目的に行うのが主流です。バブル期のように、短期間で売却を繰り返すことでキャピタルゲインを狙う手法もありますが、初心者向きではないでしょう。
一方株式投資は、短期間で価格が上下動するのが特徴です。日々の値動きをチェックしながら売買を繰り返すことで得られるキャピタルゲインを狙う人が多いでしょう。
このように、株式と不動産投資では、狙う収益の種類が異なります。
2.2 リスクとリターン
先述の通り、株式は日々の値動きが大きく、企業の業績や景気変動によって一気に商品価値が下落する可能性があります。
一方で、低い値段で購入した株券が何かしらの理由で高騰すれば、一気に大きな利益となるケースもあるでしょう。
このような事情から、株式投資は「ハイリスク・ハイリターン」といわれています。
一方不動産投資は、日々の家賃収入を主たる収益源とするため、その収益があるとき突然大幅に上昇する、ということはあまり期待できません。
その代わり、家賃や不動産価格は景気変動の影響を受けにくく、株式のように突然大幅に下落する、ということも考えにくいのが特徴です。
また、不動産は現物資産であるため、たとえ価値が下落していたとしても、売却しない限り損失が確定しません。建物の老朽化は避けられませんが、土地は売却しない限り必ず残る資産です。
逆に、現物資産であるがゆえに、災害などによって損失を受けるリスクも存在します。
これらを総合的に加味し、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれています。
2.3 融資の有無
株式投資に限らず、FX・債券・投資信託などの金融投資に、金融機関からの融資を使うことはできません。自己資金の範囲内で投資を行う必要があります。
しかし不動産投資では、融資を使うことが可能です。これは、不動産投資と他の投資手法を比べる上で大きな違いといえるでしょう。
融資を使うことで、少額の資金しかなくても、大きな取引ができるようになります。これをレバレッジ効果と呼びます。
不動産投資で融資を使える理由は、不動産が生活に必要不可欠な要素であり、不動産そのものに利益を生み出す力や価値があるからです。
収益力の高い不動産を担保に入れることで、自己資金の何倍もの取引が可能になるわけです。
2.4 流動性
株式市場が開いていればいつでも売買できるのが株式投資です。売り手も買い手も多く、日々活発に市場が動いているため、現金化が容易であるといえます。
一方不動産投資には、株式のような流動性の高さはありません。物件の売買は、売り主・買い主双方でさまざまな点を交渉・協議し、合意が得られて初めて契約が結ばれます。そもそも買い主を見つけるのにも時間がかかるでしょう。
しかし、一般的に「流動性が低い」ということは「相場変動が小さい」ということにつながるケースが多いです。流動性が低い一方で、不動産投資には安定性があるともいえるでしょう。
3. 不動産投資の代表的な5つのリスク
では次に、不動産投資にはどのようなリスクが考えられるのか見ていきましょう。
3.1 空室リスク
物件に空室が出れば、家賃収入は減少してしまいます。ワンルームマンションなどの区分投資の場合、空室が出れば家賃収入がゼロになってしまうでしょう。
しかしローンを借りている場合、どんな経営状況であっても毎月のローン返済はやってきます。家賃収入をローン返済額が上回れば、手出しで支払わなくてはならず、赤字となってしまうでしょう。
さらに、借り手を見つけるために家賃を下げたり、募集のための広告費やリフォーム費用が追加でかかったりするなど、連鎖的に負担が増えるケースが多いです。
空室が長期化すれば手持ち資金が底をつき、物件を売却して賃貸経営を強制終了しなければならないこともあるでしょう。最悪破綻するケースもあります。
空室リスクはどの物件にもあり、100％なくすことはできません。
しかし、立地の良さや設備の充実度などを考慮して魅力ある物件を選ぶこと、購入後もリフォームや設備拡充することで競争力を上げていくことが空室リスクを抑える有効な方法です。
3.2 家賃下落リスク
建物は築年数が経過すれば老朽化が進み、家賃が下落していくケースが多いです。
2018年7月に総務省が発表した「借家家賃の経年変化について」によると、多くの地域において、経年劣化による家賃下落率は年率平均1％程度だといわれています。
新築と比べると、築10年で10％程度、築20年で20％程度家賃が下落する可能性があるということです。
経年劣化以外にも、より駅近に新築の物件が建ったり、近隣により良い条件の物件が出てきたりすると、既存物件への入居希望者が減ってしまいます。
保有物件の魅力が競合より劣っていれば、家賃の引き下げによって競争していかなければならなくなるでしょう。
このように、家賃水準は立地や物件の魅力によって決まります。
家賃が下落しにくい物件を選ぶこと、あらかじめメンテナンスや設備投資の計画を立てておくことが大切です。
3.3 災害リスク
地震や火災などにより、物件が損壊、倒壊してしまうリスクのことです。度合いによっては建て替えが必要になるなど、多額の資金を要するでしょう。
十分な資金がなく補修や建て替えができなければ、賃貸の継続ができず、多額のローンだけが残ってしまう可能性があります。
災害リスクを減らすためには
- ハザードマップを確認し、災害危険性の高い地域を避ける
- 被害を想定した補強をしておく
- 震度6強～７程度の揺れに耐えられる構造を基準とする新耐震基準の物件を選ぶ
- 火災保険、地震保険へ加入しておく
などの対策があります。
ハザードマップで水災の可能性がある地域は、水災特約を付けるなどの対策も必要でしょう。
もし複数の物件に投資をする場合は、エリアを分散するのも効果的です。
3.4 金利上昇リスク
変動金利でローンを組んだ場合、将来金利が上昇すれば返済額が増えるリスクがあります。
現在は超低金利の状態なので、今後さらに金利が下がる可能性よりも、金利が上がる可能性が高いと考えておいた方がよいでしょう。
毎月の返済額が増えることになれば、キャッシュフローが減り、赤字に転落というケースも考えられます。
変動金利の利用を考えるなら、将来的な金利上昇の可能性を見込んだ返済計画を立て、資金を確保しておくようにしましょう。
3.5 流動性リスク
先述の通り、不動産は株式のように取引市場がないため、売り手と買い手の当事者同士で売買を行います。
売りたいと思っても希望の価格で売れなかったり、時間がかかったりと、現金化しにくい特性があります。これを流動性リスクと呼びます。
このリスクは不動産を売却しようとしなければ表面化しません。
家賃収入を得ることが主な目的であれば、資金繰りが悪化しない限り物件を保有し続けることが前提でしょう。つまり、売却しなくて済むように運用できれば、問題ないということもできます。
安定的な運用をするためには、キャッシュフローが出るように工夫することが大切です。頭金を入れてローンの借入額を抑えたり、繰上返済をして月々の返済額を減らしたりするなどの対策が有効です。
慌てて売却しなければいけない状況だと、売却価格を下げざるを得ないなど損をする可能性が高くなります。
しかし、物件を保有する中で価格が上昇する好機を待って売却するのであれば、売却益を得られる可能性もあるでしょう。
4. 入門者向きの物件～4つのポイント～
では、どのような視点で物件を選べば失敗しにくいのでしょうか。ここでは、不動産投資入門者が選ぶべき物件のポイントを紹介していきます。
4.1 【ポイント①】少額で買える
少額で買える物件を選ぶ理由の1つは、万が一失敗した時の損失を最小限にすることです。
そして不動産投資初心者にとって、少額物件であっても、とにかく不動産投資家としての第一歩を踏み出すことには、大きな意味があるといえるでしょう。
実際の運用の中で、賃貸経営や不動産投資の知識・経験を得ることは非常に重要です。
物件を選ぶ際に、もう1つ気を付けたいのが「返済比率」です。
返済比率とは、収益に対してローン返済額がどの程度の割合を占めているかを示すものです。
- 返済比率（％）＝ローン返済額÷満室時家賃収入×100
上記計算式で求めることができます。
返済比率は50％以下に抑えるのが理想的とされています。返済比率が低いほどキャッシュフローが得られるので、手元に残る収益が安定し、いざという時の支出に備えることができるでしょう。
4.2 【ポイント②】管理がしやすい
管理がしやすい物件を選ぶことも大切です。
不動産投資初心者であれば、最初から遠方の物件を所有するよりは、自宅から近く、小まめに確認しに行ける距離の物件の方が安心でしょう。入居者募集から家賃回収、トラブル対応などを全て自分で行う自主管理も可能となります。
その他、管理会社がマンション全体の管理をしてくれる区分マンションも手間がかからずお勧めです。
ただし、その管理会社がしっかりと仕事をしてくれているか、必ず確認しましょう。現地調査に行く際、物件の周囲やエントランス、共有部分がきれいに保たれているかなど、細かくチェックするようにしてください。
信頼できる管理会社がついている物件を選ぶことで、入居者付けにも強くなることが期待できます。
4.3 【ポイント③】賃貸需要が高い
賃貸需要が高い間取り・地域の物件を選ぶことで、空室リスクを抑えることができます。
狙う地域によって、需要のある間取りは変わってきます。ファミリー層が多い住宅街なら2LDKや3LDKなどファミリー向けの間取り、学生が多い地域ならワンルームなど、地域と需要に合った間取りを選ぶようにしましょう。
狙っている地域の人口増減など、将来的な賃貸需要を見越すことも重要です。人口の都心集中化や大学・企業の都心回帰が進んでおり、今後賃貸需要が変化する地域もあるでしょう。
将来的な賃貸需要の高さは、厳密に判断しなければなりません。
4.4 【ポイント④】資産価値が下がりにくい
将来的な売却も視野に入れ、資産価値が下がりにくい物件を選びましょう。これは、前項の「賃貸需要の高さ」と重複する部分もあり、資産価値が下がりにくいということは、空室や家賃下落リスクをも減少させることが期待できます。
- 複数路線が乗り入れている駅周辺
- 再開発が行われている人気エリア
- 駅近
- 適切な修繕で管理が行き届いている物件
などの条件に当てはまる物件は、築年数が経過しても比較的賃貸需要をキープできる可能性が高いでしょう。いずれ売却を考えた場合、資産価値を下げずに売却することができるかもしれません。
また、人口の増減や規制から、将来の不動産市況を読み解くこともできます。
例えば、2019年に東京都が発表した「『東京都世帯数の予測』の概要」によると、東京都の単独世帯は今後増加傾向で推移し、2040年には51.2％になると予測されています。
しかし現在、東京23区ではワンルームマンションの建築規制によって、新しいワンルーム物件が建てにくくなっているのが現状です。
区によって内容はさまざまですが、一戸当たりの最低面積を25m2とする、一定戸数以上となった場合2分の1以上を50m2以上の住戸にするなどの規制が定められています。豊島区では、9戸以上のワンルーム集合住宅について1戸当たり50万円を課税する規定も設けられています。
単身世帯が増加する一方で、これらの規制によりワンルーム物件の供給が不足する可能性があるでしょう。
つまり、既存する都心の単身向け間取りの需要が今後さらに高まっていくということが読み取れるわけです。
このように、さまざまな角度から情報を集め、将来的な不動産市況を読み解く力を身に付けましょう。
5. 不動産投資入門者がまずすべきこと
不動産投資を始めるにあたり、物件探しよりも先に行うべき事前準備が3つあります。どれも投資の成否を左右する重要な要素となるので、じっくりと取り組みましょう。
5.1 現状と目標を明確にする
現状の把握と目標の設定は、投資手法の決定に大きく関わってきます。
ローンを借りる場合、年収や資産状況、勤め先、勤続年数、家族構成、借入額など金融機関は個人の属性をチェックします。この属性によって、ローンの借入限度額が変わってきます。
現状把握によって借入額が予測でき、投資物件の規模や形態などを絞り込むことができるでしょう。
もちろん投資用物件への融資審査には、個人の属性に加えて物件の担保評価も含まれます。属性のみで融資額が決まるわけではありません。
しかし属性から分かるある程度の予測なしに物件を決めてしまうと、金融機関から借りたい額が借りられず、イチから物件探しをやり直さなければならないことも。これでは、時間と労力が無駄になってしまいます。
さらに、不動産投資で実現したい目標を明確にしましょう。例えば
- 将来的には家賃収入のみで生計を立てたい
- 働けなくなるリスクを考えて、もう1つ収入源を確保しておきたい
- 相続税対策したい
- 生命保険代わりにしたい
など不動産投資の目的は人それぞれでしょう。
大家一本にしたいのであれば、投資を拡大させていく必要がありますし、あくまでも副収入として考えているのであれば、1物件でも可能かもしれません。このように、何を目指すかによって投資手法が変わってきます。
現状と目標が明確になれば、おのずと投資対象物件の条件が絞り込まれていくものです。この作業をしておくだけで、物件選びに進んだ時に、ぐんと物件が選びやすくなるでしょう。
5.2 自己資金を貯める
不動産投資を始めるには、自己資金が必要です。
まず物件の売買契約には、物件そのものの購入費用以外にさまざまな初期費用がかかります。
初期費用は一般的に物件価格の6～8％といわれています。頭金を投入しないフルローンを組むとしても、初期費用分の自己資金は用意しなければなりません。
不動産投資の初期費用について詳しく知りたい方は、ぜひこちらの記事を参考にしてください。
また先述の通り、ローンの返済比率は50％程度が理想的です。返済比率が高くなると、キャッシュフローが出にくくなり、赤字となるリスクを高める可能性があります。
返済比率を下げるために、頭金として自己資金を投入する必要が出てくるかもしれません。また金融機関によっては、頭金なし、もしくは頭金が少ない場合、融資が通らないケースもあるでしょう。
その他運用開始後も、突発的な修繕や空室が続くことによる持ち出しなど、何かと自己資金が必要なケースが出てきます。
自分が購入したい物件の価格から逆算し、どのくらいの自己資金が必要か計算してみましょう。さらに修繕費や10～15％程度の空室損などを考慮したシミュレーションを行い、十分な自己資金を確保しておくと安心です。
5.3 不動産投資の知識をつける
不動産投資についてよく分からない状態で始めようとすることは非常に危険です。知識がないと、情報の正誤や適切な対応など、自分自身で判断することができません。
悪質な不動産会社であれば、言われるがまま利益の出ない物件を掴まされてしまうかもしれず、失敗すれば「騙された」ということになってしまうでしょう。
たとえ一般的には優良な物件を勧められたとしても、自分の投資手法に合わず、失敗してしまう場合もあります。
投資は自己責任です。不動産投資は多額のお金が動く取引であり、重要な判断を求められる局面が多くあります。正しい知識と情報は、不動産投資において非常に重要であることを覚えておきましょう。
不動産投資に関する本を読んだり、成功している先輩大家さんの体験談をWebで確認したり、セミナーに参加して投資仲間と交流したりなど、さまざまな勉強方法があります。
投資を始める前に、ぜひ積極的に知識を身に付けておきましょう。
6. まとめ
今回紹介したポイントで探す入門者向き物件は、それほど高い収益は見込めないかもしれませんが、一方で安定性が高く失敗しにくいという特徴があります。
入門物件で肩慣らしをしながら知識・経験を身に付け、いずれ中級・上級のように難易度の高い物件に進めていくのもよいでしょう。
不動産投資を始める前の準備として、特に重要なのは勉強です。インターネットや入門書などから知識をたくさん吸収して、人任せにしない不動産投資を実行してください。
※この記事はLIFULL HOME'S 不動産投資コラムより提供を受けたものです。
参照記事
LIFULL HOME'S 不動産投資編集部
