本日3月7日は「家計見直しの日」です。
「３（み）７（な）おし」で見直しの語呂合わせですね。
もうすぐ新しい年度が始まるこの時期に、家計の無駄を見直して少しでも貯蓄を増やしていきたいところです。
私は大学卒業後、信用金庫での勤務経験があり、FPの資格を持つファイナンシャルアドバイザーとして、多くの方のファイナンシャルプラニングに関わってきました。
今回は家計見直しの日ということもあり、住宅ローンに焦点を当てて、住宅ローンを組むときに気をつけることについて見ていきたいと思います。
住宅ローンの諸費用に気をつける
まず住宅ローンを組む時に気をつけたい落とし穴は、「諸費用の高さ」です。
住宅ローンを組む時、諸費用が全部でどれくらいかかるかご存知でしょうか。
もちろん住宅ローンの融資金額にもよりますが、3000万円の住宅ローンでも諸費用が100万円程度かかるケースも決して珍しくはありません。
住宅ローンの諸費用とはどのようなものがあるでしょうか。
代表的なものとしては以下のとおりです。
- 事務取扱手数料
- 保証料
- 抵当権設定登録免許税
- 司法書士報酬
- 印紙税
- 団体信用生命保険料
- 火災保険料
数千万円という融資金額の前で諸費用の金額はつい軽んじてしまいがちですが、冷静に考えるととても高いと言えます。
諸費用については住宅ローンを組む際、少しでも安い金融機関を探すなどの行動が必要と言えるでしょう。
金利に気をつける
次に住宅ローンを組む前に気をつけたいことは、固定金利と変動金利、どちらで組むべきかという問題です。
一般的に変動金利の方が、金利が安い傾向にあります。
また、固定金利の中には2年固定、3年固定、5年固定、10年固定など期間の定めのある固定金利もあります。
金利だけで比較すると変動金利に軍配が上がりそうですが、変動金利で注意すべき点は、金利が上昇した場合、毎月の返済額が増加することです。
今から35年前にさかのぼってみると、民間金融機関の住宅ローンの変動金利は6％を超えていました。
もちろん金利が急上昇しても住宅ローンの返済金額にただちに影響が出ないよう、セーフティネットとしてのルールが用意されています。
例えば「5年ルール」です。
変動金利は半年毎に金利が見直しされていますが、今後金利が上昇しても5年間は返済額が変わらない、というルールです。
ただし、ここで注意したいことは、返済額が変わらない分、元金と利息の割合が調整される点です。
上記のケースでは元金の返済分が減少し、利息の返済分が増加します。
最近は超低金利時代ですが、超低金利のときこそ全期間固定金利で金利を確定させてしまう方が将来のライフプランが立てやすいため、35年固定金利を選択するのも一案です。
「団信」に気をつける
住宅ローンを組む時に一部の商品を除き、原則として団体信用生命保険（団信）に加入する必要があります。
生命保険と書いてあるとおり、団信は債務者（お金を借りる人）に万が一の事があった場合（死亡や高度障害など）保険金で住宅ローンの残債を完済できる保険です。
保障が最小限のプランなら金融機関によっては無料で加入できるものもあります。
ここで注意したいことは、多くの金融機関で団信に加入できることが住宅ローン審査の条件になっている点です。
すなわち、住宅ローンは健康な人しか組めないということになります。
中には健康告知が比較的軽い団信もありますが、その分金利が上乗せになるケースも多いため、住宅ローンを検討している人は健康なうちに検討すると良いでしょう。
この団信、最近ではガンと診断確定されたら住宅ローンの残債が完済されるものや、3大疾病や8大疾病で所定の期間入院した場合に住宅ローンが完済されるものなど、種類が豊富に登場しています。
ただし保障が充実する分、金利が上乗せになりますので慎重に検討する必要があります。
また、各種保障の支払事由もチェックしたいところです。
例えば病気などで働けなくなった期間中、月々の返済を保障してくれる商品があります。
ここで支払事由が「（病気などで）働けない状態で返済日を迎えた場合」となっているケースは、「返済日にその状態かどうか」で判定されます。
例えば前回の返済日以降に入院し、次回の返済予定日までに退院し仕事復帰した場合、支払事由にはなりません。
所定の事由の範囲によっては、団信とは別に保険商品等で保障を確保するほうがメリットになるケースもあります。
団信を検討する場合は他の保険商品の保障内容と比較しながら、トータルの保障バランスを整えることが大切です。
特に団信は住宅ローンの完済とともに保障が終了しますので、それより長い期間備えておきたい保障は別に確保する方がよいでしょう。
おわりにかえて
今回は住宅ローンを組むときに気をつけることについて見てきました。
住宅ローンは家計に占める割合が大きい固定費となりますので、できれば過剰な負担にならないよう、慎重に検討したいところですね。
ただし「毎月家賃を払い続けるなら、住宅を購入したい」と思っている人は、住宅ローン控除が10年から13年に延長されている今は検討するチャンスです。
物件次第では家計の見直しにもつながるかもしれません。
これを機に家計を見直し、少しでも老後生活のための資産形成まで計画してみてはいかがでしょうか。
