4. 駐車場にする前に、土地の固定資産税と契約の形も確かめたい
月極駐車場は建物を建てずに始められる一方で、土地の税金や契約の形によって、毎年の収支が変わります。始める前に確かめておきたい点を整理しました。
4.1 家を取り壊して駐車場にすると、土地の固定資産税が上がることがある
住宅が建っている土地には、固定資産税と都市計画税を軽くする「住宅用地の特例」があります。相続した家を取り壊して駐車場にすると、この特例が使えなくなり、土地の固定資産税が上がる場合があります。
試算では固定資産税を年20万円と置きましたが、実際の額は土地の評価額や広さで変わります。家を取り壊す前に、取り壊した後の固定資産税の見込みを市区町村の資産税の窓口で確認しておくと安心です。
4.2 管理を任せるか、一括で借り上げてもらうかで、賃料と空き区画のリスクが変わる
月極駐車場の運営には、契約者の募集や賃料の集金を管理会社に任せる形と、業者に土地を一括で貸して決まった賃料を受け取る形があります。
- 管理を任せる形：満車なら賃料は多いが、空き区画が出ると収入が減る
- 一括で借り上げてもらう形：空き区画があっても賃料は一定だが、満車の場合より受け取る額は少ない
- 舗装や区画線の工事費を、自分と業者のどちらが負担するか
どちらの形でも、契約期間や途中で解約するときの条件は契約書で必ず確かめましょう。将来、土地を売ったり家を建てたりする予定があるなら、解約しやすい契約かどうかも大切です。
5. まとめ
相続した土地の月極駐車場で賃料が年120万円入ると、経費を引いた不動産所得74万円に税金がかかり、年収500万円の会社員なら年14万400円、年収700万円なら年22万5100円の税金が増える計算です。手元に残るお金は満車で年79万9600円ですが、4台空けば43万5800円まで減ります。
不動産所得が20万円を超えたら確定申告が必要です。提案された賃料だけで判断せず、空き区画が出た場合の収支や、自分の年収で増える税金も確かめてから決めましょう。
※本記事の試算は一定の前提に基づく概算です。実際の税額は所得控除や土地の状況によって異なります。具体的な税金の扱いは、税務署や税理士にご確認ください。
※LIMOでは、個別の相談・お問い合わせにはお答えできません。
参考資料
- 国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」
- 国税庁「No.2072 青色申告特別控除」
- 国税庁「No.2260 所得税の税率」
- 国税庁「No.1199 基礎控除」
- e-Gov法令検索「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」
進藤 歩
