新築よりも圧倒的に数の多い中古の収益マンションですが、普通は新築よりも中古の方が表面利回りは高くなる傾向にあります。
ご購入されるにあたり、「表面利回り」という指標は重要なポイントになり、「表面利回りが高い＝キャッシュフローが残る物件」と思い込みがちです。
しかし、多少表面利回りが低くてもキャッシュフローが残る買い方もあることを知ってもらいたいと思います。
スペックが似た物件のケースで解説
先日、二人のお客様（Ａ様とＢ様）がそれぞれ私のところに中古の物件概要書をもってご相談に来られました。
お二人が持って来られた物件は全く別の物件なのですが、表面利回りと借入金利がそれぞれ異なる程度でどちらの物件もスペックは似ていました。
☆物件購入内容（Ａ、Ｂが似ている点）
- 物件価格：1億円 （中古）
- 場所：地方
- 構造：鉄筋コンクリート
- 部屋数：10室 2ＬＤＫ
- 築年数：20年
- 建蔽率：60％
- 容積率：200％
- 借入金額：1億円
- 借入期間：30年
- 返済方法：元利均等返済
☆相違点
Ａ様
- 年間家賃収入1000万のため表面利回り1000万÷1億円＝10％
- 借入金利が4.5％
Ｂ様
- 年間家賃収入800万のため表面利回り800万÷1億円＝8％
- 借入金利が1.3％
それぞれ、どのくらい毎年手残りがあるのかを計算してみました。
